ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности, общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение правового статуса такого объекта недвижимого имущества, как здание, сооружение или его части. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Конечно, к общественным отношениям, складывающимся по поводу жилых помещений, применяют и некоторые общие нормы гражданского законодательства. Однако следует обратить внимание на то, что гражданское законодательство имеет своей целью содействие коммерческим, предпринимательским процессам в обществе, а жилищное законодательство направлено на обеспечение конституционного права граждан на жилище. Именно поэтому гражданское право применяется к жилищным отношениям с теми особенностями, которые предусмотрены жилищным законодательством. Если государство будет подходить к вопросу об обеспечении своих граждан жильем исключительно в интересах предпринимателей и других коммерческих организаций, то большинство граждан страны будет не в состоянии обеспечить себя жилыми помещениями.

Наиболее распространены случаи, когда жилое помещение переводят в нежилое, а не наоборот. Ранее действовавшее жилищное законодательство несколько иначе относилось к вопросу перевода жилого помещения в нежилое и к следующему за ним переустройству (перепланировке) жилого помещения. Жилищный кодекс РФ в главе 3 регулирует вопросы перевода жилого помещения в нежилое. По сути, законодатель дал больше возможностей для собственников, желающих изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для перевода жилого помещения в нежилое требовалось согласие соседей, то теперь данного положения законом не предусмотрено.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит скорее уведомительный, нежели разрешительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, который будет принимать решение о переводе жилого помещения в нежилое, проверит их наличие и надлежащее оформление, но он вовсе не обязан проверять достоверность сведений, указанных в этих документах. Такой вывод следует из ст. 24 ЖК РФ, перечисляющей основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Можно выделить два основных направления деятельности собственника жилого помещения по переводу жилого помещения. Во-первых , собственник жилого помещения должен юридически соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Собственник должен своевременно и в нужный орган подать все необходимые документы, получать согласования и т. д. Во-вторых , перевод жилого помещения в нежилое практически всегда связан с его переустройством (перепланировкой). Переустройство и перепланировку помещения можно начинать не раньше, чем будет составлен проект переустройства (перепланировки) и получено разрешение на переустройство (перепланировку). Для составления проекта по переустройству (перепланировке) жилого помещения необходимо провести экспертизу, результаты которой покажут, можно ли проводить перепланировку помещения.

Ст. 22 ЖК РФ установлены условия, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое. Как устанавливает ч. 1 указанной статьи, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).

Рассмотрим условия и требования , которые установлены жилищным законодательством РФ. Они касаются порядка (процедуры) перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Таким образом, можно выделить два вида условий , установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения:

1) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение;

2) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ей части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т. д.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это должно регулироваться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, в городе Саратове действует решение, принятое Саратовской городской думой. Согласно указанному решению, уполномоченным органом в городе Саратове по принятию решений о порядке перевода жилых помещений в нежилые является Комитет по управлению имуществом Администрации г. Саратова. Надлежащим заявителем на перевод помещений из категории жилых в нежилые и наоборот, согласно Жилищному кодексу, является собственник жилого помещения. Рассматриваемым Решением Саратовской городской думы установлено, что в случае, когда жилые помещения находятся на балансе муниципального образования (т. е. являются собственностью муниципалитета), надлежащим заявителем будет выступать администрация того района г. Саратова, на территории которой находится данное жилое помещение.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанного перечня. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Если для перевода жилого помещения в нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения нежилое является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии , подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:

1) непредставления определенных документов;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные выше. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Законодатель на федеральном уровне определил перечень документов, которые необходимо предоставить, и порядок принятия решений о переводе (основания для отказа, варианты возможных решений). Муниципалитетам даны полномочия по определению органа, который компетентен принимать решения. При этом решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано в судебном порядке. Закон не предусматривает административный порядок обжалования относительно данных решений.

Однако это вовсе не означает отсутствие административного порядка обжалования. Согласно ст. 52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября 2005 г.), все решения, действия органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суде, арбитражном суде. Получается, что никакого административного порядка обжалования данный закон также не предусматривает. В ст. 4 Закона РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-I «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (с изм. и доп. от 14 декабря 1995 г.) установлено, что гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности органу местного самоуправления. Поэтому изначально данное решение можно обжаловать в том же муниципалитете. Все зависит от того, какой орган или должностное лицо вправе отменять, изменять решения органа, который принял решение. Важно всегда помнить, что решения (и любые другие нормативные акты, не нормативно правовые акты органов местного самоуправления) нельзя обжаловать в исполнительные, представительные органы государственной власти любого уровня. Следует обратить внимание на формулировку ст. 4 указанного Закона: именно гражданин, а не юридическое лицо вправе обратиться с жалобой в вышестоящий по подчиненности орган или к должностному лицу.

