Понятие земельных правоотношений является достаточно обширным и сложным по структуре. Это обуславливается многими причинами. В первую очередь специфика связана с объектом правоотношений - землей. Кроме этого, немаловажное значение имеет юридический статус лиц, вступающих во взаимодействие. Рассмотрим далее подробно понятие земельных правоотношений и элементы, которые с ним связаны.

Общие сведения

Земельными правоотношениями именуют фактические общественные взаимодействия, представляющие собой результат волевого активного поведения людей относительно наделов. Они регулируются нормами ЗК и иных федеральных законов. В юридических актах определены основания возникновения и прекращения земельных правоотношений, юридический статус лиц, в них вступающих.

Специфика структуры

Как выше было указано, сложность взаимодействий обуславливается различными факторами:

• Особенностями, которыми обладают субъекты и объекты земельных правоотношений.
• Особенностями нормативного регулирования.

Среди ключевых элементов взаимодействий выступают:

• Юридические положения, на которых базируются взаимосвязи.
• Субъекты и объекты земельных правоотношений. Деятельность первых регламентируется соответствующими нормами. Вторые выступают в качестве, собственно, предмета, по поводу которого возникают правоотношения.
• Содержание взаимодействий. Его формируют земельных правоотношений и предписания, установленные для них. В содержание включаются также действия, ориентированные на их реализацию.

Классификация земельных правоотношений

Она проводится по разным признакам. Например, в соответствии с содержанием правоотношения классифицируются по ключевым институтам права. В частности, выделяют взаимодействия, связанные с:

• собственностью;
• госуправлением территорией;
• использованием наделов;
• охраной прав на землю.

Взаимодействия дифференцируются и по типам собственности. Она может быть частной, муниципальной или государственной.

Ориентированность юридических положений

Существует также классификация земельных правоотношений по направленности регулирующих их норм. По этому критерию выделяют:

• Материальные взаимодействия. Они регламентируются нормами, определяющими требования и права субъектов, касающиеся непосредственно земли. Эти взаимодействия складываются по поводу реализации установленных предписаний и юридических возможностей.

• Процессуальные правоотношения. Они выражены в специальных нормах. Эти положения определяют основания возникновения и прекращения земельных правоотношений, их реализации. Регламентируется также способ использования юридических возможностей и исполнения установленных законом предписаний.
• Регулятивные взаимодействия. Они формируются при реализации норм, не касающихся применения юридической ответственности.
• Охранительные взаимодействия. Возникновение этих правоотношений обуславливается нарушением установленных предписаний. Они реализуются в процессе применения к виновному лицу мер ответственности.

Направленность деятельности

По этому критерию земельные правоотношения дифференцируются на взаимодействия, связанные с:

• ведением государственного кадастра;
• планированием использования и охраны территории;
• предоставлением и изъятием наделов для общественных и госнужд;
• землеустройством и планированием территорий населенных пунктов;
• осуществлением госконтроля использования и охраны земель;
• ведением мониторинга;
• разрешением споров.

Дополнительные категории

Кроме приведенных выше видов, земельные правоотношения могут быть:

• Общими. Они возникают в типичных случаях.
• Конкретными. Эти правоотношения формируются в особых ситуациях.

Взаимодействия разделяются также в зависимости от определенности лиц, вступающих в них. По этому критерию выделяют:

• Относительные взаимодействия. В них точно определяются участники земельных правоотношений.
• Абсолютные взаимосвязи. Они предполагают, что управомоченным лицам противостоит неопределенный круг людей или организаций, которые должны выполнять определенные предписания.

Субъекты земельных правоотношений

В России вся территория находится в государственной, частной, муниципальной и прочих формах собственности. Субъекты земельных правоотношений - лица, деятельность которых в рамках взаимодействий касается выделения, изъятия, использования, управления, владения, распоряжения наделами. Их юридический статус определяется отраслевыми нормами. РФ и ее регионы выступают как субъекты земельных правоотношений, связанных с госсобственностью. Административно-территориальные единицы в лице органов местного самоуправления (одним из которых, в частности, может являться Департамент земельных отношений) вступают во взаимодействия по поводу наделов, находящихся в муниципальной собственности.

Такие территории находятся в пределах границ МО. Все прочие субъекты земельных правоотношений - некоторые органы государственной и муниципальной власти, юрлица и граждане. Они осуществляют пользование, управление, охрану территорий. Юрлица и граждане как субъекты земельных правоотношений вступают, кроме прочего, во взаимодействия по поводу частной и общей собственности.

Юридический статус

В качестве субъектов правоотношений могут выступать лица, которые наделены достаточным объемом прав для вступления в них. Еще одним условием приобретения статуса выступает способность исполнять установленные законом предписания. Комплекс дее- и правоспособности, а также свобод и интересов субъектов обуславливает их юридическое положение в системе правоотношений. Статус лиц зависит от ряда обстоятельств.

К ним относят:

• Вид субъекта.
• Поведение, имеющее юридическое значение.
• Особенности объекта.
• Обстановку, в которой реализуются функции лица, если она определена законодательством.

Правомочия разделяются на общие и специальные. Первыми обладают все лица, вступающие во взаимодействия. Специальные правомочия характерны только для отдельных категорий субъектов.

Особенности территории

Все земли России разделяются на категории в соответствии с качеством, назначением и прочими критериями. Юридически закрепляется следующая классификация:

• Территории сельскохозяйственного назначения. Они выступают в качестве ключевого средства с/х производства. Эти земли считаются самыми важными в стране.
• Территории поселений. Они используются для обслуживания городов, ПГТ и прочих административных единиц.

• Земли спецназначения. Эти территории используются промышленными, транспортными предприятиями, организациями связи, теле- и радиовещания, космического обеспечения и информатики, обороны, энергетики.
• Особо охраняемые земли. К ним относят территории природно-заповедного, природоохранного, рекреационного, культурно-исторического значения, национальные, биосферные и прочие заповедники, государственные заказники, ботанические сады, курорты, лечебно-оздоровительные зоны.
• Лесной фонд.
• Земли запаса. Они представляют собой резервные территории.
• Водный фонд.

ЗК РФ

В Земельном кодексе объекты правоотношений определяются следующим образом:

• Природные ресурсы.
• Участок. Он представляет собой часть земли, которая отделена от других наделов. На местности он обозначается границами.
• Части наделов.

В нормативном акте устанавливается, что земельные доли на участке, который находится в общей собственности, выступают в качестве самостоятельных объектов прав. На местности такие части не обозначаются.

Суть земельных правоотношений состоит в совокупности обязанностей и юридических возможностей лиц, вступающих в них. Они реализуются посредством осуществления определенных действий либо воздержания от этого. Юридическая возможность лица выражает меру допустимого поведения. Она гарантируется законом. Обязанность субъекта земельных правоотношений - модель должного поведения лица.

Юридические возможности

Конкретные права субъектов находятся в зависимости от их статуса, особенностей участка, вида взаимодействий. Юридические возможности лиц можно разделить на 2 категории. В первую входят право на конкретное поведение. Оно выражается в действии либо бездействии. Первое включает в себя:

• Способы реализации.
• Виды действий, которые допустимо совершать.

