Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком.

В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

При этом в литературе, посвященной анализу жилищного законодательства, можно встретить и суждения о том, что жилищное законодательство - это либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений вытекает, что последнее является наиболее точным, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство – с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство согласно ст. 72 Основного Закона входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по эксплуатации жилых помещений и пользованию жилыми помещениями, о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. К последним относятся: административное, земельное, экологическое, финансовое право.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации произошло не просто систематизированное изложение жилищно-правового материала в жилищных законах и Жилищном кодексе России, а переработка и обогащение содержания правовых норм, восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений, что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование. В связи с этим можно с большой оговоркой подчеркивать «первичность» норм (отраслей) права и «вторичность» отраслей законодательства.

Скорее всего, наоборот, «первично» законодательство как источник права.

Право – это, прежде всего, законодательство в совокупности юридических норм, образующих право; главную и определяющую роль играют законодательные нормы, и поэтому система законодательства образует юридическую первооснову системы права. Только после создания норм права в форме статьи закона или другого правового акта они приобретают относительную самостоятельность и в своем действии начинают влиять на развитие системы законодательства. Разумеется, в теоретическом и практическом планах необходимо различать двуединую природу акта законодательства как формы, в которую облекается норма права, так и нормы, выражающей неразрывную связь нормы права и статьи закона (или другого нормативного правового акта).

Жилищное право как комплексное правовое образование характеризуется тем, что это определенное целостное правовое образование, которому свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, отличающего это право от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Жилищное право как комплексная отрасль имеет свою систему: правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений.

Можно сделать вывод, что признание Гражданским кодексом самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет в будущем выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.

Провозглашение в Конституции России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность - они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права) , входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам – нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др.

Под методом правового регулирования понимаются - это приемы и способы воздействия юридических норм на общественные отношения.

Если предмет отвечает на вопрос, какие отношения регулирует право, то метод – на вопрос, как осуществляется это регулирование.

Метод правового регулирования определяется способом создания прав и обязанностей участников урегулированных правом общественных отношений, характером взаимоотношений субъектов права.

При этом право на регулируемые отношения может воздействовать только посредством дозволения, предписания и запрета, вследствие чего специфика отдельных отраслей проявляется лишь в наборе (соответствующей комбинации) этих приемов, составляющих сущность единого метода правового регулирования.

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Нормы жилищного права не замыкаются в себе, более того, они относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся только к гражданскому праву; нормы, регулирующие распределение, предоставление, бронирование жилого помещения в государственном и муниципальном фондах, – только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью, переход прав на недвижимость, выдача ордера на жилое помещение социального использования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право - лишь институт гражданского нрава, сформировавшийся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские основания для придания ему статуса подотрасли гражданского права.

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-своему.

В жилищном праве проявляется действие принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву и, следовательно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования. Итак, основными принципами жилищного права являются:

1) принцип недопустимости произвольного лишения жилища – важнейший принцип жилищного права, имеющий большое значение для реализации стабильного, устойчивого права пользования жилищем. Его можно рассматривать как одно из основных проявлений общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

2) принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот принцип реализуется в широком размахе жилищного строительства, позволяющем большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище.

3) принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользоваться им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

4) принцип демократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений, имеющий огромное значение для регулирования жилищных отношений в России.

5) принцип цивилизованного использования жилых помещений . Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими примерами:

Жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;

Вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило: наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;

Отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 25 Конституции России). Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

6) принцип неприкосновенности собственности , имеющий большое значение для жилищно-правового регулирования; он вытекает из положений статьи 35 Конституции России о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

В соответствии с этим принципом гражданам - собственникам жилых помещений законодательство предоставляет возможность стабильно осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников - возможность пользоваться этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками.

7) принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением , за исключением действий нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

В целом, следует сделать вывод о том, чтопонятие жилищного права в широком смысле было сформулировано еще на базе содержания и смысла первых жилищных законов (Жилищного кодекса РСФСР, Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и др.), в которых «жилищные отношения» как предмет жилищного права охватывали все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями. Как комплексная отрасль права (правовой комплекс) жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления их в пользование, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является то, что они возникают, существуют и развиваются, главным образом, по поводу особого материального объекта - жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т.д.), специально предназначенного для проживания граждан.

Понятие «жилищное право» в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов - Жилищного кодекса России, законов об основах жилищной политики, о приватизации и других, в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями.

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права. Например, для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера – метод административного права (метод власти-подчинения). Вместе с тем жилищное право - это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.

Вопросы для самоконтроля:

2. Что понимается под жилищным правом в узком и широком смыслах?

3. Какие суждения высказывались в юридической литературе о месте жилищного права в системе российского права?

4. Что является предметом регулирования жилищного права?

5. Каковы особенности метода правового регулирования жилищного права?

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в жилищной сфере. В юридической литературе понятие «жилищное право» употребляется в двух смыслах: широком и узком.

В широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Жилищное право в узком смысле - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Таким образом, определенная совокупность общественных отношений, которая получила в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» являются предметом регулирования жилищного права.

Жилищное право рассматривается различными учеными по разному: некоторые видят его самостоятельной отраслью, другие комплексной отраслью, а третьи рассматривают как подотрасль гражданского права.

Все точки зрения имеют право на существование, но большинство авторов склоняются к тому, что жилищное право - это комплексная отрасль права.

Рассматривая жилищное право можно сказать, что как отрасль жилищное право признано и Конституцией РФ, и ГК РФ. Начиная с 1937 г. прошло три кодификации. Оно представляет собой межотраслевое объединение, в большей степени гражданско-правового содержания, включающее также нормы административного, земельного и семейного права и других отраслей права. Это волевое, функциональное, искусственное правовое объединение, имеющее функциональный предмет, использующее разноотраслевой инструментарий, не имеющее своего органического предмета и метода в отличие от основной отрасли права. Естественно, границы комплексной отрасли диктуются целями и задачами самостоятельного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали конституционно значимыми .

Согласно утверждению Р.З. Лившица, критерием предмета комплексной отрасли законодательства «выступает объективная потребность общества в правовом регулировании определенной группы общественных отношений... Предметы отраслей законодательства индивидуально определены» . Острота жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими усложнение общественных отношений.

Как отмечает В.Ф. Яковлев, устранение комплексных отраслей законодательства само по себе было бы движением вспять: «Такой вывод был бы ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства, свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы

законодательства и направлений ее развития» .

Жилищное право является комплексной отраслью, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей права (административного, гражданского и других).

Таким образом, жилищное право характеризуется тем, что:

Это определенное целостное правовое образование и ему свойственны свои специфические предметы регулирования;

Принципы;

Наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т.е.

Наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Жилищное право как комплексная отрасль характеризуется тем, что:

Имеет свою систему. В данную систему входят: правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод о том, что признание ГК РФ самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.

В связи с провозглашением в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловливалось выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Предметом регулирования жилищного права являются жилищные отношения. Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, т.е. возникают в отношении жилого помещения. В их круг входят отношения по поводу: пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.

В круг жилищных отношений включены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением - а именно, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, так как содержат в себе элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).

Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения, возникающие по поводу жилища. Например, отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.

Отношения по найму жилых помещений имеют так же важное значение в числе жилищных отношений. Они являются отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.

Общественные отношения, которые относятся к жилищным,

характеризуются следующей особенностью:

Они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище,

Жилище включено в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначено для постоянного (круглогодичного) проживания.

Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.

