Государственная и муниципальная собственность на землю. Земли, принадлежащие государству И объекты права государственной собственности на землю

Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством.

При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов.

К сожалению, подавляющее большинство федеральных земель не зарегистрировано в качестве федеральной собственности. Причиной является огромный объем работ по формированию земельных участков, отнесенных к федеральной собственности. Это приводит к тому, что зачастую муниципальные образования незаконно относят федеральные земли (в силу федерального закона) к неразграниченным землям и пытаются распорядиться ими самостоятельно. В данном случае имеет место распоряжение земельным участком ненадлежащим субъектом, так как никто не наделял муниципальные образования правом распоряжения федеральными землями. Следовательно, подобные действия муниципалов являются ничтожными и не порождают правовых последствий.

Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки:

Которые признаны таковыми федеральными законами;

Право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

Которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например в аренду.

В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Поскольку объектами любых прав на землю могут быть только индивидуально определенные земельные участки, в настоящее время серьезные трудности связаны с определением объектов собственности публичных образований, в частности государственной собственности.

С июля 2001 по июль 2006 г. существовала самостоятельная законодательно установленная процедура разграничения публичной собственности. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществлялось в соответствии с утратившим силу Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ.

Целями разграничения публичной собственности являлись индивидуальное определение каждого земельного участка и отнесение к федеральной, региональной или муниципальной собственности путем принятия соответствующего перечня на уровне Правительства Российской Федерации. Данная процедура была крайне сложной и запутанной, а также требовала больших технических, временных и финансовых затрат, так как предполагалось индивидуально определить каждый участок на территории, составляющей примерно 70 - 80% от территории Российской Федерации, а также принять решение об отнесении каждого участка к собственности конкретного публичного субъекта. Разумеется, данная деятельность не была осуществлена, в связи с чем было принято решение об отмене разграничения государственной собственности в качестве самостоятельной процедуры.

В настоящее время разграничение государственной собственности на землю регулируется ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 1 июля 2006 г. Данная статья устанавливает следующие принципы разграничения:

1) закреплено, что акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, изданные Правительством Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю до 1 июля 2006 г., являются основанием для государственной регистрации права собственности соответствующего публичного образования на такие земельные участки;

2) установлены три признака, позволяющие отнести земельный участок к собственности одного из публичных образований (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование):

Нахождение на земельном участке здания, строения, сооружения, находящегося в собственности соответствующего публичного образования;

Если земельный участок был предоставлен органам власти соответствующего уровня, их территориальным органам (в отношении федеральных органов государственной власти), казенным предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами власти соответствующего уровня;

Прямое указание федерального закона, а в отношении земель, относящихся к муниципальной собственности, - прямое указание федерального закона или закона субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с федеральным законом.

Без процедуры межевания и проведения кадастровых работ образование нового участка невозможно.

После проведения межевых работ и составления итогового документа, в котором отражены границы нового земельного участка, данные о нем вносятся Росреестром в ЕГРН.

Процедура и особенности передачи земли из федеральной в муниципальную собственность

Земельные участки, которыми распоряжаются федеральные органы власти, могут передаваться муниципалитетам в собственность на безвозмездной основе.

Весь процесс передачи состоит из нескольких этапов, о которых далее пойдет речь:

Подача стандартного заявления. Оно имеет унифицированную письменную форму и составляется главой муниципалитета. Подается такая заявка в распорядительный орган федеральной власти, который является владельцем интересующей земли. В составляемом документе обязательно должны быть: участка (если он поставлен на учет), реквизиты собственника и изложена суть вопроса.
К заявлению нужно приложить кадастровый план (если участок земли учтен), схему расположения земли, если отсутствует. Как гласит п. 4 ст. 39.31 ЗК РФ, иные документы у заявителя требовать не могут.
В течение тридцати дней с момента подачи заявления, оно рассматривается федеральным органом власти, а затем принимается решение: о передачи земли в распоряжение муниципалитета или об отказе в этом. В связи с одним из принятых решений составляется соответствующий акт за подписью уполномоченного лица федерального органа.
При составлении отрицательного акта, госорган обязательно должен указать причины, по которым отказывается в переводе земли в собственность местной власти.
После принятого решение федеральный собственник направляет о нем уведомление в Федеральный фонд содействия жилстроительству.