Право на бездействие может быть частичным или полным. Что касается возможности требовать, то она может реализовываться в судебном и административном порядке. Права лиц, вступающих в земельные правоотношения, обладают субъективным характером. Их реализация зависит от воли носителя. При этом субъект может пользоваться или не пользоваться ими, не неся ответственности.

Должное поведение

Обязанностям субъекта, как правило, соответствуют определенные юридические возможности другого лица. Должное поведение может выражаться в требовании:

• Совершить какое-либо действие.
• Не допустить определенного поведенческого акта.

Обязанности подлежат точному выполнению под угрозой применения к субъекту мер ответственности и появления неблагоприятных последствий для него.

Юридические факты

Они выступают в качестве основания возникновения земельных правоотношений. также могут стать причиной изменения содержания взаимодействий. Вследствие некоторых событий правоотношения могут прекратиться. Существуют следующие типы юридических фактов:

• Устанавливающие. Они выступают как основания возникновения земельных правоотношений. Например, в процессе оформления арендного соглашения стороны вступают во взаимодействие, связанное с использованием надела. При заключении залогового договора появляются кредитные отношения. При этом сторона сделки получает ограниченные юридические возможности по использованию надела.
• Изменяющие.
• Прекращающие. При их появлении взаимодействия перестают существовать. В ЗК установлен исчерпывающий перечень событий, влекущих прекращение земельных правоотношений.

Характеристика

Каждый правоустанавливающий, изменяющий или прекращающий факт может выражаться в форме события или действия. К первым относят обстоятельства, которые появляются вне зависимости от человеческой воли. События могут быть относительными и абсолютными. Последние - явления, не имеющие непосредственной связи с деятельностью и волей человека. Например, это разного рода природные бедствия. Относительными называют события, возникающие вследствие деятельности человека, но протекающие помимо его воли. Поведение в земельном праве рассматривается в разных аспектах.

Например, под ним понимают:

• Действия юрлиц и граждан, государственных и прочих органов.
• Бездействие субъектов.
• Юридическое состояние лиц, вступающих во взаимодействие.

В свою очередь, поведение может быть правомерным или противоправным.

Госсобственность

Государство, выступая в качестве субъекта земельных правоотношений, действует через комплекс компетентных органов. Между ними распределяются полномочия, касающиеся собственности. Принимая во внимание федеративное устройство страны, существование двухуровневой власти, постановили, что право госсобственности существует в региональной и федеральной форме. Последняя распространяется на территории, наделы и их части, не принадлежащие частным лицам, муниципальным образованиям и организациям. Данное положение закрепляется 214-й статьей ГК. В ЗК, ст. 16-18 установлено, что госсобственность представлена в стране в трех формах: федеральной, региональной и муниципальной. В соответствии с этим можно сделать следующий вывод: государственная собственность четко разграничивается между федеральным центром, регионами и муниципальными образованиями. На нее распространяется специальный правовой режим, установленный ЗК и прочими нормативными актами.

Виды госсобственности

• Отнесенные к имуществу РФ ФЗ.
• Приобретенные в соответствии с положениями ГК.

Регионам принадлежат площади:

• Признанные собственностью субъектов РФ в соответствии с ФЗ.
• Приобретенные регионами в соответствии с ГК.
• Право на которые появилось при разграничении госсобственности.

Во владении регионов могут находиться территории, не переданные частным лицам. К ним, например, относят участки:

• Занятые недвижимостью, принадлежащей региональной власти.
• Предоставленные органам управления, унитарным предприятиям и госучреждениям.
• Отнесенные к категории особо охраняемых, земель лесного и водного фондов и пр.
• Занятые приватизированными объектами, которые находились ранее в региональной собственности.

Реализация прав от имени субъектов РФ осуществляется уполномоченными органами в рамках их компетенции. До разграничения госсобственности распоряжение территориями осуществляют местные структуры власти (например, Департамент земельных отношений), если в ЗК или региональном законодательстве не предусматривается иное.

Правоотношения являются разновидностью общественных отношений. Правоотношение - это такое общественное отношение, которое предусмотрено нормой права. Норма права предусматривает условия возникновения, изменения и прекращения правоотношения. Эти условия содержатся в гипотезе нормы и являются юридическими фактами. В диспозиции нормы предусматриваются права и обязанности участников правоотношения, запреты и ограничения. Санкция моделирует охранительное правоотношение, которое может возникнуть в случае, если участники правоотношения нарушат запреты либо откажутся выполнять юридические обязанности.

Земельные правоотношения представляют собой правовую форму упорядочения земельно-правовыми нормами общественных отношений. Земельные отношения возникают по поводу распределения, использования и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами, которые регулируются нормами земельного права. Поскольку земельные отношения сегодня приобретают новое содержание и характер, то в изучении их применяется различная классификация. В учебной литературе больших различий в классификации земельных отношений не существует.

Дадим обобщенную классификацию.

Прежде всего все земельные отношения делятся на два основных вида:

- регулятивные - складываются в процессе реализации норм, не связанных с юридической ответственностью;

- охранительные - имеют место в случаях нарушения земельного правопорядка и невыполнения обязанностей по рациональному использованию и охране земель.

Эти отношения влекут применение мер правовой ответственности и возмещения вреда, причиненного нарушением земельного законодательства. Причем при отсутствии вины причинителя вреда (при правомерном вреде) возлагается не правовая, а экономическая ответственность.

По основным институтам земельного права правоотношения делятся на:

- правоотношения собственности на землю (лежат в основе других отношений. Все другие отношения имеют производный, зависимый от них характер);

- правоотношения использования земель (на праве собственности, постоянного и временного пользования, аренды, пожизненного наследуемого владения);

- государственного управления землями;

- охрана земельных права (институт ответственности).

Рассмотрим каждую из этих групп в отдельности.

Отношения собственности носят имущественный характер, регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и иного специального законодательства. В свою очередь, по форме собственности они делятся на правоотношения:

- частной собственности (индивидуальной, общей совместной, общей долевой);

- государственной собственности (федеральной, субъектов);

- муниципальной собственности .

Отношения по использованию земель имеют производный характер от отношений собственности и подразделяются на правоотношения:

- непосредственного пользования (использование на праве собственности);

- производного пользования (использование на других титулах).

Производное пользование может быть первичным (от собственника) либо вторичным (от пользователя, например служебный надел).

В области использования земель классификация может быть в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель, которая выделяется по основному целевому назначению:

- правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения;

- земель населенных пунктов : сельских, ПГТ (рабочих, дачных), городов (земель застройки, общего пользования, сельскохозяйственного использования, занятых городскими лесами);

- земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения;

- земель лесного фонда;

- земель водного фонда;

- земель особо охраняемых территорий .

Правоотношения в области пользования землей могут быть классифицированы по субъектному и временному (бессрочное, срочное: краткосрочное, долгосрочное пользование) признаку.