Предметом жилищного права являются отношения по поводу: -возникновения, пользования, осуществления, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

Пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; -пользования общим имуществом собственников помещений;

Отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения из жилищного фонда;

Учета жилищного фонда;

Переустройства и перепланировки жилых помещений;

Управления многоквартирными домами;

Создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

Предоставления коммунальных услуг;

Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

Формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

Осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

Контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Необходимо обратить внимание, что в ст. 4 ЖК РФ определен не только круг жилищных отношений, но и круг участников жилищных отношений, ими являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные правоотношения возникают:

Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных Федеральным законом, но не противоречащих ему;

Из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

В результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

Из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;

Вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей;

В результате приобретения жилого помещения, по основаниям, содержащимся в федеральном законе.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации - основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций:

1) как отрасль права;

2) как наука;

3) как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права. Вопрос о природе жилищного права как отрасли права в науке является очень спорным. Некоторые ученые считают жилищное право самостоятельной, но комплексной отраслью российской правовой системы или подотраслью гражданского права. Аргументом сторонников первого подхода является то, что жилищное право имеет собственный специфический предмет регулирования, а именно, общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Однако, недостатком данной точки зрения, по нашему мнению, является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и содержит в себе ряд норм административного права. Количество этих норм по сравнению с нормами гражданского права незначительно, что и позволяет другим авторам придерживаться второй точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет - возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но при этом использует основной метод гражданского права - диспозитивный.

Мы же в учебнике будем придерживаться взгляда, что жилищное право -это комплексная отрасль т.к. эта точка зрения на наш взгляд, наиболее аргументирована и закреплена законодательно. Жилищное право как комплексная отрасль права использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права и имеет свой кодифицированный нормативный акт - Жилищный кодекс РФ.

У каждой отрасли есть свой способ регулирования отношений, входящих в нее. Способ регулирования жилищных правоотношений называют методом жилищного права. У жилищного права нет самостоятельного метода регулирования, так как оно в широком смысле является комплексным институтом. Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся лишь к гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах относятся только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является только институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем, и значение этого института, по мнению некоторых авторов, дает веские основания для придания этому институту статуса подотрасли гражданского права.

Жилищное право как комплексная отрасль права использует заимствованные их других отраслей права методы, например:

Из гражданского права берет диспозитивный метод;

А из административного права -императивный метод.

Жилищное право традиционно использует и такие методы правового регулирования, как:

1) всеобщие методы, они основаны на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);

2) общенаучные методы, к ним можно отнести такие методы, как анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям), синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), системный подход к рассмотрению материала в целом;

3) функциональный метод, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;

4) частно-научный метод с использованием:

Юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их общая классификация и т.д.;

Статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;

Сравнительно-правового сопоставления требований иных отраслей права;

Социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем1.

Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина.

М.: Дашков и К, 2009. -

Жилищное право как наука представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития .

Страница 1 из 2

Глава 1. Понятие жилищного права

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод
2. Принципы жилищного права