Отказ в переводе земли может быть вынесен в ряде законодательно установленных случаев:

Если земля принадлежит к одной из групп земельных наделов, которые нельзя передать в муниципалитет.
Когда в заявлении отсутствует кадастровый номер, межевой проект или схема расположения участка (когда образуется новый участок).
Когда схема расположения надела не утверждена.
Если участок уже принадлежит на праве собственности госпредприятию или одной из иных организаций, перечисленных в пп. 4 п. 7 ст. 39.31 ЗК РФ, и нет оснований для прекращения в отношении него данного права.

На практике встречаются такие ситуации, когда, несмотря на отсутствие регистрации участка в Росреестре, либо сведений о его границах, принимается положительное решение федеральным органом о передаче земли муниципалитету.

Если планируется преобразование участка, то межевой проект или схема на него утверждается одновременно с принятием решения о переводе земли (несмотря на то, что на момент подачи заявления эти документы отсутствовали).

Из всего вышесказанного важно знать следующие моменты.

в России установлено разграничение госсобственности на федеральную, региональную и местную (как отдельный элемент).
Земли из государственной собственности могут передаваться в частные руки или муниципалитетам.
Для каждого из видов госсобственности установлены свои перечни участков, которые отнесены к каждому из уровней власти.

К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.
Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством.
При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов.
К сожалению, подавляющее большинство федеральных земель не зарегистрировано в качестве федеральной собственности. Причиной является огромный объем работ по формированию земельных участков, отнесенных к федеральной собственности. Это приводит к тому, что зачастую муниципальные образования незаконно относят федеральные земли (в силу федерального закона) к неразграниченным землям и пытаются распорядиться ими самостоятельно. В данном случае имеет место распоряжение земельным участком ненадлежащим субъектом, так как никто не наделял муниципальные образования правом распоряжения федеральными землями. Следовательно, подобные действия муниципалов являются ничтожными и не порождают правовых последствий.
Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки:
- которые признаны таковыми федеральными законами;
- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например в аренду.

Достаточно длительное время в нашей стране земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение обусловливало и неотчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ч. 2 ст. 214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность РФ в целом (федеральная) и собственность субъектов РФ (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъекта государственной собственности: государственные образования являются не только субъектом права собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента принадлежащего им суверенитета. В отличие от права собственности право территориального верховенства, как пространственный предел политической государственной власти РФ или ее субъектов, распространяется на территории РФ или субъектов РФ, независимо от того, в чьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории. Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; установления ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособ- ности земельных участков; изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков и т.п. В то же время как собственник федеральных земель РФ наделена такими же правомочиями, как и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерацией и субъектами РФ. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией. Например, в отношении федеральных земельных участков полномочия собственника реализует Правительство РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Правительство РФ может делегировать свои полномочия федеральным органам исполнительной власти и государственным органам исполнительной власти субъектов РФ. Однако до разграничения государственной собственности на землю, находящейся в государственной и муниципальной собственности, распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, законами соответствующих субъектов РФ может быть установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. Иные правила могут быть предусмотрены законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Например, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства.

ФЗ от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено исключение из общего правила об определении компетентного органа по распоряжению земельными участками в зависимости от их формы собственности. Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов РФ полномочия по управлению и распоряжению федеральными земельными участками, применительно к которым приняты решения о включении в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом такие решения должны быть приняты в период с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г. в отношении не предоставленных в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам либо предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Орган государственной власти субъекта РФ осуществляет переданные полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками в соответствии с требованиями, установленными в ст. 3.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с положениями Земельного кодекса в федеральной собственности и собственности субъектов РФ находятся соответственно земельные участки:

признанные федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ федеральными законами;
приобретенные Российской Федерацией и субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
право собственности РФ и субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Кроме того, у субъектов РФ право собственности возникает в случае безвозмездной передачи им земельного участка из федеральной собственности. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов РФ не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов РФ.