Земельные правоотношения в сфере государственного управления землями по своей форме являются административно-правовыми, носят служебный характер по отношению к большинству других видов. За основу деления берут направление деятельности:

- правоотношения по ведению кадастра недвижимости , где объектом является земля;

- планирования использования и охраны земель ;

- предоставлению и изъятию (выкупу) земель для государственных и общественных нужд ;

- землеустройству (межхозяйственному, внутрихозяйственному, прогнозному, автономному) и планированию земель населенных пунктов ;

- ведению государственного контроля за использованием и охраной земель;

- ведению мониторинга земель;

- разрешению земельных споров.

Земельные правоотношения в сфере государственного управления земельным фондом и в области охраны прав и законных интересов собственников можно подразделить на:

- материальные - взаимные права и обязанности участников земельных отношений, урегулированные нормами материального земельного права;

- процессуальные - урегулированные процессуальными нормами; складываются по поводу процедуры возникновения, изменения и прекращения правоотношения.

3. Субъекты и объекты правоотношений

Субъектами земельных правоотношений признаются лица, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством. На протяжении развития истории государства круг их неоднократно менялся. Введение разнообразных форм собственности значительно расширило этот круг.

Субъектами правоотношений собственности на землю являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, административно-территориальные единицы (районы, города, ГИТ, сельские населенные пункты). Кроме того, Российская Федерация одновременно является субъектом права территориального верховенства. Согласно Конституции Российской Федерации 1993 г. суверенитет России распространяется на всю ее территорию.

Субъектами отношений управления и пользования землями являются органы государственной власти, органы МС, граждане и юридические лица (в т. ч. иностранные). Граждане и юридические лица являются также субъектами правоотношений частной и общей долевой собственности на землю.

Субъектами в охранительных правоотношениях выступают государственные правоохранительные органы, прокуратура, арбитражный суд, суд.

Граждане и юридические лица составляют самые многочисленные группы субъектов земельных правоотношений. Для того чтобы граждане и юридические лица могли выступать в качестве субъектов земельных правоотношений, они должны обладать земельной праводееспособностью, быть носителями земельных прав и обязанностей.

Земельная правосубъектность возникает у юридических лиц с момента регистрации устава, является специальной, определяемой целями и задачами деятельности юридического лица.

Правоспособность сельскохозяйственных предприятий реализуется всегда, поскольку у них одна цель - сельскохозяйственное производство, а несельскохозяйственных предприятий - не всегда, т. к. имеют многоцелевой характер.

Правоспособность физических лиц наступает с момента рождения, а дееспособность - с 18 лет.

Новый Земельный кодекс налагает запрет на предоставление земли гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Иностранные граждане и лица без гражданства могут использовать землю на праве собственности и аренды.

Земельную правоспособность граждане могут осуществлять:

- индивидуально;

- в составе групп, объединений граждан, не имеющих организационного единства (общее пользование земельным участком собственниками жилого строения);

- в составе коллектива (садоводческого товарищества, сельскохозяйственного кооператива, акционерного общества и т. д.). Для того чтобы коллектив граждан мог быть признан субъектом земельных правоотношений, он должен обладать организационным единством, который был бы закреплен в уставе (положении).

Объектом земельных отношений является земля и права на нее .

В зависимости от вида земельных правоотношений понятие земли как объекта может быть различным. Если объектом материальных земельных правоотношений является земля, то процессуальных- данные кадастра недвижимости о землях, сведения мониторинга земель, решения компетентного органа государства о предоставлении земельного участка и т. д.

Круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности определен законодательством. Указом Президента Российской Федерации «О федеральных природных ресурсах» от 16.12.93 г. закреплены объекты федеральной собственности на землю. Это земельные участки, предназначенные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к ведению органов государственной власти, земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, особо охраняемые природные территории федерального значения.

Объектами государственной собственности субъектов являются земли, находящиеся в границах административно-территориальных образований, за исключением земель федеральной, муниципальной, частной и иной формы собственности.

Объекты муниципальной собственности - земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность.

Объектами земельных правоотношений собственности выступают:

- земельные участки (индивидуальные, обособленные в натуре, юридически закрепленные, предоставленные в собственность);

- части земельных участков ;

- земельные доли (паи) членов коллектива сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

В сфере государственного управления землями объект находится в зависимости от компетенции органа управления землей и вида управленческих функций, это может быть:

- весь земельный фонд (земля как природный объект и природный ресурс);

- земля в пределах определенных административно-территориальных границ ;

- отдельный земельный участок (внутрихозяйственное землеустройство).

В области использования земли объектом земельных отношений является индивидуально обособленный участок, предоставленный в собственность, землепользование, аренду в установленном порядке.

Объектом правоохранительных отношений является:

Земельный правопорядок;

Права и законные интересы участников земельных правоотношений.

Б. В. Ерофеев, например, выделяет две группы объектов:

1) объекты правового регулирования (земля);

2) объекты правовой цели:

Рациональное, эффективное использование земли и ее охрана;

Создание земельного рынка и условии для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле;

Воспроизводство плодородия почв;

Сохранение и улучшение ОС;

Охрана прав на землю граждан, организаций и государства.

Конкретные права и обязанности участников земельных правоотношений зависят от правового статуса участников, особенностей объекта, вида отношений, подвида отношений.

Права и обязанности юридических лиц определяются в соответствии с уставом и являются специальными, а граждан - в значительной мере гражданством. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются правами и несут ответственность наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законодательством или международным договором. Согласно федеральному законодательству иностранным гражданам предоставлено право покупать земельный участок при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Новый Земельный кодекс значительно расширил права иностранных граждан в части приобретения земли в собственность.

Содержание отношений в сфере собственности на землю состоит из совокупности правомочий владения, пользования и распоряжения. На содержание правомочий собственника оказывает влияние форма собственности. В данном случае по-разному проявляется правомочие распоряжения. Для граждан и юридических лиц оно выражается в возможности совершения сделок с землей (отчуждение, аренда, залог, передача по наследству и т. д.), а для государственных органов - в форме принятия административного акта предоставления земли, определения целевого назначения, условий, формы использования.

Содержание правоотношений в сфере использования земли является наиболее сложными по структуре. Это обусловлено тем, что различны правовые основания использования земель, существует разнообразие целевого назначения, использование других объектов природы (недр, лесов, вод), использование различных недвижимостей (строения, сооружения, мелиоративные системы, сады и т. д.). Содержание правоотношений в области пользования землей включает в себя правомочия владения, пользования, внутрихозяйственного управления земельным участком.

Правомочие владения представляет собой юридическое основание принадлежности земельного участка данному субъекту. С правомочием владения связаны такие конкретные права, как право отгораживать земельный участок, право запрещать пользоваться участком другими лицами.

Правомочие пользования составляет многочисленные права и обязанности, которые подразделяются на общие (распространяются на всех участников правоотношений) и специальные (устанавливаются применительно к категории земель и целевому назначению).