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод

Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической науки (область правоведения); 3) как учебную дисциплину, связанную с преподаванием жилищного права. Перечисленные разновидности понятия "жилищное право" взаимосвязаны, но каждая из них имеет собственное содержание.
Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины.
Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.
Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища. Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.
Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".
Понятие "жилищные отношения" является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д.　Таким образом, жилищные отношения - это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.
С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные.
ЖК РФ (ст.　4) перечисляет основные группы жилищных отношений, относя к ним отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают форму жилищных правоотношений.
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.
К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования. Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: гражданско-правовой метод - равенство сторон и имущественная самостоятельность - при пользовании жилыми помещениями; метод административного права - метод власти и подчинения - для отношений распределения (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом социального использования и т.д.
Среди юристов отсутствует единое понимание жилищного права как отрасли права.
Ряд авторов считают жилищное право подотраслью гражданского права. Однако при этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственно гражданско-правовых норм, жилищные отношения регулируются и нормами других отраслей права (прежде всего речь идет о жилищно-правовых нормах): например, отношения по предоставлению жилых помещений фонда социального использования регулируются с помощью административно-правовых методов. На ближайшую перспективу в России такой подход сохранится, хотя следует отметить, что с течением времени фонд социального использования будет сокращаться, что неизбежно приведет к перераспределению отношений: увеличению частноправовых и уменьшению публично-правовых начал в жилищной сфере.
Ряд других ученых придерживаются иной точки зрения. В Российской Федерации действует значительное количество норм, которые нельзя отнести к той или иной традиционной отрасли права. Такие нормы содержатся, например, в Конституции Российской Федерации, ЖК РФ, ГК РФ (гл.　35), большом количестве федеральных законов, регулирующих вопросы социальных гарантий в жилищной сфере отдельных категорий граждан (например, "О статусе военнослужащих" (ст.　15), "О милиции", "О прокуратуре Российской Федерации"), и ряде других, в том числе подзаконных, актов. Указанные обстоятельства ставят перед учеными вопрос о рассмотрении жилищного права как комплексной отрасли права, в которую наряду с нормами собственно жилищного права входят нормы, относящиеся к другим отраслям права - административному, финансовому, жилищному, земельному и др. Однако существование в системе права комплексных отраслей права правовой наукой до настоящего времени всеми учеными однозначно не признано. В то же время заслуживает внимания позиция И.А.　Фаршатова, который жилищное право относит к комплексно-специализированной отрасли, формируемой на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений, которыми являются жилищные отношения.
Отрасль права - это относительно обособленная внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную однородную область общественных отношений. Однако в рамках единой системы права все отрасли права взаимосвязаны, не существует отраслей права, абсолютно изолированных одна от другой.
В основе деления права на отрасли лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования.
Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования - это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права. Предмет регулирования является главным, объективным основанием для распределения правовых норм по отраслям права.
Следует иметь в виду, что право не сводится лишь к нормативному массиву, т.е. своду законов и других правовых актов. Любая отрасль права призвана отражать достижения общества, передовые идеи и концепции, воплощая их в той или иной совокупности правовых норм (законе, кодексе и др.). Следует также обратить внимание на имеющее место определение отрасли права как связанной едиными принципами и функциями подсистемы правовых норм, которые с использованием свойственных им специфических юридических способов и средств регулируют определенную широкую сферу (область) однородных общественных отношений. Для жилищного права, как, впрочем, и для некоторых других отраслей права, характерным является наличие "приграничных зон", т.е. регулирование одних и тех же вопросов различными отраслями права при отсутствии при этом дублирования. Так, например, правовое регулирование жилищных отношений военнослужащих происходит как Федеральным законом "О статусе военнослужащих", так и ЖК РФ. Жилищные отношения регулируются также административным, налоговым, бюджетным и финансовым правом и рядом других отраслей права, входящих в публичное право.
Таким образом, налицо отсутствие четкой дифференциации системы права (разграничение отраслей права), предусматривающей четкий и исчерпывающий "раздел" территории. Такое положение объясняется тем, что регулирование жилищных отношений силами и средствами одной отрасли права в настоящее время невозможно в силу их большой дифференциации. В то же время объективно требуется использование возможностей нескольких отраслей права, из арсенала которых берется то, что в данный момент наиболее адекватно соответствует целенаправленному и эффективному правовому регулированию. Речь идет об интеграции отдельных отраслей права, которая в своей перспективе может привести к "легализации" новой отрасли права (например, жилищного права). В то же время все нормы жилищного права характеризуются единством, внутренней согласованностью и органической взаимосвязью в целях реализации гражданами конституционного права на жилище.
Объектом жилищного права является особый материальный объект - жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное для проживания физических лиц.
Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования, под которым понимаются способы воздействия (совокупность юридических приемов и средств) отрасли права, с помощью которых производится регулирование определенного вида общественных отношений. Главной чертой, определяющей различия в способах воздействия права на общественные отношения, является характер взаимного положения участников общественных отношений.
В одних отраслях преобладает метод властного обязывания. Так, в административном праве действует метод субординации и властного приказа, позволяющий эффективно регулировать служебную и управленческую деятельность. В других отраслях преобладает метод равенства сторон (дозволения). Например, в гражданском праве используется диспозитивный метод правового регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.
Для понимания жилищного права как самостоятельной отрасли права можно использовать также следующие аргументы:
1) наличие потребности и государственного интереса в самостоятельном правовом регулировании жилищной сферы в силу специфики объекта и значимости жилищной проблемы для становления в России социального правового государства, т.е. необходимы специальные источники права, которыми являются ЖК РФ и иные источники жилищного права (жилищное законодательство);
2) конституционное и законодательное закрепление принципов жилищного права;
3) наличие специфической, присущей только жилищному праву, системы понятий, категорий и институтов, которые будут рассмотрены далее.
Таким образом, в самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.
Жилищное право как отрасль юридической науки следует рассматривать как систему знаний о правовом содержании процессов и явлений, складывающихся в жилищной сфере деятельности государства, иных публичных институтов, организаций и граждан. Жилищное право изучает понятие права на жилище, формы его реализации, механизм жилищного обеспечения из фонда социального обеспечения и других жилищных фондов, понятие договора социального найма, вопросы пользования и распоряжения жилыми помещениями, правовое положение жилищных кооперативов и иных организаций, действующих в жилищной сфере; вопросы юридической ответственности в жилищной сфере и другие вопросы. Все это составляет основной предмет науки жилищного права.
Среди ученых, занимавшихся исследованием и изучением жилищно-правовых отношений, необходимо отметить следующих: С.И.　Аскназий, Ю.Г.　Басин, И.Л.　Брауде, П.В.　Крашенинников, В.Н.　Литовкин, И.Б.　Марткович, А.И.　Пергамент, П.И.　Седугин, Ю.К.　Толстой, И.А.　Фаршатов и др.
Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права. В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов.

Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической науки (область правоведения); 3) как учебную дисциплину, связанную с преподаванием жилищного права. Перечисленные разновидности понятия "жилищное право" взаимосвязаны, но каждая из них имеет собственное содержание.

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины.

Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.

Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища. Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Понятие "жилищные отношения" является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, жилищные отношения - это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.

С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные.

ЖК РФ (ст. 4 ) перечисляет основные группы жилищных отношений, относя к ним отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают форму жилищных правоотношений.

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования*(6) . Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: гражданско-правовой метод - равенство сторон и имущественная самостоятельность - при пользовании жилыми помещениями; метод административного права - метод власти и подчинения - для отношений распределения (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом социального использования и т.д.

Среди юристов отсутствует единое понимание жилищного права как отрасли права.

Ряд авторов считают жилищное право подотраслью гражданского права*(7) . Однако при этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственно гражданско-правовых норм, жилищные отношения регулируются и нормами других отраслей права (прежде всего речь идет о жилищно-правовых нормах): например, отношения по предоставлению жилых помещений фонда социального использования регулируются с помощью административно-правовых методов. На ближайшую перспективу в России такой подход сохранится, хотя следует отметить, что с течением времени фонд социального использования будет сокращаться, что неизбежно приведет к перераспределению отношений: увеличению частноправовых и уменьшению публично-правовых начал в жилищной сфере.

Ряд других ученых придерживаются иной точки зрения. В Российской Федерации действует значительное количество норм, которые нельзя отнести к той или иной традиционной отрасли права. Такие нормы содержатся, например, в Конституции Российской Федерации, ЖК РФ, ГК РФ (гл. 35 ), большом количестве федеральных законов, регулирующих вопросы социальных гарантий в жилищной сфере отдельных категорий граждан (например, "О статусе военнослужащих" (ст. 15 ), "О милиции" , "О прокуратуре Российской Федерации" ), и ряде других, в том числе подзаконных, актов. Указанные обстоятельства ставят перед учеными вопрос о рассмотрении жилищного права как комплексной отрасли права*(8) , в которую наряду с нормами собственно жилищного права входят нормы, относящиеся к другим отраслям права - административному, финансовому, жилищному, земельному и др. Однако существование в системе права комплексных отраслей права правовой наукой до настоящего времени всеми учеными однозначно не признано. В то же время заслуживает внимания позиция И.А. Фаршатова, который жилищное право относит к комплексно-специализированной отрасли*(9) , формируемой на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений*(10) , которыми являются жилищные отношения.

