Аукцион на право заключения аренды земельного участка проводится, когда владельцем имущества выступает государство либо органы власти муниципального образования. Причем его участниками могут стать все желающие при соблюдении правил его проведения.

Понятие торгов

Аукционы по приобретению арендных земельных объектов либо их покупке представляет собой совокупность действий, которые направлены на передачу сформированных и получивших кадастровый номер участков, которые имеют доступ к коммуникациям и разрешение возводить на их площади капитальные здания. Помимо этого, должен быть установлен вид его назначения - под ИЖС, СНТ, ДНП и др.

То есть при проведении такого мероприятия, органами, обладающими властными полномочиями, предлагаются к пользованию в установленных целях территории и устанавливается на них начальная цена. Все заинтересованные лица могут принимать участие и предлагать свою стоимость. Победителем является тот, кто предложит наибольшую сумму.

Участвовать в торгах могут:

  • Граждане России;
  • Предприниматели;
  • Юридические лица;
  • Представители иностранных государств;
  • Лица не имеющие гражданства.

Статьей 38.1 ЗК РФ установлены категории субъектов, которые не вправе принимать участие в конкурсе. Это субъекты:

  • Не сдавшие или не полностью подавшие необходимую документацию;
  • Не оплатившие задаток в установленной форме;
  • Не имеющие права приобретения аренды имущества в соответствии с требованиями действующих законодательных актов;
  • Организации, сведений о которых нет в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Порядок прохождения процедуры закрепляется ст.39.12 ЗК РФ. Он предусматривает:

  1. Принятие решения о торгах. Его могут принимать государственные или муниципальные органы власти, в зависимости от того, кто распоряжается земельной территорией. Кроме того, инициаторами могут выступать интересующиеся лица, им нужно представить соответствующее заявление в уполномоченную службу о проведении процедуры. На этом этапе определяется первоначальная стоимость договора аренды, шаг публичного аукциона, время и место проведения, вид запланированного мероприятия, условия сделки, круг участников.

ВАЖНО! Предметом торгов может выступать только земельный объект, прошедший межевание, установление его границ, поставленный на учет с присвоением ему номера в кадастре и прошедший оформление в установленном законодательно порядке.

  1. Опубликование известия о вынесенном решении местных СМИ. Это могут быть печатные издания, специализированные газеты, сайт местного муниципалитета и т.д.
  2. Принятие заявок от желающих, их регистрация в журнале учета. Они должны быть установленной организатором формы и содержать банковские реквизиты счета, куда будет возвращаться задаток. Для участия представляется требуемая документация:
  • Заявление установленной формы;
  • Платежная квитанция об оплате задатка;
  • Гражданский паспорт для физических лиц;
  • Уставные и регистрационные документы компании;
  • Выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Этот перечень является окончательным и не может расширяться на усмотрение организатора процедуры.

Заявка может подаваться лично либо через представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность, не позже чем за пять дней до начала торгов. Документы лучше подавать с описью для проведения регистрации, о чем проставляется номер, дата и время их приема на обоих экземплярах, один из которых возвращается обратившемуся, а второй остается у организатора.

  1. Анализ представленных документов. При этом проверяется наличие всей необходимой документации, а также факт поступления суммы задатка. После этого рассматривается возможность допустить заявителя к посещению процедуры. Задаток будет возвращен, если заявителя не допустят к конкурсу.
  2. Проведение торгов. Они начинаются с оглашения названия предмета, основных его параметров, минимального размера оплаты найма, правил прохождения мероприятия. После этого участвующим вручаются билеты с номерами, которые они поднимают, когда хотят увеличить стоимость договора. Шаг конкурса, на величину, которой становится больше стоимость аренды, не может быть больше 5% от первоначальной величины стоимости лота. Победителем станет тот, кто предложит наибольшую цену.
  3. Оформление результатов. По итогам составляется прокол аукциона, в него вносятся сведения о:
  • Месте расположения и кадастровом номере земельного объекта;
  • Наименование или ФИО победившего субъекта;
  • Поданные предложения от участвующих лиц;
  • Номер предмета торгов;
  • Размер арендных платежей и порядок их уплаты.

Протокол подписывается представителем организатора торгов и их победителем, которому передается один экземпляр.

  1. Размещение информации о подведенных итогах. Она публикуется в тех же источниках, где ранее было размещено объявление о проведении процедуры. Это должно быть сделано не позже одного месяца с момента подписания соглашения об аренде, проигравшим возвращаются их задатки. После этого процесс считается завершенным.