Правомочие внутрихозяйственного управления заключается в организации хозяйственного использования земли в целях создания необходимых условий для наиболее эффективного использования ее в соответствии с целевым назначением.

В охранительных земельных правоотношениях права и обязанности сторон определяются характером нарушений земельных прав и определяют способ и порядок воздействия на нарушителей земельных прав.

5. Основания возникновения и прекращения земельных правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, с которыми закон связывает определенные юридические последствия. В зависимости от юридических последствий факты подразделяются на правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие. Для одного вида земельных отношений достаточно одного юридического факта, для некоторых - совокупность двух и более фактов (принятие решения государственного органа о предоставлении участка, отвод земельного участка в натуре, правовое оформление права на участок).

Основаниями возникновения земельных правоотношений могут быть :

- правовой акт индивидуального значения (решение органов исполнительной власти о предоставлении земельного участка, приказы администрации предприятия о предоставлении служебного надела, решения судебных органов);

- ходатайство предприятия об изъятии и предоставлении предварительно согласованного земельного участка;

- заявка собственника приватизированного предприятия в орган, уполномоченный выступить продавцом земель на приобретение земельного участка этого предприятия в собственность, аренду с правом приобретения в собственность и на участие в конкурсе, аукционе по продаже земельного участка для расширения и дополнительного строительства предприятия;

- сделка и ее разновидность договор .

Круг оснований прекращения земельных отношений значительно шире. К ним относят действия (правомерные и неправомерные), бездействия и события. Все они перечислены в законе.

К правомерным действиям относят :

Добровольный отказ от земельного участка;

Отчуждение (продажа) земельного участка;

Выкуп земельного участка у собственника и изъятие земельного участка для гос. нужд;

Прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации;

Прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен земельный участок (служебный надел).

К неправомерным действиям, прекращающим земельные правоотношения, относятся :

Нерациональное использование земельного участка;

Использование участка способом, приводящим к снижению плодородия, ухудшению экологической обстановки;

Использование земли не по целевому назначению.

Бездействия, влекущие прекращение земельных правоотношений :

Систематическая неуплата платежей за землю в течение установленных законом сроков;

Невыкуп по закладной земельного участка, заложенного в земельном банке.

События, прекращающие земельные правоотношения :

Смерть собственника земельного участка, землепользователя, арендатора;

Истечение срока, на который был предоставлен земельный участок в аренду.

Правоотношение есть одна из форм проявления права, наряду с правовой концепцией и нормой права. Любое пра­воотношение представляет собой норму права в действии, динамику ее реализации в повседневной жизни, на практике.

В теории права под правоотношением 1 понимают обще­ственное отношение, урегулированное нормами права, участники которого имеют соответствующие субъектив­ные права и юридические обязанности 2 . Соответственно, земельное правоотношение можно определить как урегу­лированное нормами земельного и других отраслей пра­ва общественное отношение, складывающееся по поводу охраны и использования земель как природного ресурса и средства производства.

По мнению О.И. Крассова, земельные правоотношения представляют собой общественные земельные отноше­ния, урегулированные нормами земельного права, ко­торые возникают, существуют и прекращаются в соот­ветствии с требованиями и по основаниям, предусмот­ренным земельным законодательством 3 .

Для любого правоотношения, в том числе и земельного, характерны следующие признаки (см. сноски 1, 4):

1. это общественное отношение, которое обозначает собой юридическую связь между социальными субъектами;
2. оно возникает на основе норм права (общие требования правовых норм индивидуализируются применительно к субъектам и реальным ситуациям, в которых они на­ходятся);
3. это связь между лицами посредством субъективных прав и юридических обязанностей;
4. это волевое отношение, ибо для его возникновения необ­ходима воля его участников (как минимум хотя бы с од­ной стороны);
5. это отношение, охраняемое государством и составляю­щее основу государственного принуждения.

Любое правоотношение имеет внутреннюю структуру и состоит из следующих элементов: субъект, объект исодержа­ние правоотношения как совокупность прав и обязанностей участников этого отношения.

Земельные правоотношения, как и другие виды право­отношений, можно разделить по следующим классификаци­онным основаниям:

а) по характеру содержания правоотношения (по функ­циональной роли) - на общерегулятивные, регулятив­ные и охранительные;

б) по степени конкретизации (определенности) субъектов (сторон) правоотношения - на абсолютные и относи­тельные;

в) по характеру регулирования отношений - на материальные и процессуальные и т.д.

К регулятивным земельным отношения относятся от­ношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в со­вершении участниками данных отношений позитивных дей­ствий. Как правило, на практике возникают именно такие от­ношения (изъятие земельного участка у собственника для го­сударственных или муниципальных нужд, заключение дого­вора аренды земли и т.д.).

Напротив, охранительные земельные правоотношения реализуются при применении юридической ответственно­сти и возникают в связи с совершенными правонарушения­ми, либо с наличием угрозы их совершения. Так, самоволь­ное снятие или перемещение плодородного слоя почвы, уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча зе­мель в результате нарушения правил обращения с пестици­дами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должно­стных лиц и юридических лиц в соответствии со ст. 8.6. Ко­декса РФ об административных правонарушениях (далее -КоАП РФ).

Абсолютные правоотношения - это те, в которых оп­ределена только одна сторона - носитель субъективного права. На другом полюсе правоотношения нет персональ­но-определенного субъекта, носителя юридической обязан­ности. Один субъект наделяется субъективным правом, ос­тальные же субъекты обязаны не нарушать это субъектив­ное право. Примером абсолютного отношения является правоотношение, возникающее в связи с реализацией субъ­ектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему собственностью, в том числе и земельной, при этом все ос­тальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомо­чия, если их реализация не выходит за рамки закона.

Относительные правоотношения - это такие правоот­ношения, в которых обе стороны персонально определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения мо­гут служить правоотношения, связанные с различными сдел­ками, предусмотренными нормами гражданского права, с учетом норм земельного права. Так, в соответствии с догово­ром купли-продажи между продавцом земельного участка и его покупателем возникают конкретные, относительные пра­воотношения.

Материальные земельные правоотношения устанавли­вают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, складывающиеся по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. Например, право на залог земельного участка; право на само­стоятельное хозяйствование на земле; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю; права продавать, пе­редавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки; обязанность в срок уплачивать земельный налог и т.д.

В отличии от материальных, земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осущест­вления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотно­шения, а способ их реализации. Например, порядок оформ­ления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

В зависимости от целевого назначения земель, различа­ют следующие виды земельных отношений:

• отношения по использованию земель сельскохозяйст­венного назначения;
• отношения по использованию земель поселений;
• отношения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфор­матики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения;
• отношения по использованию земель особо охраняемых территорий;
• отношения по использованию земель лесного фонда;
• отношения по использованию земель водного фонда;
• отношения по использованию земель запаса.

