ТЕМА: ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Нормативно-правовая база оценочной деятельности
2. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости
4. Виды оценок стоимости недвижимости
5. Основные методы оценки объектов недвижимости: затратный, доходный, рыночный (сравнительный)
6. Элементы финансовой математики, используемые в экономике недвижимости
НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Оценка стоимости является неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности невозможно обойтись и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику и простому гражданину.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный кодекс РФ и Уголовный кодекс РФ);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);
Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства. Например, Гражданский кодекс РФ устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый кодекс РФ используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.
Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ была принята только 29 июля 1998 года. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»). Например, многие отчеты об оценке до 1998 года представляли собой брошюры объемом в 10-15 страниц, из которых непосредственно к расчету стоимости относились от силы 2-3 страницы (прочие включали: титульный лист, оглавление, сопроводительное письмо-обращение, описание регалий и опыта работы оценщика, список использованных источников, копии разного /рода благодарственных писем).
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и прочее.
Логическим развитием положений, заложенных в Законе об оценочной деятельности, являются стандарты оценки. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. № 519 были утверждены первые из них. Сегодня действуют следующие федеральные стандарты оценки
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
| N стандарта | Название стандарта | Нормативный акт, утвердивший стандарт |
| ФСО N 1 | Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки | Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 |
| ФСО N 2 | Цель оценки и виды стоимости | Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 |
| ФСО N 3 | Требования к отчету об оценке | Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 |
| ФСО N 4 | Определение кадастровой стоимости | Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 |
| ФСО N 5 | Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения | Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 |
| ФСО N 7 | Оценка недвижимости | Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 |
| ФСО N 8 | Оценка бизнеса | Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 |
| ФСО N 9 | Оценка для целей залога | Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327 |
| ФСО N 10 | Оценка стоимости машин и оборудования | Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 |
| ФСО N 11 | Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности | Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 |
| ФСО N 12 | Определение ликвидационной стоимости | Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721 |
| ФСО N 13 | Определение инвестиционной стоимости | Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 |
Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» объектами оценки являются:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные /права на /имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
На практике, объекты оценки группируются в зависимости используемой методологии расчета стоимости:
Недвижимое имущество – ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (принцип стационарности), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
Движимое имущество;
Нематериальные активы – активы, используемые в хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного воплощения;
Имущественные комплексы – в соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.;
Предприятие (бизнес) – в соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью;
Другое – например, работы, услуги, информация.
Типичными примерами оценки права требования являются оценка дебиторской задолженности (право требовать у дебитора возврата соответствующей суммы денежных средств), а также оценка строящихся квартир на ранних этапах долевого строительства (с юридической позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после завершения строительства).
Несколько в стороне от описанных уровней нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в России стоят Международные стандарты оценки (МСО). Несмотря на то, что в преамбуле федеральных стандартов оценки указано, что они разработаны с учетом МСО, по факту, между российскими и международными стандартами оценки существует существенное расхождение.
Например, в российском законодательстве не закреплено определение такого фундаментального понятия как справедливая стоимость (сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами) и не предусмотрена устная форма отчета.
Международные стандарты оценки при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации могут использоваться в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.
В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектом оценочной деятельности является оценщик – физическое лицо, которое может заключать трудовые договоры с оценочной компанией или осуществлять частную практику в виде индивидуального предпринимателя.
Для осуществления оценочной деятельности оценщик обязан:
Иметь образование в области оценочной деятельности – большинство из оценщиков прошли повышение квалификации на базе уже полученного высшего образования, высшее оценочное образование начало преподаваться в российских ВУЗах только с 2010 года;
Являться членом саморегулируемой организации оценщиков;
Застраховать свою профессиональную ответственность.
Оценщик несет личную имущественную ответственность за потенциальный ущерб, который может быть нанесен его профессиональной деятельностью. Таким образом, теоретически, для компенсации ущерба, нанесенного деятельностью оценщика, может быть распродано принадлежащее ему недвижимое имущество.