Надлежаще оформленный протокол является основанием для подписания соглашения об аренде земельного имущества. Оно готовится на основании норм действующего законодательства и должно соответствовать его требованиям. В нем должны содержаться существенные условия сделки, к которым относятся:

  • Конкретизированные данные о территории, его характеристики и признаки;
  • Срок действия;
  • Величина арендных выплат, порядок и способы уплаты;
  • Права и обязательства сторон.

Сумма задатка, внесенная победившим лицом, учитывается в арендной плате.

Договор готовится в трех экземплярах, которые регистрируются в Росреестре. Передача прав аренды земельного участка после аукциона производится с получением выписки из ЕГРП, после окончания регистрационных действий. Объект передается в использование по передаточному акту.

Долгосрочные арендные правоотношения могут заключаться на срок до 49 лет.

Срыв аукциона

Существуют ситуации, когда торги могут признаваться несостоявшимися. Это может произойти в случае, если:

  • В процедуре участвовали меньше двух претендентов;
  • При трехкратном объявлении цены ни один из участников не предложил более высокую цену;
  • Победитель уклоняется от удостоверения протокола или подписания соглашения о праве на аренду.

Если торги признаны несостоявшимися, лицо, организующее их, может повторно объявить об их проведении. При этом он вправе изменять условия аренды.

Сведения об участнике, уклонившегося от заключения сделки, вносятся в соответствующий реестр, содержащий недобросовестных субъектов, участвующих в таких процедурах. Ведение такого списка возложено на соответствующую службу. В будущем ему будет труднее получить возможность поучаствовать в других конкурсах.

Помимо этого, ему не возвращается задаток, который вносился им для участия в конкурсе.

Надо отметить, что организация и проведение аукциона - сложная процедура, при проведении которой должны соблюдаться требования нормативных актов России, которые устанавливают правила её осуществления. Но, желающим получить в аренду муниципальное или федеральное имущество, придется пройти этот процесс, так как иного способа нанять землю у государства пока нет. За исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.

Перед тем как физическое или юридическое лицо сможет оформить в аренду муниципальную землю, ему придётся выиграть аукцион земельных участков. На этом мероприятии все желающие борются за право арендовать (или купить) территорию, предлагая свою цену, которую они готовы заплатить за неё. Как происходит эта процедура?

Подробнее об аукционе

На торгах по аренде/продаже земли муниципалитет или федеральные органы власти предлагают гражданам или организациям выиграть возможность арендовать/купить земельный участок. Чтобы тот мог разыгрываться, он должен иметь:

  1. Собственный кадастровый номер.
  2. Возможность подключиться к коммуникационным системам (электричество, вода, газ и т. д.).
  3. Разрешение на строительство капитальных зданий (если на земле будет строиться многоквартирный дом).
  4. Определённый тип участка (ДНП, под ИЖС и т. д.).

Аукцион по продаже земельных участков позволяет предпринимателям и другим заинтересованным лицам купить землю дешевле, чем она стоила бы на рынке. Мероприятие не проводится, когда число зарегистрированных участников меньше двух. Зарегистрироваться для участия в торгах можно не позднее, чем за 5 дней до их старта. Поучаствовать могут не только граждане Российской Федерации, но и резиденты других государств, и даже лица, не имеющие гражданства. Не могут участвовать в торгах, в соответствии с правилами, указанными в статье 38.1 ЗК РФ следующие категории лиц:

  • обозначившие желание участвовать в торгах, но не внёсшие задаток в размере 10 процентов от его стартовой стоимости;
  • не предоставившие документы, необходимые для участия в мероприятии (их список приведён ниже);
  • те, которым законодательство запрещает покупать в собственность недвижимость;
  • юридические, информация о которых не включена в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Не допускаются к участию также и зарубежные компании, уставный капитал которых больше, чем наполовину принадлежит иностранцам.

Процесс организации торгов

Аукционы по продаже земельных участков не требуют подготовки большого количества документов для участия. Понадобятся только:

  • документ, удостоверяющий личность участника (если это физическое лицо);
  • заявление по установленной форме, содержащее в числе прочих сведений информацию о реквизитах, на которые будет возвращён задаток, если участник не выиграет торги;
  • квитанция, свидетельствующая об оплате задаточной стоимости земельного участка.

Отвечающие за подготовку аукциона лица обязаны объявить о дате его проведения за 30 дней. Они размещают информацию (в соответствии с перечнем, расположенным ниже) в местной газете, которая для этой цели выбрана муниципалитетом, а также на официальном интернет-ресурсе. Объявление должно содержать следующую информацию.