Классифицируются земельные отношения и в зависимо­ сти от своего содержания. По этому признаку выделяют:

1. Земельные правоотношения в сфере собственности на землю, имеющие принципиальное значение. Возмож­ность существования, наряду с государственной и муни­ципальной, частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, осо­бенности правового режима соответствующих земельных
   участков.
2. Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, не яв­ляющихся собственниками земельных участков. Эта группа земельных отношений, в свою очередь, делится на две подгруппы: правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательст­венный характер.

К вещным правам относятся закрепленные в главе IV действующего Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоян­ного (бессрочного) пользования земельным участком и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сер­витут). Следует подчеркнуть, что перечисленные вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собствен­никами земельного участка.

К числу правоотношений, имеющих обязательственный характер, относятся правоотношения, возникающие в резуль­тате совершения договоров ренты и пожизненного содержа­ния с иждивением; временного (срочного) пользования, арен­ды; безвозмездного срочного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки).

Особо следует выделить вид правоотношений, возни­кающих в связи с осуществлением права общего пользования землей. В соответствии со ст. 262 ГК РФ, граждане имеют пра­во свободно, без каких-либо разрешений находиться на не за­крытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и ис­пользовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 3. 3емельные правоотношения в сфере управления использо­ванием земель и их охраны.

Независимо от того, находится ли земля в частной, госу­дарственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов госу­дарственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав Земельного фонда России, ис­ходя из общегосударственных интересов.

В зависимости от управленческих функций эти право­отношения, в свою очередь, делятся на различные виды и подвиды. Так, выделяют правоотношения, связанные с веде­нием Государственного земельного кадастра, наблюдением за состоянием земель (мониторинга земель), контролем за ис­пользованием и охраной земель, планирования в области ох­раны и использования земель, предоставления и изъятия зе­мель, осуществлением землеустройства.

Кроме того, в зависимости от уровня управления данная группа земельных отношений подразделяется на правоотношения общего управления в области использования и охраны земель, осуществляемого органами государственной власти общей компетенции и органами местного самоуправления, правоотношения специального управления, которое осущест­вляют органы государственной власти специальной компе­тенции, и правоотношения ведомственного управления, осу­ществляемого иными органами государственной власти в пределах их компетенции.

4. Охранительные земельные правоотношения, обеспечи­вающие охрану права собственности и иных прав на зе­мельный участок, а также сохранность земли как при­родного объекта и ресурса. Данные отношения прояв­ляются в регулировании порядка использования и охра­ны земель путем закрепления в законе прав и обязанно­стей лиц, использующих землю, в установлении ограни­чений прав на землю, в применении наказаний к право­нарушителю: мер дисциплинарной, административной, уголовной и гражданско-правовой ответственности за нарушения земельного законодательства. По мнению В.В. Петрова 1 , земельные правоотношения в области использования земли имеют производный характер от отношений земельной собственности. По признаку произ-водности от права собственности на землю они подразделяют­ся на отношения непосредственного и производного пользо­вания землей. Отношения непосредственного пользования имеют место, когда использование земельного участка осуществляют юридические лица, граждане, коллективы граждан, имеющие землю на праве частной или общей собственности.

В том случае, когда использование земли осуществляют землепользователи, арендаторы, отношения по использова­нию земли являются производными. По степени производности от права собственности на землю производные земельные от­ношения могут быть первичными и вторичными.

При первичном производном отношении земельный участок предоставляется в пользование собственником земли в установленном законом порядке. Если предоставляемый для использования земельный участок является государственной или муниципальной собственностью, его предоставление осуществляет соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. В отличие от первично­го, вторичное пользование является производным от права первичного пользования. Примером вторичного отношения по пользованию землей служит отношение по использованию служебного земельного надела, предоставляемого работнику решением администрации предприятия, учреждения, орга­низации из земель, находящихся в их пользовании.

Е.В. Сырых 1 , классифицируя земельные отношения, вы­деляет четыре группы таких отношений.

1. Публичные земельные отношения, которые возникают между обществом, управомоченным на то, чтобы земли использовались и охранялись как основа жизни и дея­тельности народов, и гражданами, осуществляющими общее землепользование. При этом под общим земле­пользованием автор понимает использование и охрану земли как одной из важнейших составляющих среды
   обитания человека.
2. Частные земельные отношения, возникающие между обществом, управомоченным на то, чтобы земли исполь­зовались и охранялись как основа жизни и деятельности народов, и гражданами или юридическими лицами, ис­пользующими и охраняющими землю при осуществле­нии на ней хозяйственной деятельности.
3. Управленческие отношения, связанные с землей.
4. Имущественные отношения, связанные с землей, кото­рые возникают, прежде всего, в связи с приобретением прав на земельные участки для их хозяйственного ис­пользования.

По степени взаимной обязанности земельные отношения делятся на отношения равноправия (партнерские отношения) и отношения подчиненности одной стороны другой 1 .

Равноправные земельные отношения возникают между теми или иными гражданами и/или юридическими лицами-пользователями земли (например, согласование между сосе­дями порядка использования смежных участков осуществля­ется путем свободной договоренности). При отношениях под­чиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования на землю. В этих отношениях зачастую од­ной из сторон является орган управления, управомоченный по закону давать те или иные указанию обладателю прав на землю, добиваться от него тех или иных действий и т.д.

Земельными правоотношения - фактические общественные отношения, явля­ющиеся результатом актов волевого поведения людей по поводу земли, урегулированные нормами земельного права, т.е. возника­ющие, изменяющиеся и прекращающиеся в соответствии с предписани­ями земельно-правовых норм.

Земельные правоотношения имеют сложное содержание, что объясняется особенностями их объекта - земли, правового поло­жения участников этих отношений и рядом других причин.

Особенности объекта земельного правоотношения;

Правовой статус субъектов земельных правоотношений;

Правовое регулирование тех видов отношений, которые составля­ют основу данного правоотношения.

В сфере земельного права выделяют в структуре зе­мельных правоотношений следующие элементы:

» нор­ма права , на основе которой складывается правоотношение;

» субъекты ,деятельность которых регулируется соответствую­щей нормой права;

» объект ,по поводу которого склады­ваются земельные правоотношения. Этим объектом в земельном пра­ве является индивидуально определенный земельный участок, в сфере государственного регулирования объектом земельных правоотношений может быть земельный фонд в целом, а также его со­ставные части в пределах границ субъектов РФ.

» содержание ,под которым по­нимаются права и обязанности участников отношений, а также их действия, направленные на реализацию этих прав и обязанностей.

Виды земельных правоотношений

В зависимости от содержания правоотношений их принято разделять по основным ин­ститутам земельного права:

Правоотношения собствен­ности на землю;

Отношения в сфере государственного управления землями;

Правоотношения по использованию земель;

Правоотношения связанные с охраной земельных прав.

В зависимости от форм собственности земельные правоотношения подразделяются на правоотношения частной, го­сударственной, муниципальной собственности .