До конца 2007 года регулирование оценочной деятельности в России осуществлялось государством через механизм лицензирования. Структурой, непосредственно выдававшей лицензии, а также осуществлявшей проверки соблюдения лицензионных требований, являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). С 2008 года оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд функций по регулированию отрасли передан профессиональным объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций.
В общем виде, сущность саморегулирования базируется на следующих основных положениях:
Разработка стандартов оценочной деятельности – стандарты разрабатываются и корректируются самим профессиональным сообществом, что должно повышать как качество самих стандартов, так и услуг по оценке в целом;
Контроль за исполнением стандартов – саморегулируемые организации самостоятельно контролируют деятельность своих членов и, при необходимости, оперативно применяют различные меры дисциплинарного воздействия (например, вынесение предупреждения, наложение штрафа, исключение из СРОО);
Обеспечение прозрачности деятельности оценочного сообщества, в том числе, в части деятельности СРОО, что является необходимым, но недостаточным условием выполнения двух предыдущих пунктов.
Наиболее динамично развивающимся является Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», деятельность которого осуществляется под лозунгом «В интересах Оценщика». Практической реализацией лозунга является специализация на экспертизе отчетов об оценке как инструменте повышения качества оценочных услуг и борьбы с демпингом, защите оценщиков в судах, а также акценте на образовательных мероприятиях.
Для «защиты» имущества оценщика, а также стороны, которой нанесен ущерб профессиональной деятельностью оценщика (ведь вполне возможна ситуация, когда величина ущерба на порядок превышает стоимость имущества оценщика) используется трехуровневая система компенсации.
На первом уровне ущерб покрывается страховкой компании, с которой оценщик заключил трудовой договор и под именем которой был составлен соответствующий отчет об оценке. Отметим, что данный уровень не является обязательным и может отсутствовать.
На втором уровне ущерб покрывается из персональной страховки оценщика.
На третьем уровне происходит выплата из компенсационного фонда СРОО. Данный фонд формируется за счет взносов оценщиков при вступлении. Максимальный размер выплаты из компенсационного фонда по одному случаю составляет 5 миллионов рублей.
Ряд крупных заказчиков работ по оценке устанавливают дополнительные требования к оценщикам:
Наличие аккредитации (например, «Сбербанк» и большинство крупных банков, «Газпром», «РЖД»);
Наличие формы доступа для работы со сведениями, представляющими государственную тайну;
Наличие опыта оценки конкретных специфических объектов (ГЭС, телекоммуникационные спутники и пр.).
Результатом деятельности оценщика может быть отчет об оценке, к форме и содержанию которого законодательством предъявляются строго определенные требования. При составлении данного документа оценщик несет указанную выше ответственность, в том числе, личным имуществом.
Основным нормативно-правовым актом регулирующим оценочную деятельность является ФЗ №135 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.07.98 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Глава 1. Закон №135 ФЗ посвящена:
· Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации
· Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
· Понятие оценочной деятельности
· Субъекты оценочной деятельности
· Объекты оценки
· Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки
· Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
· Обязательность проведения оценки объектов оценки
Глава 2. Закон №135 ФЗ посвящена:
· Основания для проведения оценки объекта оценки
· Обязательные требования к договору на проведение оценки
· Общие требования к содержанию отчетаоб оценке объекта оценки
· Достоверность отчета как документа, содержащегосведения доказательственного значения
· Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
· Права оценщика
· Обязанности оценщика
· Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
· Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
· Эксперт саморегулируемой организации оценщиков
· Экспертиза отчета
Глава 3. Закон №135 ФЗ посвящена регулированию оценочной деятельности. Оценочная деятельность РФ регулируется как государственными органами, так и саморегулируемыми организациями. Можно выделить 3 уровня регулирования оценочной деятельности:
· Правительство РФ
· Национальный совет по оценочной деятельности
Государственный орган, в частности правительство уполномочено министерство торговли и экономического развития на регулирование и контроль в сфере оценочной деятельности.