  1. Место проведения аукциона по продаже, а также точное время начала мероприятия.
  2. Кто является продавцом и организатором торгов (название органа).
  3. Какие объекты выставляются на аукцион. Подробная информация о каждом лоте - вид, наложенные обременения и т. д.
  4. Начальная стоимость лота.
  5. «Шаг» торгов. Так называют процент, на который повышается стоимость лота каждый раз.
  6. Информация о том, в течение какого срока можно подать заявление на участие, в какой форме это делается и где.
  7. Размер задаточной суммы, а также реквизиты для её перечисления.
  8. Особенности договора (например, длительность аренды).

Иногда земельные аукционы оказываются сорваны. Так происходит в ряде случаев.

  1. Если не будет набрано достаточно количества желающих поучаствовать в торгах. Спустя десятидневный срок после отмены аукциона единственный претендент (если таковой имеется) может арендовать/приобрести лот по установленной цене.
  2. Сам продавец отменяет решение о проведении мероприятия. Сделать это можно не позднее, чем за 15 дней до его начала.
  3. Когда ни один из участников торгов не выказывает намерения купить землю в собственность.

– это очень грамотное и выгодное вложение денежных средств, так как она может использоваться для самых разных целей. Самый выгодный путь получения земельного участка – это покупка у государственных, муниципальных органов. Но для того, чтобы приобрести недвижимость таким образом, понадобится пройти процедуру участия в торгах.

Торги землей – законные нюансы

Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.

Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов. Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу. На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.

Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.

Мероприятие может проходить в:

  • открытой форме;
  • закрытой;
  • электронной.

Побеждает на конкурсе тот, кто предложит наиболее высокую цену или сумму арендной платы. Если предложения равны, то выигрывает тот, кто подал заявку раньше. Сама же стоимость является рыночной или кадастровой.

В результате составляется протокол, на основании которого с победителем заключается договор купли-продажи (аренды).

Аукцион может не состояться в следующих случаях:

  • Если на участие заявлено менее, чем 2 участника;
  • Никто не поднял билет после оглашения начальной суммы;
  • Победивший отказывается от подписания протокола или договора купли-продажи (аренды).

Проведение торгов

Во всех случаях после объявления названия, основных характеристик и начальной стоимости участка претенденты получают билеты, которые имеют номера. Эти билеты они должны поднимать чтобы повысить первоначальную цену после её оглашения.

На право аренды

В случае торгов на право аренды владельцем имущества является государство или местное самоуправление. Участок должен иметь кадастровый номер, доступ к коммуникациям, разрешение на строительство каких-либо сооружений на территории.

Участие в таких торгах разрешается как физическим, так и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Победитель подписывает протокол о предоставлении земли в аренду, в котором помимо стандартных данных указывается сумма арендной платы, порядок и способы её внесения.

После этой процедуры составляется договор, содержащий срок действия, величину арендной платы, порядок и способы внесения, а также права и обязанности сторон.

На продажу

В начале торгов аукционист информирует о наименовании и характеристиках предмета продажи, первоначальную сумму, по которой он продаётся, а также шаг аукциона. Цена может повышаться только с учётом шага.

Оформление результатов осуществляется с помощью протокола, а затем подписания договора купли-продажи.

Под ИЖС

Земля под может быть реализована через публичный аукцион по общим правилам. Участок не должен иметь обременений, а также не должен был быть изъят государством.

Порядок проведения конкурса

Кто проводит торги?

Аукцион проводится специально назначенным лицом – аукционистом.

Согласно федеральному законодательству и муниципальным актам это могут быть органы государственной власти, местного самоуправления, или граждане и компании, имеющие свободные в обороте земельные участки.

Как принять участие?

Участвовать разрешено всем гражданам и юридическим лицам, имеющих возможность оплатить купленный или арендованный участок. Участие начинается с обращения в местный муниципалитет с заявлением. При себе нужно иметь гражданский паспорт с регистрацией. Также понадобится оплатить первоначальный взнос и предъявить ксерокопию квитанции в администрацию.

Аукцион может начинаться, если участников более двух, тогда их оповещают за 30 дней до начала мероприятия.

Где проходит розыгрыш земли?

Место проведения во всех случаях определяется организатором и заранее указывается в извещении о торгах.

Перечень документов

Для того, чтобы участвовать в торгах, потребуется предоставить следующие документы:

  • Заявку в форме, которую требует организатор, обычно её публикуют на сайте организующего учреждения. В заявке должны быть указаны сведения об участнике, а также реквизиты счёта, на который перечисляется задаток;
  • Для граждан – документ, удостоверяющий личность, для физических лиц-предпринимателей – выписку из ЕГРИП, для юридических лиц – ;
  • Платёжный документ, удостоверяющий факт перечисления задатка.