По направленности правовых норм земель­ные правоотношения можно разделить на:

а) земельные материальные правоотношения предусмотрены нор­мами, устанавливающими права и обязанности субъектов права не­посредственно по поводу земли, складываются по поводу реализации прав и обязанностей, пре­дусмотренных нормами права;

б) земельные процессуальные правоотношения выражаются в нор­мах, устанавливающих порядок возникновения, прекращения и осуще­ствления материальных правоотношений, правовому регулирова­нию подвергается способ реализации прав и обязанностей;

в) регулятивные земельные правоотношения складывают­ся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с при­менением юридической ответственности.

г) охранитель­ные отношения воз­никают в результате нарушения земельного правопорядка и реализу­ются при применении к правонарушителю юридической ответствен­ности.

Регулятивные и правоохранитель­ные земельные правоотношения могут быть материальными и процессуальными.

Земельные правоотношения можно подразделить на:

- общие (применимые ко всем институтам земельного права) и конкрет­ные (применимые к конкретным видам земельных правоотношений, складывающихся в каждом конкретном случае).

По определенности участников правоотношения: абсолютные и относительные .Абсолютное земельное правоотношение предполагает, когда одному управомоченному субъекту противостоит неопределенный круг обязанных лиц. В относительных земельных правоотношений четко опреде­ленный круг субъектов.

Правоотношения собственности на землю граждан и юридических лиц - право частной собственности предполагает;

Правоотношения федеральной собственности и собственности субъектов РФ - право государственной соб­ственности;

Правоотношения с определенными земельными долями собственников или без определенных долей - право общей собственности.

В зависимости от направления деятельности по управлению зем­лями эти правоотношения делятся на правоотношения по ведению государственного земельного кадастра,планированию использования и охраны земель, предоставлению и изъятию земель для государствен­ных и общественных нужд, землеустройству и планированию земель населенных пунктов, ведению государственного контроля за использо­ванием и охраной земель, ведению мониторинга земель и разрешению земельных споров.

Земельные правоотношения по использованию земли имеют про­изводный характер от отношений земельной собственности. Они под­разделяются на отношения непосредственного и производного пользо­вания землей.

Отношения по использованию земли подразделяются на первичные и вторич­ные .

Правоотношения по использованию земли можно клас­сифицироватьв зависимости от категории земель: правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений,земель промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, а так­же земель особо охраняемых территорий, земель запаса, земель лес­ного и водного фонда. Внутри каждого из указанных подвидов можно выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от пра­вового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель.

Субъекты земельных правоотношений

В Российской Федерации вся земля находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а земельный фонд России в зависимости от основного целевого назначения делится на категории.

Субъектами земельных правоотношений являются Российская Федерация, ее субъекты, физи­ческие и юридические лица.

Российская Федерация и ее субъекты являются участниками правоотношений государственной собственности на землю.

Административно-территориальные единицы (органы МСУ) выступают субъектами правоотношений муниципальной собственно­сти на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответ­ствующих поселений.

Все остальные субъекты земельных правоотно­шений -органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица - выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана зе­мельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участника­ми отношений частной и общей собственности на землю.

Субъектами земельных правоотношений могут лица, которые наделены законом правами и обязанностями, достаточными для участия в тех или иных правоотношениях.

Совокупность правоспособности, дееспособности и свобод субъек­тов правоотношений образует их правовой статус по действующему земельному законодательству, т.е. их правовое положение.

Правовой статус субъек­тов земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

1) вида субъекта ;

2) поведения субъекта , имеющего юридическое значение;

3) особенностей объекта земельного правоотношения, имеющих юридическое значение;

4) обстановки ,в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе.

Правомочия субъектов земельных правоотношений можно подраз­делить на общие (присущие всем видам субъектов) и специальные (присущие отдельным категориям субъектов).

Объекты земельных правоотношений

Все земли на территории государства составляют земель­ный фонд России. В зависимости от качества, назначения и других особенностей земли разделены на категории :

1. Землисельскохозяйственного назначения служат главным средством производства в сельском хозяйстве, наиболее важная категори­я земель в земельном фонде России.

2. Землипоселений (городов, поселков городского типа - дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения) - предназначаются для обслуживания городов,поселков городского типа и сельских поселений.

3. Землиспециального назначения - промышленно­сти, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.п., не связаны с сельскохозяйственным производством.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, природно-заповедного,оздоровительного, рекреационного и историков культурного назначения - природные и био­сферные заповедники,национальные и природные парки, государственные при­родные заказники, памятники природы, дендрологические парки и бо­танические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты).

5. Земли лесного фонда представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функциони­ровании всей экосистемы . Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная рас­тительность, и как средство производства, питающее корневую систе­му лесов почвенными компонентами (влагой,питательными вещества­ми и др.).

6. Земли водного фонда - водопокрытые зем­ли, т.е. такие, которые покрыты водой относительно устойчиво (веч­но или большую часть времени года) и которые заняты естественными водоемами.

7. Земли запаса - это резерв государства.

ЗК РФ определяет следующие объекты земельных отно­шений: ст 6

Земля как природный объект и природный ресурс;

Земельный участок;

Часть земельного участка.

Объектом правоотношения по использованию земли всегда явля­ется индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.

Земельный участок представляет собой часть земли, отделенную и обозначенную на местности при помощи границ.

Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей доле­вой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав; при этом на местности не выделяются.

Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, содержащие определенные группы свойств; они в свою очередь под­разделяются на виды, обладающие определенным свойством.

Особенно­сти земель как объекта земельных правоотношений делятся на особенности, свойственные:

Всем землям Российской Феде­рации;

Земельные участки по правовому режиму можно подразделить на «чисто» земельные (не имеющие на себе ка­ких-либо природных объектов, а значит, и находящиеся в сфере«чис­то» земельно-правового режима) и на земельные участки, взаимо­связанные с другими природными объектами (а значит, имеющими «смешанный» правовой режим).

По свое­му правовому режиму земельные участки можно подразделить на свободные от недвижимого имущества и имеющие на себе имуще­ственную недвижимость , которая влияет на правовой режим исполь­зования данных земельных участков.

Содержанием земельных пра­воотношений является совокупность корреспондирующих прав и обязанностей их участников, реализуемых ими путем соверше­ния определенных действий или воздержания от их совершения. Субъективное право участника земельных правоотношений - это мера его возможного поведения, т.е. поведения, допустимого и гарантирован­ного законом. Обязанность участника земельных правоотношений - это мера его должного поведения.

Конкретные права и обязанности участников земельных правоотношений зависят от их правового ста­туса, особенностей объекта, вида и подвида отношений.

1. Права субъектов земельных правоотношений можно разделить на две группы: на определенное поведение и требования .

а) Права на определенное поведение , которое выражается в дей­ствии или бездействии .

■ Право на действия можно разделить на:

а) виды действий с землей, которые собственник вправе совершать;

б) способы, реализации действий.

■ Право на бездействие мож­ет быть двух видов: полное и частичное .

б) Права требования от обязанных лиц определенного по­ведения, которые осуществляются:

= в судебном порядке ;

= в административном (несудебном) порядке .

Все виды прав субъектов земельных правоотношений носят субъективный характер, полностью зависят от воли субъекта, который может и не воспользоваться этими правами, не неся при этом ответственности.