Сегодня действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель РФ к субъектам РФ (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности). Так, Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» 1 установлено, что объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ. В соответствии с ФЗ от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (ч. 3 ст. 4).

Поскольку до недавнего времени в большинстве субъектов РФ разграничение земель между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями не производилось, то многие земли должны относиться к категории неразграниченных государственных земельных участков. Исключение составляют земельные участки, которые закреплены на праве собственности за гражданами и юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями.

До 1 июля 2006 г. правовую основу разграничения государственной собственности на землю составляли нормы ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» , вступившие в силу с 21 января 2002 г. При этом названный Федеральный закон применялся в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Законом был установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов РФ и муниципальных земель, который включал несколько стадий. Во-первых, специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливали перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности .

В эти перечни включались земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовленные перечни земельных участков в течение двух месяцев согласовывались органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Если в указанный срок орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления не принимал решение о согласовании перечней земельных участков либо не предоставлял в соответствии с установленными требованиями отказ в согласовании (перечень оспариваемых земельных участков), направленные для рассмотрения перечни земельных участков считались согласованными.

Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые соответственно возникало право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, утверждались Правительством РФ.

В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности, вносились в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В-четвертых, право собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований регистрировалось в соответствии с федеральным законодательством. В качестве оснований государственной регистрации права собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований федеральный закон называл акты Правительства РФ (это акты ненормативного характера в форме распоряжений) и вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Моментом возникновения права собственности являлась именно государственная регистрация права собственности на соответствующий земельный участок в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В основном разграничение государственной собственности на землю затронуло выделение федеральных земель. Изложенная процедура являлась весьма сложной и занимала значительное время. Например, подготовка одного перечня земельных участков при отсутствии спора и при наличии всех необходимых документов в среднем занимала 7-9 месяцев. По состоянию на начало 2006 г.

между Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями было разграничено 0,3% сельскохозяйственных земель, 2% земель населенных пунктов, 46% земель промышленности, 0,1% земель водного фонда 1 . Это привело к тому, что с 1 июля 2006 г. ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» признан утратившим силу . В то же время законодатель специально подчеркнул, что изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.

В современных условиях разграничение государственной собственности на землю производится на основании положений Земельного кодекса РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законов. Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки и после указанной даты.

Статистические данные показывают, что работа по разграничению государственной собственности на землю разных категорий, видов земель ведется неравномерно. Например, активные работы по разграничению земель ведутся в отношении земель железнодорожного транспорта, и объем работ на землях железнодорожного транспорта к 2011 г. выполнен в целом на 83,2%, а на землях промышленности - всего лишь на 17,3%. Доля разграниченных земель в городских населенных пунктах составила лишь 11,9% и сельских - 2,2% от площади земель, подлежащих разграничению.

Анализ данных об объеме работ, выражающихся в тысячах гектарах площади земель, на которых выполнен комплекс работ по формированию, государственному кадастровому учету земельных участков, а также регистрации соответствующего права, показывает, что процесс разграничения государственной собственности на землю займет достаточно длительное время.

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю:

1) к федеральной собственности относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
- земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
- земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;
- земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
2) к собственности субъектов РФ относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
- земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли;
3) к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.
4) к собственности субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся следующие земельные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
- земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов федерального значения;
- земельные участки, предоставленные казенным предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга земельные участки и земли.

В тех случаях, когда земельные участки были признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ в силу прямого указания федеральных законов (ст. 17 ЗК РФ), разграничение государственной собственности не проводится.

Государственная регистрация права собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю, был утвержден постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 .

Несмотря на то что в Российской Федерации признаются и равным образом защищаются все формы собственности на землю, нельзя не заметить некоторых особенностей, свойственных государственной или муниципальной собственности («публичной» собственности). Так, в отличие от частного собственника, у государства, муниципального образования нет обязанности использовать землю. Более того, в государственной и муниципальной собственности находятся земли запаса, которые могут быть использованы только после перевода их в другую категорию. Монополизировав некоторые виды деятельности, соответственно только государство может использовать земельные участки определенного назначения, например, предназначенные для объектов по хранению и утилизации оружия массового поражения. Существуют и специфичные основания возникновения, прекращения права собственности государственных и муниципальных образований (национализация, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конфискация, реквизиция, приватизация).