Плата за участие

Претендентов аукциона обязуют внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Он составляет порядка 10% от первоначальной стоимости участка или первоначального размера арендной платы.

Денежные средства возвращаются лицам, которые не выиграли торги.

Участник, выигравший торги, заключает договор, внесённые деньги засчитываются в счёт оплаты стоимости участка.

Где найти список выставленных лотов – в какой газете публикуется?

Информация об аукционах размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru на сайте администрации района, области или округа и в официальной местной газете. Но при этом стоит учитывать то, что объявление может быть незаметно напечатано мелким шрифтом среди других объявлений, поэтому нужно точно иметь понятие где и каким образом искать информацию о торгах.

Как выиграть торги?

Ещё до начала аукциона необходимо осуществить небольшую исследовательскую работу: найти информацию о выставлении объекта на торги, в которой будет указан его кадастровый номер; зайти на сайт Росреестра и с использованием кадастрового номера найти основные параметры участка: размеры, расположение.

По градостроительной карте можно понять, как разрешается использовать данный участок и прилегающие территории; где проложены дороги; наличие природоохранных зон; расстояние до ближайших городов.

Если объект расположен вблизи от экономически развитого города, то, вероятнее всего, других участников будет много. В таком случае необходимо рассчитать свой бюджет так, чтобы была возможность поднимать цену и выиграть.

В той ситуации, когда бюджет ограничен, лучше подобрать участок попроще, предварительно ознакомившись с планами по застройке территории. На такой участок будет меньше заявок, и стоить он может недорого, хотя при правильном использовании может стать одним из лучших.

Заключение договора аренды

Победитель аукциона подписывает договор аренды в соответствии с правилами гражданского законодательства не ранее, чем через 10 дней после объявления итогов торгов.

Договор заключается на срок выше 5 лет. Если выигравший участник обанкротился или приостановил свою деятельность, то организатор в праве отказаться от договора.

Если победитель уклоняется от заключения договора, то составляется документ об отказе, а организатор имеет право обратиться в суд с целью принудить его подписать договор.

Заключение договора купли-продажи

По окончании аукциона выигравшим участником и организатором подписывается протокол, являющийся основанием для оформления договора купли-продажи. Заключение договора происходит не позже 5 дней после того, как подписан протокол.

Окончательный взнос вносится в соответствии с данными, оговорёнными ранее. Оплата производится не наличными, а перечисляется на счёт организатора торгов.

Залог, внесённый для участия в аукционе, вычитается из итоговой стоимости. Претенденты, которые не выиграли аукцион, в течение трёх дней получают свои залоги обратно на те счета, которые они указали в заявлениях.

Заключение

В большинстве случаев участие в торгах с целью получения недвижимости участка является выгодным решением, поскольку земля таким образом имеет меньшую стоимость по сравнению с рыночной. Единственный недостаток этого процесса – на него сложно попасть.

Время чтения: 8 минут

Многие россияне считают приобретение земельного надела хорошим вложением средств, ведь его можно использовать для ведения сельского хозяйства, строительства, отдыха и прочее. Выгоднее всего покупать землю у муниципальной или государственной структуры. Однако претенденту, как правило, приходится принимать участие в торгах, по результатам которых и определяется покупатель. В связи с этим следует разобраться, как проводится аукцион по продаже земельных участков.

Определение земельного аукциона и основания для его проведения

Аукцион – это процедура, в ходе которой конкретный объект выставляется на продажу. Принять участие в торгах могут все желающие. Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену.

Организуются и проводятся аукционы по продаже муниципального имущества РФ на основании решений, принятых уполномоченными органами власти, в собственности которых находится участок.

Властная структура, имеющая статус организатора торгов, устанавливает:

  • время и место их проведения;
  • сумму задатка;
  • начальную цену;
  • существенные условия договора.

Порядок, в соответствии с которым проводятся государственные и муниципальные торги, закреплен в ст.39.12 ЗК РФ .

Также следует знать, что проявить инициативу по приобретению земли на аукционе могут и сами граждане. Например, это касается случаев, когда имеются проекты межевания территории. При отсутствии проекта аукцион может проводиться, если участок расположен на территории, находящейся между соседними населенными пунктами.

В остальных случаях официальные торги проводятся исключительно по инициативе уполномоченной властной структуры муниципального или государственного уровня.

Как можно узнать о проведении торгов

Наиболее доступный способ выяснения информации о предстоящем аукционе – посещение исполкома. Нередко на стендах учреждения размещаются все нужные сведения, в том числе перечисляются выставленные на торги земельные участки. Администрация исполкома обязана уведомлять граждан и организации о проведении этого мероприятия либо о его отмене.