2. Обязанности субъекта - установленный законом вид и объем должного поведения лица,которому, как правило, соответствуют субъективные права другого лица.

Обязанное поведение субъектов выра­жается в двух основных формах:

Обязанности совершать какое-либо действие;

Обязанности не допускать совершения каких-либо действий.

В отличие от прав обя­занности подлежат точному выполнению под страхом применения ответственности и наступления неблагоприятных последствий.

Права и обязанности субъектов земельных правоотношений мож­но подразделить на общие (универсальные для всех земельных пра­воотношений) и конкретные для каждого земельного правоотношения.

Общие права и обязанности - деятельность субъектов по обес­печению рационального использования и охраны земель,повышению плодородия почв, сохранению и улучшению окружающей среды, соблю­дению законности в земельных правоотношениях и т.п.

Специальныеправа и обязанности зависят от конкретных зе­мельных правоотношений, их субъектов,особенностей объекта и обстановки, в которой реализуются данные правоотношения.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения зе­мельных правоотношений являются юридические факты - кон­кретные, объективно выраженные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление юридических последствий.

Все юридические факты в земельном праве можно классифициро­вать по следующим основным видам .

1. Правоустанавливающие юридические факты, при наличии которых возникают земельные правоотношения.Так, при заключении договора аренды земельного участка возникают правоотношения по аренде земли; при заключении договора залога возникают кредитные отношения и смешанное право на заложенный земельный участок до ликвидации кредита и т.д.

2. Правоизменяющие факты, при наличии которых возникшее земельное правоотношение подвергается изменению, и это изменение может осуществляться:

› по объекту земельного правоотношения;

› по субъектам земельных правоотношений;

3. Правопрекращающие факты, с возникновением которых пре­кращаются земельные правоотношения.Так, в земельном законодатель­стве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толко­ванию перечень юридических фактов - оснований прекращения пра­воотношений по использованию земель.

Каждый из правоустанавливающих, правопрекращающих и правоизменяющих фактов может быть двух видов: событие или деяние, поведе­ние.

К числу событий относятся юридические факты, представляющие собой обстоятельства, возникающие помимо воли человека. События подразделяются на абсолютные и от­носительные .

Абсолютные события - явления, которые не имеют непосред­ственной связи с волей и деятельностью человека (природные стихийные бедствия).

Относительные события - явления, которые возникают в результате человеческой, деятельности, но про­текают (развиваются) независимо от воли человека.

Поведение людей как юридический факт имеет в земельном праве множество аспектов, к числу которых можно отнести:

* действия физических или юридических лиц, а также государствен­ных или иных органов;

* бездействие данных лиц и иных субъектов земельных правоот­ношений;

* юридическое состояние субъектов земельных правоотношений.

Поведение людей как юридический факт в земельном праве мож­но подразделить на правомерное и неправомерное .

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

федеральной собственности:

собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется.

Виды государственной собственности. Государственной собственностью в РФ считается имущество, принадлежащее на праве собственности рФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В федеральной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки до разграничения государственной собственности на землю. В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки: – занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ; – предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; – отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; – занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ. Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют уполномоченные органы государственной власти в пределах их компетенции. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение такими земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, если ЗК рФ или законами субъекта РФ не предусмотрено иное. Участками, которые предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду, находящимися в государственной собственности, владеют и пользуются юридические лица и граждане, которым они были предоставлены. РФ и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение такими участками.

Особо следует выделить вид правоотношений, возникающих в связи с осуществлением права общего пользования землей. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности , и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК РФ, ст. 71 ЗК РСФСР) (земли общего пользования в населенных пунктах).

Земельные правоотношения в сфере управления использованием и охраной земель составляют особый правовой институт. Независимо от того, находится ли земля в частной или публичной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель в стране, исходя из публичных интересов.

Эти земельные правоотношения, в свою очередь, подразделяются на правоотношения, связанные с выполнением соответствующих функций управления: государственного земельного кадастра; территориального планирования использования и охраны земель; предоставления и изъятия земель; землеустройства, мониторинга земель; государственного контроля за использованием и охраной земель.

Данная группа земельных правоотношений делится на правоотношения общего управления в сфере использования и охраны земель, осуществляемого исполнительными органами государственной власти общей компетенции, органами местного самоуправления и правоотношения специального управления, которое осуществляют исполнительные органы государственной власти специальной компетенции, и правоотношения ведомственного управления, выполняемого иными органами.

Особым видом земельных правоотношений являются охранительные земельные правоотношения. Их цель — обеспечить охрану права собственности на землю, иных прав на земельный участок и обеспечить сохранность земли как природного объекта. Основные формы реализации этих правоотношений — регулирование порядка использования и охраны земель путем закрепления в законе прав и обязанностей лиц, использующих землю, соответствующих функций управления, установления ограничений прав на землю и применение санкций к правонарушителю: мер административной, уголовной и гражданско-правовой ответственности в случаях нарушения земельного законодательства.

Характер земельных правоотношений зависит от того, в составе какой категории земель находится земельный участок, т.е. от правового режима соответствующей категории земель. В связи с этим выделяются виды земельных правоотношений по поводу использования и охраны соответствующих категорий земель: земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.

Наконец, земельные правоотношения делятся на материальные и процессуальные правоотношения. Материальные — предусмотрены нормами, устанавливающими права и обязанности субъектов земельных отношений по поводу земли. Процессуальные — нормами, устанавливающими порядок возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. В качестве примера процессуальных земельных правоотношений можно привести правоотношения, возникающие в связи с предоставлением и изъятием земельных участков, правоотношения по поводу ведения государственного земельного кадастра, осуществления землеустроительных работ и т.д.

Субъекты и объекты земельных правоотношений

Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать участниками земельных правоотношений, прежде всего, в тех случаях, когда речь идет о реализации ими своих правомочий как собственников земли, поскольку земли могут находиться в федеральной собственности и в собственности субъектов РФ.

Земли могут находиться в собственности муниципальных образований , т.е. быть объектами муниципальной собственности . Поэтому органы местного самоуправления также выступают в качестве субъектов земельных отношений. Эти органы наделены довольно широкими полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, поэтому могут быть субъектами земельных отношений в сфере управления использованием и охраной земель, а также иных.

Зонирование как метод регулирования использования земель, особенно в больших городах, впервые был применен в США . В начале, двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту сооружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию обычно определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, высоты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды и т.д.

Зонирование использования земель в США имеет большое сходство с подразделением земель по категориям в нашей стране. Однако зонирование территорий по российскому законодательству имеет несколько иной характер. Зонирование территорий в России представляет собой дополнительный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий. Посредством зонирования уточняются и детализируются правила использования и охраны земель, регулируется порядок хозяйственной деятельности в публичных интересах.

Градостроительный кодекс в ст. 1 определяет территориальное зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Правовой режим использования территориальных зон определяется градостроительной документацией и градостроительными регламентами.