Отрасль права - это относительно обособленная внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную однородную область общественных отношений. Однако в рамках единой системы права все отрасли права взаимосвязаны, не существует отраслей права, абсолютно изолированных одна от другой.

В основе деления права на отрасли лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования.

Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования - это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права. Предмет регулирования является главным, объективным основанием для распределения правовых норм по отраслям права.

Следует иметь в виду, что право не сводится лишь к нормативному массиву, т.е. своду законов и других правовых актов. Любая отрасль права призвана отражать достижения общества, передовые идеи и концепции, воплощая их в той или иной совокупности правовых норм (законе, кодексе и др.). Следует также обратить внимание на имеющее место определение отрасли права как связанной едиными принципами и функциями подсистемы правовых норм, которые с использованием свойственных им специфических юридических способов и средств регулируют определенную широкую сферу (область) однородных общественных отношений*(11) . Для жилищного права, как, впрочем, и для некоторых других отраслей права, характерным является наличие "приграничных зон", т.е. регулирование одних и тех же вопросов различными отраслями права при отсутствии при этом дублирования. Так, например, правовое регулирование жилищных отношений военнослужащих происходит как Федеральным законом "О статусе военнослужащих", так и ЖК РФ. Жилищные отношения регулируются также административным, налоговым, бюджетным и финансовым правом и рядом других отраслей права, входящих в публичное право.

Таким образом, налицо отсутствие четкой дифференциации системы права (разграничение отраслей права), предусматривающей четкий и исчерпывающий "раздел" территории. Такое положение объясняется тем, что регулирование жилищных отношений силами и средствами одной отрасли права в настоящее время невозможно в силу их большой дифференциации. В то же время объективно требуется использование возможностей нескольких отраслей права, из арсенала которых берется то, что в данный момент наиболее адекватно соответствует целенаправленному и эффективному правовому регулированию. Речь идет об интеграции отдельных отраслей права, которая в своей перспективе может привести к "легализации" новой отрасли права (например, жилищного права). В то же время все нормы жилищного права характеризуются единством, внутренней согласованностью и органической взаимосвязью в целях реализации гражданами конституционного права на жилище.

Объектом жилищного права является особый материальный объект - жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное для проживания физических лиц.

Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования, под которым понимаются способы воздействия (совокупность юридических приемов и средств) отрасли права, с помощью которых производится регулирование определенного вида общественных отношений. Главной чертой, определяющей различия в способах воздействия права на общественные отношения, является характер взаимного положения участников общественных отношений.

В одних отраслях преобладает метод властного обязывания. Так, в административном праве действует метод субординации и властного приказа, позволяющий эффективно регулировать служебную и управленческую деятельность. В других отраслях преобладает метод равенства сторон (дозволения). Например, в гражданском праве используется диспозитивный метод правового регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.

Для понимания жилищного права как самостоятельной отрасли права можно использовать также следующие аргументы:

1) наличие потребности и государственного интереса в самостоятельном правовом регулировании жилищной сферы в силу специфики объекта и значимости жилищной проблемы для становления в России социального правового государства, т.е. необходимы специальные источники права, которыми являются ЖК РФ и иные источники жилищного права (жилищное законодательство);

2) конституционное и законодательное закрепление принципов жилищного права;

3) наличие специфической, присущей только жилищному праву, системы понятий, категорий и институтов, которые будут рассмотрены далее.

Таким образом, в самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.

Жилищное право как отрасль юридической науки следует рассматривать как систему знаний о правовом содержании процессов и явлений, складывающихся в жилищной сфере деятельности государства, иных публичных институтов, организаций и граждан. Жилищное право изучает понятие права на жилище, формы его реализации, механизм жилищного обеспечения из фонда социального обеспечения и других жилищных фондов, понятие договора социального найма, вопросы пользования и распоряжения жилыми помещениями, правовое положение жилищных кооперативов и иных организаций, действующих в жилищной сфере; вопросы юридической ответственности в жилищной сфере и другие вопросы. Все это составляет основной предмет науки жилищного права.