Граждане, которые пользуются интернетом, могут ознакомиться с условиями предстоящих торгов на веб-ресурсе органа местного самоуправления. Как правило, сведения о предстоящем событии должны появиться на сайте за 30 дней до аукциона.

Кроме того, эта информация обязательно публикуется в местных СМИ – официальных печатных органах исполнительной власти.

Также существует официальный сайт по земельным торгам в РФ . С 2013 по 2016 годы на нем состоялось 440 000 аукционов по продаже и аренде земельных участков.

У заинтересованных лиц нередко возникает вопрос, как проходят торги дистанционно. Как правило, такие аукционы проводятся на главных электронных торговых площадках (ЭТП), к которым относится:

  • тендерная государственная площадка Росэлторг ;
  • национальная электронная площадка ММВБ ;

Проведение аукциона по продаже земельного участка в электронной форме предусматривает прохождение каждым участником процедуры аккредитации на ЭТП.

Для начала нужно обратиться в сертифицированный центр, чтобы оформить электронную цифровую подпись. Без этого реквизита заинтересованное лицо не будет допущено к участию в торгах.

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

  • стать собственниками наделов;
  • получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

  1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
  2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

    3. Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

    Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

    Аукционы по аренде

    Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

    К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

    Подтверждением платежеспособности является внесение первоначального взноса. Эта сумма будет учтена при проведении дальнейших расчетов.

    Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (Постановление Правительства РФ № 808 от 11.11.2002). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

    Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается. Ранее размер определялся на основании:

  • результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
  • ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
  • конкретного надела;
  • рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015 года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

Как следует из норм Градостроительного Кодекса РФ , на участках под ИЖС разрешается возведение частных домов высотой до 3 этажей. Располагаются такие наделы обычно в населенных пунктах.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю. Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2015 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах.

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

Кто организует торги

Организацией аукционов, согласно Федеральному закону № 101- ФЗ от 24.07.2002, занимаются органы местного самоуправления и государственной власти. Торги проводит учреждение, которое имеет лицензию на эту деятельность.

В Постановлении Правительства РФ № 1272 от 10.12.1993 определено, что продавать наделы можно не только на аукционах, но и путем объявления конкурсов. Проведение торгов на земельные участки в первом случае допускается, если к дальнейшему его использованию выдвигается лишь одно требование: соблюдение целевого назначения.

Конкурс же объявляется, когда покупатели должны отвечать определенным условиям в отношении эксплуатации участка (п. 4 ст. 447 Градостроительного кодекса РФ). Победителя в этом случае определяет конкурсная комиссия, а не организатор торгов.

Отдельно стоит упомянуть вопрос наличия лицензий на проведение аукционов. Выдают их те же учреждения, которые по своему статусу имеют право организовывать публичные торги земельных участков – администрации района (города) на основании представления городского (районного) комитета по землеустройству и земельным вопросам.

Как показывает практика, будущего хозяина надела интересует, прежде всего, его площадь. Однако в первую очередь покупатели должны обращать внимание на вид разрешенного использования земли. Игнорирование этой характеристики может повлечь серьезные проблемы.

Изучая опубликованный организатором перечень земельных участков, выставленных на торги, покупатель, который планирует возвести коттедж, не должен останавливать свой выбор на наделе «под огородничество». Хотя его цена, несомненно, привлекательна, получение разрешения на строительство будет сопряжено с большими трудностями.

Кто может принять участие в торгах

Стать участником аукциона могут не все заинтересованные лица. Заявки на участие не принимаются у иностранных граждан, а также у россиян, которые:

  • своевременно не предоставили пакет нужной документации;
  • не внесли задаток;
  • не состоят на учете в Едином государственном реестре;

Перед тем как участвовать в аукционе, следует ознакомиться со списком ограничений и правилами проведения торгов. А подавать заявку можно только в случае соблюдения всех условий.

Требования к участникам

В первую очередь участник должен подготовить и вовремя подать пакет документов. Датой начала срока подачи бумаг является день появления в СМИ извещения о проведении торгов.

В отношении конечного срока действует одно ограничение: прием документов на аукцион по продаже земельного участка прекращается не ранее 5 дней до даты проведения этого мероприятия.

Перечень требуемых к подаче бумаг можно найти в уведомлении о проведении торгов. Их форма не стандартизована, а устанавливается организатором аукциона.

Если в полученных документах обнаружатся несоответствия, соискателя ждет отказ на участие в этом мероприятии.

Обратите внимание, как выглядит образец заявления на участие в торгах.