Официальный сайт Роснедвижимости (http://www.kadastr.ru/news/ofTicial/132643).

ФЗ от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодексаРФ”, Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” и признании утратившими силу отдельных положенийзаконодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. № 17. Ст. 1782.

СЗ РФ. 2006. № 28. Ст. 3074.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ

Действующее зaконодaтельство устaнaвливaет, что госудaрственной собственностью являются земли, не нaходящиеся в собственности грaждaн, юридических лиц или муниципaльных обрaзовaний (ч. 2 ст.

214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ). Тaким обрaзом, устaновленa своего родa презумпция принaдлежности земельных учaстков госудaрству, если они не зaкреплены зa укaзaнными субъектaми.

Госудaрственнaя собственность делится нa двa видa: собственность Российской Федерaции в целом (федерaльнaя) и собственность субъектов РФ (регионaльнaя).

Упрaвление и рaспоряжение земельными учaсткaми, нaходящимися в федерaльной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерaцией и субъектaми РФ. От имени этих субъектов прaвомочия собственникa осуществляют госудaрственные оргaны в соответствии с их компетенцией. Однaко до рaзгрaничения госудaрственной собственности нa землю, нaходящейся в госудaрственной и муниципaльной собственности, рaспоряжение укaзaнными землями осуществляется оргaнaми местного сaмоупрaвления муниципaльных рaйонов, городских округов.

В соответствии с положениями Земельного кодексa РФ в федерaльной собственности и собственности субъектов РФ нaходятся соответственно земельные учaстки:

Признaнные федерaльной собственностью или собственностью субъектов РФ федерaльными зaконaми;

Приобретенные Российской Федерaцией и субъектaми РФ по основaниям, предусмотренным грaждaнским зaконодaтельством;

Прaво собственности Российской Федерaции и субъектов РФ нa которые возникло при рaзгрaничении госудaрственной собственности нa землю.

Рaзгрaничение госудaрственной собственности нa землю производится нa основaнии положений ЗК РФ, ФЗ "О введении в действие Земельного кодексa Российской Федерaции" и иных федерaльных зaконов.

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодексa РОссийской Федерaции в целях рaзгрaничения госудaрственной собственности нa землю:

1) к федерaльной собственности относятся: a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм госудaрственной влaсти РФ, их территориaльным оргaнaм, a тaкже кaзенным и госудaрственным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным федерaльными оргaнaми госудaрственной влaсти; в)

a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности субъектов РФ; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм госудaрственной влaсти субъектов РФ, a тaкже кaзенным и госудaрственным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным оргaнaми госудaрственной влaсти субъектов РФ; в) иные предусмотренные федерaльными зaконaми земельные учaстки и земли;

3) к собственности поселений, городских округов, муниципaльных рaйонов относятся: a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности соответствующих муниципaльных обрaзовaний; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм местного сaмоупрaвления соответствующих муниципaльных обрaзовaний, a тaкже кaзенным и муниципaльным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным укaзaнными оргaнaми местного сaмоупрaвления; в) иные предусмотренные федерaльными зaконaми и принятыми в соответствии с ними зaконaми субъектов РФ земельные учaстки и предусмотренные федерaльными зaконaми и принятыми в соответствии с ними зaконaми субъектов РФ земли;

Регулирования государственной собственности на землю

Это главное отличие.

Органам местного самоуправления дается право распоряжения неразграниченной государственной собственностью на землю до ее полного разграничения.

Неразграниченная государственная собственность на землю обладает своим порядком предоставления юридическим лицам и гражданам в собственность. Каждый полученный участок земли должен пройти процедуру государственного кадастрового учета, после чего владельцу выдается свидетельство права собственности.

В случае отсутствия оснований для отнесения земельного участка к собственности РФ, собственности субъекта РФ или муниципального образования, соответствующий участок подлежит отнесению к неразграниченной государственной собственности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на такие участки не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Разграничение государственной собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю производится на основании положений ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законов.