Среди ученых, занимавшихся исследованием и изучением жилищно-правовых отношений, необходимо отметить следующих: С.И. Аскназий*(12) , Ю.Г. Басин*(13) , И.Л. Брауде*(14) , П.В. Крашенинников*(15) , В.Н. Литовкин*(16) , И.Б. Марткович*(17) , А.И. Пергамент, П.И. Седугин*(18) , Ю.К. Толстой*(19) , И.А. Фаршатов*(20) и др.

Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права*(21) . В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов.

Предмет, метод, система жилищного права.

Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Понятие жилищного права употребляется в юридической литературе в двух смыслах – узком и широком.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанных с жильем. Исходя из этого, предметом жилищного права является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. В действующем законодательстве эти отношения получили название «жилищные отношения».

Предметом регулирования жилищного права являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища.

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений.

Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения.

Особенность метода жилищного права состоит в том, что жилищное право – комплексная отрасль права, поэтому его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых используются для регулирования жилищных правоотношений.

Нормы жилищного права как отрасли права можно систематизировать по различным основаниям. Самым оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений, как это изложено в Жилищном кодексе РФ. Таким образом, система отрасли жилищного права может быть представлена в следующем виде.

Общие положения. В данном разделе закрепляются основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, дастся определение жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.

Право собственности и другие вещные права. Данный раздел посвящен правам и обязанностям собственника жилого помещения, а также правам и обязанностям других граждан, проживающих в этом жилом помещении.

Жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма. В разделе закреплены основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Служебные и специализированные помещения. В рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и специализированных помещений; порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения; права и обязанности субъектов в описываемой сфере.

Отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. В данном разделе рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.

Товарищество собственников жилья. Здесь дается определение товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.

Вопросы платы за жилье и коммунальные услуги. Кроме этих вопросов в разделе также определяется размер платы за жилье.

Управление многоквартирными домами. Данный раздел посвящен определению государственных, муниципальных, общественных органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области регулирования жилищных правоотношений.

Принципы жилищного права.

Принципы права - это основные положения (основополагающие идеи), реализующиеся в форме и содержании права.

В юридической литературе выделяют следующие принципы права, которые имеют отношение и к жилищному праву. Общеправовые принципы: 1) справедливость (соответствие права существующим в обществе моральным нормам); 2) демократизм (народовластие) (право должно выражать интересы большинства); 3) равенство права; 4) гуманизм (человеколюбие); 5) свобода субъектов права; 6) законность; 7) ответственность за вину; 8) взаимной ответственность государства и личности; 9) единство норм права; 10) реальность норм права.

Отраслевые принципы жилищного права (принципы, которые присущи только жилищному праву, и в которых проявляется его сущность и значение для общества).

1. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища – это важнейший принцип жилищного права, имеет большое значение для реализации стабильности, устойчивого права на пользование жилищем. Его можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Данный принцип базируется на ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.

2. Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать своё право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путём вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот принцип реализуется, прежде всего, в результате широкого размаха жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять в наём либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим, указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище.

3. Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ чётко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нём граждан, но иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).

4. Принцип общедемократического, гуманистического отношения к гражданам – нанимателям и собственникам жилых помещений имеет важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в России.

5. Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно наглядно проиллюстрировать на следующих примерах:

В законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;

Вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче её другому нанимателю установлено новое правило – наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;

Отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах жилищной политики) и др. Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

6. Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России, вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

В соответствии и этим принципом гражданам-собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначение (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников – возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильём не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т.д.

7. Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Ограничения права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семь, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или выполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

ВТОРОЙ ВАРИАНТ

В ст. 32 ЖК РФ говорится о правовых гарантиях для собственника жилого помещения в связи с изъятием (принудительным отчуждением) у него данного жилого помещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Данное решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего его изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия последнего.