Основными функциями федеральных органов являются:
· Выработка государственной политики в области оценочной деятельности
· Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в частности утверждение ФСО (фед. стандартов оценки)
· Ведение единого государственного реестра СРО
· Осуществление надзора за выполнением СРО требований ФЗ №135
· Обращение в суд с заилением об исключении СРО единого гос. реестра
Государство > Правительство > МЭРиТ утвержденным ФСО
ФСО №1 «Общие положения и понятия оценки, подходы и требования проведения оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития от 20 июля 2007г №256.
ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития от 20 июля 2007г №255
ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» утвержден приказом Министерства экономического развития от 20 июля 2007г №254
ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» утвержден приказом Министерства экономического развития от 22 октября 2010г №508
ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628
МЕЖДУНАРОДНЫЕ стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки. IVSC –
· International
Международная организация, объединяющая профессиональную организацию оценщиков более чем 50 стран мира.
ЕВПРОПЕЙСКИЕ стандарты оценки разрабатываются европейской группой. The European group accoctators values.
Цель – создание общественной СРО представляющей взгляды профессиональной организации оценщиков в странах европейского союза.
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.
Функциями уполномоченных федеральных органов являются:
· выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
· нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности
· осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
· обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, утверждает программу разработки федеральных стандартов оценки, представленную Национальным советом, а также изменения в программу разработки федеральных стандартов оценки, которые представляются по необходимости Национальным советом.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки.
Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, является заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
· описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию
· вид стоимости имущества (способ оценки);
· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"*(1226) (далее - Закон об оценочной деятельности). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.
В силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В соответствии со ст. 20 Закона об оценочной деятельности Правительством РФ разрабатываются и утверждаются Стандарты оценки. Применяющиеся в настоящее время Стандарты оценки утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519*(1227) (далее - Стандарты оценки). Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.
Во исполнение требований Стандартов оценки разработаны методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. В качестве примера назовем:
Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты, регулирующие вопросы оценки имущества соответствующего публичного образования и сделок с таким имуществом. В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы"*(1231). Указанным постановлением утверждены:
Порядок оценки стоимости имущества в сделках с участием города Москвы (приложение 1);
Порядок размещения заказов на оценку имущества в сделках с участием города Москвы (приложение 2).
Следует иметь в виду, что данные и иные акты, принятые в соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулируют профессиональную оценку, осуществляемую независимыми оценщиками. К деятельности этих субъектов, а также к их правовому статусу предъявляются специальные требования, которые и будут являться предметом рассмотрения в данной главе.
Вместе с тем в практике хозяйственной деятельности широкое распространение получила внутрихозяйственная оценка. Она осуществляется самими субъектами, ведущими предпринимательскую деятельность в отношении принадлежащего им имущества и иных объектов гражданских прав.
Анализ законодательства, регулирующего оценочную деятельность, позволяет выявить принципы ее осуществления:
1) принцип профессионализма. Он заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности. Гарантией соблюдения данного принципа является лицензирование оценочной деятельности, что предполагает предъявление квалификационных требований к соискателю лицензии;
2) принцип независимости. Соблюдение данного принципа гарантируется установлением в ст. 16 Закона об оценочной деятельности запрета:
а) на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика. Так, оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком, или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
В отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
Оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором или страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором или страховщиком оценочной организации;
б) на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки;
в) на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;
3) принцип полноты. Согласно этому принципу оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки объекта. Гарантией соблюдения принципа полноты является предусмотренное ст. 14 Закона об оценочной деятельности право оценщика требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения; запрашивать в письменной и устной форме информацию у третьих лиц. Оценщик вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;
4) принцип достоверности. В соответствии с данным принципом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренном законодательством порядке, признается достоверной. Она рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки. При этом следует учитывать, что правило о рекомендации данной стоимости действует, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (или даты представления публичной оферты) прошло не более шести месяцев (п. 20 Стандартов оценки).