Следует учитывать, что торги могут не состояться по следующим причинам:

  • недостаточное количество участников. Подать заявку должны хотя бы 2 соискателя;
  • предмет аукциона не был приобретен по начальной цене ни одним участником;
  • продавец объявил об отказе от торгов. Сделать это он может не позднее чем за 15 дней до указанной в извещении даты проведения мероприятия. Его заявка на участие в аукционе будет аннулирована.

Форма и порядок проведения торгов

Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.

Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2019 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.

Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:

  • чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
  • благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
  • правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.

Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.

Итоги торгов и выбор победителя

Принимая участие в торгах, соискатель рассчитывает на приобретение или аренду участка. Неудивительно, что каждого участника интересует вопрос, как выиграть земельный аукцион. Успех зависит от правильного сопоставления гражданином своих финансовых возможностей с предполагаемым способом использования участка.

При ограниченном бюджете стоит подбирать территорию, инфраструктуру которой можно назвать относительно благоприятной, но имеющей хорошую перспективу. Эта информация размещается на сайтах с планами по развитию и застройке конкретных населённых пунктов. Их следует изучить заранее. Тогда покупка земельного участка с торгов позволит заинтересованному лицу стать победителем даже с небольшими вложениями денежных средств.

Другое дело, если речь идет о наделе, расположенном в непосредственной близости от города с развитой экономикой, недалеко от основных автомагистралей. Чтобы выиграть аукцион, предложив максимальную сумму, потребуется солидный бюджет.

Участнику, ставшему победителем торгов, выдается:

  • заполненная в соответствии с требованиями организатора форма протокола аукциона по продаже земельного участка, в которой отображены его результаты;
  • проект договора аренды или купли-продажи надела.

В предусмотренных законом случаях победитель получит проект договора по вопросу комплексного освоения территории.

Порядок оплаты покупки

Как упоминалось выше, задаток учитывается как часть оплаты выставленного на продажу объекта. Что же касается оставшейся суммы, то приобретение земельного участка через торги предусматривает ее уплату в порядке, который установлен договором купли-продажи.

Участникам, которые проиграли аукцион, денежные средства возвращаются на указанный в заявке банковский р/с в трехдневный срок после завершения мероприятия.

Произведя расчеты, организатор обязан разместить уведомление о проведении торгов и их результаты. Закон отводит на это 1 месяц.

Переход прав на землю

Оформление в собственность прав победителя на земельный надел осуществляется на основании постановления, которое издает глава муниципального образования. Продолжительность данной процедуры – месяц с момента подписания протокола.

Помимо того, заключение договоров на торгах на земельный участок предусматривает, что на заключительном этапе покупатель сам подаёт в регистрирующий орган необходимые документы. Только после этого он становится полноправным владельцем надела. Это же касается и аренды участка.

Забегая вперед, скажем, что в отношении последнего варианта Земельный Кодекс устанавливает ряд исключений. Более подробно о случаях, когда предоставляется право заключения договора аренды земли без проведения аукциона, речь пойдет ниже. Упомянем лишь, что всего в законодательстве прописаны 32 исключения.

Как избежать ошибок при покупке земли на аукционах

Приобретая землю на аукционе, граждане не застрахованы от совершения крупных ошибок. Одни допускают промахи по причине неопытности, другие – в погоне за дешевизной. Чтобы впоследствии не жалеть о напрасно потраченных деньгах, приобретение прав на земельные участки на торгах нужно предварить следующими действиями:

  • лично побывать на участке и посмотреть, нет ли на нем возвышенностей, канав, рвов;
  • перед подачей заявки на аукцион провести мониторинг цен в районе предполагаемой покупки надела;
  • выяснить разрешенное использование земли.
  • уточнить кадастровую стоимость участка. Тем, кто не знает, где посмотреть эти сведения, сообщаем: информация размещена на сайте Росреестра ;
  • изучить прилегающую территорию на присутствие захоронений, болот и других снижающих цену факторов.

Если этого не сделать, возрастает риск стать собственником неликвидной недвижимости.

Основаниях для предоставления надела без проведения аукциона

Выше упоминалось о 32 предусмотренных законом ситуациях, при которых возможна передача земли в собственность без проведения торгов:

  • в аренду по договору, предусматривающему комплексное освоение территории;
  • некоммерческой организации в целях ИЖС на условии комплексного освоения территории;
  • некоммерческой организации для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства.
  • юрлицу для ведения дачного хозяйства.

Еще одно законное основание предоставления земельного участка без проведения торгов распространяется на граждан, имеющих в собственности дома и сооружения, возведённые на этих наделах (п.2 ст.39.9 ЗК РФ) и так далее.