Собственник жилого помещения с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья (в случае если указанным выше соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность иного), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением этого права, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об его изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления по данному вопросу.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома. Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме (Жилищный кодекс)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

ДЛЯ САМООБРАЗОВАНИЯ

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны (п.1 ст.59 ЖК РФ)

1. малоимущими

2. и нуждающимися в жилых помещениях.

Обратите внимание, что:

1. освободившаяся комната предоставляется гражданину независимо от того, является ли он собственником или нанимателем,

2. предоставление комнаты осуществляется по договору социального найма,

3. гражданин на момент освобождения комнаты может не стоять на учете (т.е. не быть признанным в установленном порядке малоимущим и нуждающимся в жилом помещении) - главное, чтобы он соответствовал этим критериям и мог быть признанным,

4. гражданин должен подать заявление на предоставление ему этой комнаты (без заявления ему комнату не дадут).

Если в коммунальной квартире таких граждан (т.е. 1 категории) нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам - на основании их заявления, которые могут быть в установленном порядке признаны (п.2 ст.59 ЖК РФ):

1. малоимущими

2. и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если в коммунальной квартире и таких граждан (т.е. 1 и 2 категорий) нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи тем гражданам из этой квартиры - на основании их заявления (п.3 ст.59 ЖК РФ):

· которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Статья 91.16. Наемный дом

1. Предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 - 4 настоящей статьи.

2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

6. Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, которое установлено частями 1 - 5 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.17 и в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Дети-инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания , являющиеся сиротами или лишенные попечительства родителей, достигнув 18 лет, должны быть обеспечены жилыми помещениями вне очереди, если индивидуальная программа реабилитации инвалида предусматривает, что человек сам может обслуживать себя и вести самостоятельный образ жизни.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц , признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ). Порядок предоставления жилых помещений данных фондов устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ). Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу тех, кто нуждается в специальной социальной защите (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ).

34. Договор найма специализированного жилого помещения: понятие, содержание, форма.

Органы управления жилищного кооператива. Требования к должностным лицам жилищного кооператива.

Жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах согласно статье 115 ЖК РФ являются:

Общее собрание членов кооператива;

Конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;

Правление и председатель правления кооператива.

Общее собрание - высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция - где более 50. Участники конференции избираются из членов кооператива на общем собрании на определённый срок. Число участников предусматривается уставом.

Общее собрание членов кооператива (конференция) является его высшим органом. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива; уставом определяется и порядок созыва собрания (статья 116 ЖК РФ). К компетенции общего собрания (конференции) относятся решения основных (принципиальных) вопросов для деятельности кооператива.

Жилищным кодексом предусматривается ряд вопросов, решаемых общим собранием (конференцией). Так, согласно пункту 2 статьи 124 ЖК РФ основанием вселения в жилое помещение в доме кооператива является решение общего собрания.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.

Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.

Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. На общем собрании обязательно ведётся протокол, где оформляется решение собрания. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.

Правление жилищного кооператива в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива. Этот орган избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов.

По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами кооператива.

Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).

Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливаются уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчётно общему собранию (конференции), осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесённые уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).

ЖК РФ определяет ряд вопросов, относящихся к компетенции правления кооператива. Так, согласно статье 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Обязанностью правления на основании статьи 121 ЖК РФ является и рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приёме в члены кооператива - компетенция общего собрания).

Сдача членом кооператива жилого помещения внаём допускается при согласии правления, что установлено статьёй 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (статья 126 ЖК РФ).

Основываясь на положениях статьи 118 ЖК РФ, определившей функции правления - руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и так далее.

Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определённый уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность.

Председатель правления избирается только из членов жилищного кооператива. Если же в кооперативе состоят юридические лица, председателем может быть избран и полномочный представитель одного из них.

Полномочия председателя правления необходимо зафиксировать в уставе жилищного кооператива. Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, обеспечивает выполнение решений правления (статья 119 ЖК РФ). Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления кооператива, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, заключает договоры, совершает иные действия в интересах кооператива.