Следует иметь в виду, что нарушение законодательно установленных принципов в ходе осуществления оценочной деятельности приводит к признанию судом недействительным отчета оценщика. Приведем пример.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2002 г. N КГ-А40/5404-02 оставлено без изменения решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 мая 2002 г. по делу N А40-10516/02-102-132, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
При этом было установлено, что решением от 18 мая 2002 г. Арбитражным судом г. Москвы удовлетворен иск ОАО "АКБ "СВА" к ЗАО "Независимая компания "АРТ-Консалт" о признании недействительным отчета от 1 февраля 2002 г. N 2-02/8ТР "Об оценке рыночной стоимости предполагаемого к обращению взыскания имущества (доли в уставном капитале ООО "КБ "Арсенал", равной 17,505 процентов, принадлежащего организации-должнику ЗАО "Антей-Ресурс").
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ответчик ссылался на неполноту изучения судом фактических данных по делу.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований к отмене решения суда, указав, что суд первой инстанции полно и всесторонне изучил доказательства по делу, оценил их надлежащим образом и отметил, что ответчиком при составлении отчета бухгалтерский баланс фактически не изучался, приложенные к нему отчеты не анализировались, иные требования закона к составлению отчета также не соблюдались, в связи с чем иск был удовлетворен.
Закон вводит правило оспоримости стоимости объекта, содержащейся в отчете оценщика. В случае наличия спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случае признания отчета об оценке имущества недостоверным убытки подлежат возмещению в размере, составляющем разницу между реальной рыночной стоимостью объекта оценки и суммой, указанной в отчете. Приведем пример из судебной практики.
Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск открытого акционерного общества "Информационно-издательская группа "Новые известия" (далее - ОАО "ИИГ "Новые известия") о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания "АРТ-Консалт" (далее - ООО "НОК "АРТ-Консалт") убытков в размере 5 437 301 руб. 00 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. 15 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
До принятия решения истцом в порядке ст. 49 АПК РФ заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований до 3 918 140 руб. Данное ходатайство судом удовлетворено.
Решением от 9 марта 2004 г. Арбитражный суд г. Москвы взыскал с ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" в пользу ОАО "ИИГ "Новые известия" убытки в сумме 3 918 140 руб. и судебные расходы в сумме 27 965 руб. 43 коп., в остальной части иска отказано.
При этом суд исходил из того, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку подтверждаются договором от 22 апреля 2002 г. N 2-04/4-17(м) возмездных услуг по оценке имущества.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта.
Оставляя решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-47167/03-110-486 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 14 июля 2004 г. N КГ-А40/5810-04 указал следующее.
Из материалов дела следует, что по договору от 22 апреля 2002 г. N 2-04/4-17(м) возмездных услуг по оценке имущества ОАО "ИИГ "Новые известия" (заказчик) поручил ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" (оценщик) провести оценку рыночной стоимости комплекса оборудования по производству газеты.
Рыночная стоимость объекта оценки на основании отчета N 2-04/4-17 (м) об определении рыночной стоимости имущества определена на 30 апреля 2002 г. в размере 1 062 699 руб.
На основании договора от 18 июня 2002 г. N 02/2002 ОАО "ИИГ "Новые известия" осуществил продажу оборудования ООО "РесурсТехАльянс". В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи стоимость оборудования исчислена исходя из рыночных цен, определенных ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" на основании отчета N 2-04/4-17(м) и составляет 1 062 699 руб. 00 коп.
Генеральной прокуратурой РФ в отношении прежнего руководства ОАО "ИИГ "Новые известия" возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ. В рамках расследования уголовного дела Следственным комитетом при МВД РФ была назначена товароведческая судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества истца - оборудования для производства газеты, являвшегося объектом оценки отчета N 2-04/4-17(м) ЗАО "НОК "АРТ-Консалт". По данным оценки ЗАО "Независимой экспертной компанией "Мосэкспертиза", рыночная стоимость оборудования составила 6 500 000 руб.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с действующим законодательством возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, во-первых, факт нарушения права, во-вторых, наличие и размер понесенных убытков, в-третьих, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Согласно расчету, представленному в заявлении об уменьшении размера искового требования, рыночная стоимость оборудования для производства газеты по состоянию на 30 апреля 2002 г. на основании экспертного заключения ЗАО "Независимая экспертная компания "Мосэкспертиза" N 0693э/12-38-08/03 составляет 4 980 839 руб. В данном заключении эксперты пришли к выводу, что при составлении отчета N 2-04/4-17(м) были нарушены нормы, регулирующие порядок проведения оценки оборудования, и заключение о его стоимости не соответствует фактической цене этого имущества.