Зонирование территорий населенных пунктов устанавливает разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве и соответственно определяет содержание прав и обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И, во-вторых, в процессе зонирования регулируются строительство и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены.

Зонирование применяется также в отношении земель особо охраняемых природных территорий, например национальных природных парков. На их территориях могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познавательного туризма, охраны историко-культурных объектов, обслуживания, посетителей и др. Поскольку в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников, то на содержание их прав и обязанностей не может не оказывать влияния существующий правовой режим хозяйственной деятельности на территории национального парка.

Содержание земельных правоотношений зависит также от экологического зонирования, предусмотренного Федеральным законом от 1 мая 1999 г. № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал». При экологическом зонировании содержание земельных правоотношений насыщается экологическими требованиями в зависимости от того, в пределах какой экологической зоны находится участок земли.

Ограничения прав лиц, использующих земельные участки. Указанные виды зонирования следует отличать от установления различного рода зон, предусмотренных в земельном законодательстве и законодательстве об охране окружающей среды и о природных ресурсах (зоны с особыми условиями использования земель, санитарные зоны, охранные зоны и т.д.). Установление таких зон не является зонированием. Задача установления зон в целях, предусмотренных законодательством, — ограничить права лиц, использующих земельные участки.

Земельное законодательство предусматривает различные случаи установления ограничений прав собственников земельных участков. Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли либо требований о воздержании от совершения определенных действий или предоставление ограниченной возможности использовать чужой земельный участок для строго определенных целей.

Необходимо различать также понятия «сервитут» и «ограничение прав». Содержание этих понятий различно. Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком земли. Ограничение права — установление запрета или требование о воздержании совершения действий либо право ограниченного использования чужого земельного участка, устанавливаемое на основании законодательства в административном порядке.

Таким образом, содержание и объем прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений зависит от основного целевого назначения соответствующей категории земель и дополнительных факторов: вида территориальной, функциональной либо экологической зоны, установленных ограничений и сервитутов.

Основания возникновения и прекращения земельных правоотношений

Основания возникновения земельных правоотношений . Основаниями возникновения земельных правоотношений служат юридические факты . Обычно такими юридическими фактами являются: договоры и административные акты исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления , а также судебные решения.

Рассмотрим основания возникновения земельных правоотношений в сфере права собственности на землю. Основания приобретения права , собственности на земельные участки как недвижимое имущество конкретизированы в гл. 14 ГК РФ. Из всех перечисленных в ГК РФ оснований к приобретению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю, имеет отношение только ст. 234 ГК, регулирующая вопросы приобретательной давности.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Все иные земельные участки не считаются бесхозным имуществом, поскольку являются государственной или муниципальной собственностью .

Что касается ст. 219 ГК, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости , как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь.

Среди юридических фактов — оснований приобретения права частной собственности на землю наибольшее значение имеют договоры или сделки , а также административные акты исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления . На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия административных актов (решений) о предоставлении земельных участков указанными органами граждане и юридические лица приобретают права на землю.

Большее распространение имеют случаи совершения сделок между собственником земельного участка и иным лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к данному лицу — правоприобретателю.

Один из наиболее распространенных способов приобретения в частную собственность земельных участков — приватизация . Под приватизацией земель понимается приобретение права частной собственности физическими или юридическими лицами на земельные участки, находившиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельное законодательство предусматривает различные процедуры приватизации земельных участков: приобретение земельных участков в частную собственность на торгах; приватизация земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий ; предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан; приватизация земельных участков, ранее предоставленных в пользование гражданам, и приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Вопросы приватизации земель будут рассмотрены применительно к правовому режиму соответствующей категории земель.

Приобретение права частной собственности на земельные участки в порядке приватизации может осуществляться на основании заключения договоров купли-продажи земельного участка или на основании издания административного акта — решения соответствующего органа о предоставлении земельного участка в собственность. Так, право частной собственности может быть приобретено в результате совершения договора купли-продажи земельного участка, заключенного по результатам торгов, или на основании факта приватизации государственного или муниципального предприятия и последующего заключения договора купли-продажи земельного участка.

Административный акт — решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка также является основанием приобретения права частной собственности юридическими лицами и гражданами. На этом основании приобретают землю в собственность, в частности, граждане-землепользователи при перерегистрации прав на земельные участки, а также граждане при организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Кроме того, земельные участки могут быть предоставлены в собственность определенным категориям граждан, которые имеют льготы на получение земельных участков.

В законодательстве предусмотрены основания возникновения земельных правоотношений по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками. Так, право пожизненного наследуемого владения может возникнуть на основании административного акта — решения органа местного самоуправления о переоформлении прав на земельный участок или на основании решения о предоставлении земельного участка на данном титуле. Право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в результате наследования земельного участка, принадлежавшего наследодателю на этом титуле. Основанием возникновения права постоянного (бессрочного) пользования обычно является административный акт — решение о предоставлении земельного участка.

1. добровольный отказ от земельного участка или его части;
2. истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;
3. прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства;
4. использование земли не по целевому назначению;
5. прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел;
6. нерациональное использование земельного участка, а также изменение состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные;
7. использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки;
8. систематическая неуплата земельного налога , арендной платы в установленные договором аренды сроки;
9. неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства;
10. выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, выходящим из состава этих предприятий;
11. переход права собственности на строение, сооружение;
12. изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;
13. смерть землевладельца, арендатора.

В настоящее время эта статья признана недействующей. Однако по некоторым из оснований, указанных в этой статье, земельные отношения могут быть прекращены и в настоящее время.

Так, собственник земельного участка может во всякое время отказаться от права собственности согласно ст. 236 ГК. Истечение срока, на который был предоставлен земельный участок во временное пользование, и ныне является основанием прекращения земельных правоотношений, исходя из содержания ч. 2 ст. 45 ЗК. Согласно ч. 1 ст. 86 ЗК прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, также является основанием прекращения земельных правоотношений. Систематическая неуплата арендной платы в сроки, установленные договором аренды, может быть основанием для расторжения договора и соответственно прекращения земельных правоотношений. Выделение из земель сельскохозяйственной организации земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, выходящим из ее состава, прекращает право на землю этой организации. Продолжает действовать ст. 37 ЗК, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных нужд согласно ст. 28 и 29 ЗК является и в настоящее время основанием прекращения прав на землю.

Что касается случаев использования земли не по целевому назначению; нерационального использования земельного участка, а также изменения состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки; систематической неуплаты земельного налога; неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства, то по действующему законодательству такие действия или бездействия не являются основаниями для прекращения земельных правоотношений. Основания прекращения земельных отношений, указанные в гл.17 ГК, пока не применяются, поскольку нормы этой главы еще не действуют.

Следует также отметить, что основаниями прекращения земельных правоотношений могут быть различные договоры. Например, в результате договора продажи земельного участка право собственности на него у собственника-продавца прекращается. Земельные правоотношения могут быть прекращены в результате истечения срока действия договора и т.д.