Заключение

Порядок проведения аукционов по продаже земельных наделов регулируют ст. 39.3 – 39.17 ЗК РФ и Постановление Правительства №808 от 11.11.2002. Договор купли-продажи заключается в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Первый вариант обеспечивает всем претендентам равные права. Извещение о проведении аукциона публикуется в периодических СМИ и на сайтах органов местной власти. Эта информация должна быть доступна не позднее чем за 30 дней до даты торгов.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Земельные участки, являющиеся собственностью государства, могут передаваться в аренду частным лицам или разным компаниям. Правила их применения зависят от разрешенного вида использования и назначения. Передаются участки на основании заключения арендного договора. Без проведения торгов предоставляется земля в аренду, если у человека или организации имеется преимущественное право. По общим правилам проводится аукцион по аренде земельных участков. Он может быть открытым или закрытым. Все более востребованными считаются торги, проводимые на электронных торговых площадках, что дает возможность участвовать в них большому количеству людей и предприятий, желающих получить от государства участок.

Законодательное регулирование

Правила предоставления земли государством на основании арендного договора регулируются разными статьями Земельного кодекса. Значимые термины включаются в ст. 39.11 ЗК. Другие существенные правила перечисляются в гл. 7 ГК.

ФЗ №135 «О защите конкуренции» содержит порядок проведения торгов, на основании которого у победителя появляется право заключить с государственными властями арендный договор. Документ дает право пользоваться землей по назначению конкретное количество времени за определенную плату.

Порядок и условия заключения контракта перечисляются в ст. 438 ГК.

Для получения возможности заключить договор аренда земли с муниципалитетом, необходимо выиграть торги

Кто выступает инициатором

Торги могут проводиться по инициативе государственного органа или непосредственного будущего пользователя. Частное лицо или компания могут подать заявку на проведение аукциона.

Важно! По закону не допускается объединять несколько территорий в один лот, поэтому для каждого участка формируется отдельный лот.

Если инициатором выступает гражданин или предприятие, то выполняются последовательные действия:

  • первоначально подготавливается заявка, передаваемая местной администрации и включающая прошение о составлении арендного договора по отношению к конкретной территории;
  • подготавливается схема данного участка, а если отсутствуют четко определенные границы, то потребуется проведение межевания за счет средств заявителя;
  • обеспечивается выполнение кадастровых работ;
  • как только все работы, необходимые для оформления участка, будут выполнены, обращается заявитель к администрации региона для установления даты проведения аукциона;
  • уполномоченный орган обязан убедиться в возможности подключения участка к инженерным коммуникациям, после чего выставляет его правильно на торги.

Нередко инициатором выступают сами государственные органы. Чтобы провести торги по аренде земельных участков, требуется грамотно подготовить территорию. Поэтому создается схема, проводится межевание и ставится земля на кадастровый учет. Обеспечивается возможность подключения участка к инженерным коммуникациям, а только потом выносится решение о необходимости проведения аукциона.

Какие участки не могут выставляться на торги

Существуют некоторые территории, которые не могут предоставляться в аренду пользователям после проведения аукциона. К ним относятся участки:

  • Земля не обладает четко определенными границами.
  • Участок не является государственной собственностью.
  • Отсутствует возможность подвести к нему инженерные коммуникации.
  • Участок не может применяться для целей заявителя на основании своего назначения и вида разрешенного использования.
  • На территории имеется строение, построенное другими лицами или компаниями.
  • Земля находится в общем пользовании нескольких лиц.

Решение относительно возможности проведения торгов принимается только уполномоченным органом.

Земельные участки, которые выставляются на торги должны соответствовать определенным требованиям

Когда не проводятся торги

Нередко территория предоставляется заявителям без проведения аукциона. Сюда относятся случаи, когда на земле находится капитальное строение, принадлежащее частному лицу или фирме.

Аукцион будет несостоявшимся, если претендует на участие только один человек. Регистрация участников начинается за пять дней до начала процедуры, поэтому если только заявитель желает получить в аренду землю, то с ним напрямую заключается договор без торгов.

Кто может стать участником

Участвовать в торгах могут разные лица, причем они могут быть не только российскими гражданами, но и иностранцами и компаниями. На основании положений ст. 38.1 не могут становиться участниками аукциона граждане:

  • лица, не подготовившие нужные документы для этих целей;
  • люди и фирмы, не внесшие задаток;
  • граждане, попавшие под ограничение в получении государственной собственности по разным причинам;
  • компании, не зарегистрированные официально, поэтому о них отсутствуют данные в ЕГРЮЛ.

Иностранные граждане могут стать участниками аукциона, но они обязаны соблюдать все требования российского законодательства.