Соответственно убытки истца в виде упущенной выгоды составляют 3 918 140 руб.
Поскольку, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
В этой связи довод ответчика относительно того, что потенциальная рыночная стоимость имущества, определенная в отчете, представляла собой точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации этого имущества, судом кассационной инстанции отклоняется.
Ссылка ответчика на нарушение судом ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федеральным арбитражным судом Московского округа отклоняется, так как при рассмотрении данного дела суд первой и апелляционной инстанций, оценивая представленные по делу доказательства, признал отчет N 2-04/4-17(м) недостоверным.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает обжалованное решение законным и обоснованным.
Следует учитывать, что в соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами. На наличие у любых заинтересованных лиц права обжалования результатов проведения оценки неоднократно обращалось внимание судами.
Так, отменяя решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 августа 2002 г. по делу N А40-8076/01-7-90 с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 31 октября 2002 г. N КА-А40/7268-02 указал следующее.
Как установлено арбитражным судом, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем службы судебных приставов-исполнителей ХМАО Тюменской области наложен арест на дебиторскую задолженность ОАО "Тюменьэнерго" в размере 220 000 000 рублей по договору N 484-С16-15-3400 на отпуск и потребление электрической энергии и мощности от 20 марта 2000 г. между ОАО "Тюменьэнерго" и ООО "Сургутгазпром". Установление рыночной стоимости задолженности поручено ЗАО "Международный центр оценки", который согласно отчету от 5 января 2001 г. определил ее округленно в размере 129 500 000 рублей.
Считая установленную ЗАО "Международный центр оценки" рыночную стоимость арестованной дебиторской задолженности недостоверной, ОАО "Тюменьэнерго" обжаловало результаты оценки в судебном порядке.
Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" действие положений Закона распространяется исключительно на субъекты оценочной деятельности, которым истец не является, в связи с чем у истца отсутствует предусмотренное ст. 13 Закона право обжаловать результаты оценки. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец вправе оспорить достоверность отчета оценщика только в рамках производства по обжалованию действий судебного пристава-исполнителя (п. 3 ст. 52, ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), так как отчет составлен в рамках исполнительного производства.
Вместе с тем ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предоставляет право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе в порядке арбитражного процессуального судопроизводства, результат проведения оценки любому заинтересованному лицу, а не только субъектам оценочной деятельности.
При этом заинтересованным лицом является любое лицо, которое считает, что результат проведения оценки влияет на его права и законные интересы. Выяснение указанного обстоятельства судом возможно только при рассмотрении дела по существу. Таким образом, право на иск для обжалования результата оценки имеет любое лицо.
Следует иметь в виду, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица.
Если законом или нормативным актом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. В этом случае самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.
На данный порядок оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки обращено внимание в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92*(1232).
Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Так, юридический факт - это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношении. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.
С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.
Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности. Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта деятельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако такое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки является осуществление этой деятельности субъектом оценочной деятельности. Косорукова И.В. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». Московская финансово-промышленная академия, 2005.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
- - определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
- - определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
- - определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.
Согласно действующему законодательству, регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.
Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. Право и экономика. 2011. № 10 Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности.
Вызывает вопрос создание компенсационного фонда как предназначенного и достаточного для покрытия любых убытков, в частности при возникновении убытков по результатам оценки акций промышленных предприятий - субъектов естественных монополий. В этих случаях убытки могут исчисляться миллиардами рублей.
Идея полного возмещения убытков за счет оценщиков неуместна, следует, как мы считаем, определить иную цель - компенсации в связи с некачественной оценкой ущерба, причиненного клиенту. Образование компенсационного фонда, расширение функций саморегулируемых организаций, а равно и закрепление ответственности за результат оценочной деятельности является фактором, направленным на стимулирование качественного развития рассматриваемых общественных отношений и вытеснение с рынка оценочных услуг недобросовестных оценщиков.