Государственная собственность на землю

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РОссийской Федерации в целях разграничения государственной собственности на землю:

1) к федеральной собственности относятся:

а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности;
б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
в)

2) к собственности субъектов РФ относятся:

а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли;

3) к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
б) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным и муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
в) иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли;

4) к собственности субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся следующие земельные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ:

а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов федерального значения;
в) земельные участки, предоставленные казенным и унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
г) иные предусмотренные федеральными законами и законами субъектов РФ (земельные участки и земли Москвы и Санкт-Петербурга).

Принципы и процедура разграничения государственной собственности на землю.

По статье 1 ЗК разграничение государственной собственности на землю: на собственность РФ, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

разграничение госуд.собственности на землю на:

1.собственность РФ (федеральную собственность), 2.собственность субъектов РФ

3.собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).

госуд-ой собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта РФ).

От имени РФ и ее субъектов права собственности реализуют органы госуд-ой власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Государство (в лице РФ и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из 2х ролей:1. в качестве суверена, устанавливающего нормы зем-го законодательства, осуществляющего госуд-ый контроль за использованием земель и др.

2. в качестве собственника зем.участков. Это используется теми же правами и несет те же обязанности, что и др.собственники зем.участков.

Момент возникновения права собственности на зем.участки у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований связан с моментом госуд-ой регистрации права собственности на зем.участки.

Основанием госуд-ой регистрации права собственности являются акты правительства РФ об утверждении перечней зем.участков, на которые соответственно, у РФ, ее субъектов и муниц-ых образований возникает право собственности при разграничении госуд-ой собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением госуд-ой собственности на землю. В ст.17 ЗКРФ установлены основания возникновения федеральной собственности на землю. Помимо разграничения в соответствии с вышеуказанным законом, к ним относятся:1. приобретение РФ зем-х участков по основаниям, предусмотренных гражданским законодательством2. признание федеральными законами нахождения отдельных зем.участков в фед-ой собственности.

Разграничения государственной собственности на землю

Проблема разграничения государственной собственности на землю стала центральной в новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, который базируется на принципе разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской федерации и собственность муниципальных образований. Правовые основы и порядок разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации возникает в отношении земельных участков, занятых недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности; предоставленных соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям; занятых недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности. Иные земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность.

Сбор сведений о земельных участках, в отношении которых при разграничении государственной собственности на землю возникает право собственности Российской Федерации, муниципальных образований осуществляет Территориальное управление. В качестве документов, подтверждающих обоснованность включения в перечень земельных участков, в отношении которых возникает соответствующее право собственности, предоставляются: постановление о предоставлении земельного участка (со всеми изменениями и дополнениями); государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права пользования земельным участком; кадастровый план земельного участка; учредительные документы юридического лица; план приватизации государственного предприятия.

В целях формирования перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований возникает право собственности указанные сведения и документы направляются в Минимущество России. Подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ. Возникшие споры между РФ, субъектом РФ и муниципальными образованиями по перечням оспариваемых земельных участках подлежат рассмотрению создаваемыми Территориальным управлением согласительными комиссиями. По результатам работы согласительная комиссия принимает решение о включении земельногоучасткав согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд.

9.Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком, особенности их переоформления для граждан и юридических лиц.

Законодательством в качестве одного из видов вещных прав на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования.

Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования возникает лишь на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности .

Право постоянного (бессрочного) пользования на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Другие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Кроме того, религиозные организации вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного срочного пользования.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Граждане или юридические лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка.

Указанные лица вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение недвижимого имущества. Недвижимое имущество, созданное лицом для себя, является его собственностью. Такие лица также вправе передавать этот земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 53 ЗК рФ, либо в силу принудительного изъятия.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.

ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

10.Аренда (субаренда) земельного участка.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо.

При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Гражданин, который получил земельный участок в аренду, может, при определенных условиях, передать указанный земельный участок другому лицу в субаренду (временное владение и пользование). Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо.

Глава 4, ст. 22 ЗК: 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

3. Размер арендной платы определяется договором аренды