Размещение объявления

Орган, проводящий торги, обязан официально объявить о проведении данного мероприятия, для чего размещается объявление в местной прессе. Объявление следует дать за один месяц до начала торгов. Информация размещается в местной газете и на официальном сайте данного учреждения.

При составлении объявления обязательно указывается информация:

  • данные об организаторе аукциона;
  • место и время его проведения;
  • параметры земельного участка;
  • стартовая стоимость аренды;
  • шаг торгов;
  • способ, на основании которого могут потенциальные участники подавать заявки;
  • размер задатка, равный примерно 10% от стартовой стоимости аренды;
  • реквизиты для перечисления средств.

Важно! Дополнительно в объявлении указываются существенные условия арендного договора, например, срок его действия или другие параметры.

Граждане, желающие принять участие в торгах подают заявки установленной формы

Правила подачи заявки

Для участия в аукционе фирме или частному лицу требуется первоначально подать соответствующую заявку. Для этого учитываются правила:

  • для составления заявки применяется утвержденная организатором форма;
  • к документу прикладывается квитанция, подтверждающая внесение задатка;
  • делается копия паспорта заявителя;
  • если участником является фирма, то формируются копии учредительных документов, после чего они заверяются нотариально;
  • ИП предоставляют данные из ЕГРИП;
  • фирмы прикладывают к заявке выписку из ЕГРЮЛ.

Список документации является исчерпывающим, поэтому по закону организатор не может увеличивать количество необходимых документов. Все заявки рассматриваются работниками уполномоченного органа, после чего они регистрируются, если отсутствуют какие-либо проблемы и нарушения.

Форма проведения торгов

Первоначально участники должны узнать, как проводится аукцион. Для этого может использоваться несколько форм:

  • открытые торги предполагают возможность участвовать неограниченному количеству участников;
  • закрытые проводятся исключительно при приглашении организатором определенного количества граждан и компаний, которые могут претендовать на подписание договора;
  • электронные аукционы предполагают использование соответствующих электронных площадок.

Наиболее востребованными считаются электронные торги, обладающие многими плюсами. К ним относится возможность принимать участие в аукционе многочисленным претендентам, которые могут находиться в разных регионах. Дополнительно не тратится на этот процесс много времени и средств.

Как проводятся торги

После выполнения всех подготовительных действий начинаются непосредственные торги. Как проходит аукцион по аренде земли? Процедура выполняется в несколько этапов:

  • первоначально оглашается руководителем начало аукциона;
  • описывается выставляемый лот, для чего он демонстрируется на карте, а также приводится его детальная характеристика;
  • оглашается стартовая цена, представленная арендной платой;
  • указывается шаг аукциона, который обычно равен 2% от первоначальной цены;
  • участники, заинтересованные в заключении контракта, повышают цену с помощью поднятия билета;
  • если руководитель оглашает одну цену три раза подряд, то участник, предложивший данную цену, становится победителем торгов.

Важно! Ход аукциона обязательно протоколируется, поэтому в этот документ вносятся сведения о каждом предложении повышения стоимости аренды.

Организаторы могут корректировать правила проведения аукциона, так как они зависят от выбранной формы торгов и других факторов.

Каждое повышение стоимости лота регистрируется в протоколе

Как оформляются результаты

После оглашения победителя подписывается протокол всеми участниками, а иначе аукцион может признаваться не состоявшимся. Победитель приглашается для подписания договора. Информация о нем публикуется в открытых источниках СМИ.

Экземпляр протокола передается победителю. В течение трех дней задатки других участников возвращаются. Протокол обязательно содержит сведения:

  • номер земельного участка;
  • адрес объекта;
  • перечень участников аукциона;
  • информация о победителе;
  • размер арендной платы за участок.

Результаты дополнительно публикуются на официальном сайте государственного органа. С победителем подписывается арендный договор, содержащий основание для его составления, права и обязанности сторон, а также срок действия.

По каким причинам возможен срыв

Торги могут не состояться по разным основаниям:

  • заявка подается только одним претендентом;
  • не поднимались билеты участниками, хотя первоначальная цена объявлялась трижды;
  • победитель торгов отказался подписать протокол и арендный договор.

При вышеуказанных условиях может организатор повторно провести торги, но при этом требуется изменить условия.

Таким образом, предоставление государственной земли частным пользователям осуществляется по результатам проведения аукциона. Организатором выступает местная администрация. Заключается контракт только с участником, предложившим самую высокую арендную плату. Если предоставляется земля в долгосрочную аренду, то у арендатора имеется право выкупить участок после нескольких лет использования.