Законом РФ «Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» установлен и порядок административного обжалования, и судебный порядок обжалования. Вышестоящие в порядке подчиненности орган, объединение, должностное лицо обязаны рассмотреть жалобу в месячный срок. Если гражданину в удовлетворении жалобы отказано или он не получил ответа в течение месяца со дня ее подачи, он вправе обратиться с жалобой в суд. Жалоба может быть подана гражданином, права которого нарушены, или его представителем. Жалоба подается по усмотрению гражданина либо в суд по месту его жительства, либо в суд по месту нахождения органа, должностного лица. В отношении действий, которые обжалуются (в нашем случае это решения органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения), необходимо, чтобы данное решение:

1) нарушало права и свободы гражданина;

2) создавало препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;

3) незаконно на гражданина возлагало какие-либо обязанности или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности.

Приняв жалобу к рассмотрению, суд по просьбе гражданина или по своей инициативе вправе приостановить исполнение обжалуемого действия (решения).

Подача жалобы оплачивается государственной пошлиной в установленном размере. Суд может освободить гражданина от уплаты пошлины или уменьшить ее размер. Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября 2005 г.), размер государственной пошлины для граждан составляет 100 рублей. Для обращения в суд с жалобой устанавливаются следующие сроки:

1) три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав;

2) один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.

Пропущенный по уважительной причине срок подачи жалобы может быть восстановлен судом. Уважительной причиной считаются любые обстоятельства, затруднившие получение информации об обжалованных действиях (решениях) и их последствиях в виде нарушения прав и свобод гражданина.

На органы местного самоуправления, решение которого обжалуется гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений); гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод. Доказать факт нарушения своих прав и свобод не составляет особого труда: всегда можно сказать, что данное помещение будет использоваться в предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что Закон РФ «Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» был принят в 1993 г., а все судебные процедуры по обжалованию проходят в рамках гражданского и арбитражного процессов. В нашей стране действуют Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138–ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля 2005 г.) и Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95–ФЗ (АПК РФ) (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта 2005 г.). Данные законодательные акты предусматривают возможность для обжалования в суде не только для граждан, в отличие от Закона РФ «Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», но и для юридических лиц. Обращаясь в арбитражный суд, юридическое лицо платит государственную пошлину в размере 2000 рублей. Юридическое лицо при обращении в суд общей юрисдикции оплатит так же 2000 рублей. ГПК РФ и АПК РФ предусматривают почти идентичные правила для обжалования, только срок для рассмотрения дела судом установлен в 10 дней. В данных случаях возникает вопрос о подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом. Ошибочно представление о том, что в суд общей юрисдикции обращаются только граждане. В него может обратиться и юридическое лицо, которому данное помещение необходимо для каких-либо других целей, не связанных с экономической и предпринимательской деятельностью.

Важно обратить внимание на следующий момент Жилищного кодекса РФ: он прямо говорит об обжаловании в суде решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, но не говорит об обжаловании в суде решения о переводе жилого помещения в нежилое. Конечно, это вовсе не означает отказ в судебном обжаловании решений, которыми удовлетворены требования заявителей о переводе жилого помещения в нежилое. Однако, как видно из содержания Жилищного кодекса РФ, в случае принятия органом местного самоуправления решения о переводе жилого помещения в нежилое, орган местного самоуправления обязан уведомить соседей собственника такого жилого помещения о переводе. При этом, если в переводимом помещении предстоит проводить переустройство (перепланировку), соседи собственника не будут об этом знать, пока не начнутся сами работы. На наш взгляд, это не совсем правильно и ущемляет права соседей собственника переводимого помещения. Заметим, что при представлении документов в орган местного самоуправления он не обязан проверять на техническое соответствие техническим нормам и правилам проект по переустройству или перепланировке помещений, на него законом не возложена такая обязанность. Следовательно, возможно, что органы местного самоуправления будут по собственной инициативе проверять данные проекты. Потом возможно, что сам проект вполне соответствует всем строительным требованиям, но сами работы по переустройству (перепланировке) помещения будут проводиться такими способами, что нанесут ущерб самому жилому помещению (соседним жилым помещениям).

На практике складываются очень неприятные ситуации, когда собственник переводит жилое помещение в нежилое и нанимает дешевую рабочую силу, которая не имеет достаточной квалификации для проведения работ подобного рода. В настоящий момент практически нет того государственного органа, в который можно было бы обратиться для контроля за проведением работ со стороны соседей. Ни собственник, ни орган местного самоуправления не обязаны представлять им проект по переустройству (перепланировке) жилого помещения. Если в ходе работ нанятые с улицы работники замкнут электропроводку, самостоятельно перережут газопровод в такой квартире, то в случае вызова, например, аварийной газовой службы она не сможет войти в эту квартиру и проверить ее, если только собственник их не впустит. Кроме того, как известно, в настоящий момент более 70% жилого фонда страны находится в ветхом состоянии – как проверить заранее, что собственник переводимого жилого помещения не будет долбить несущие стены дома в ходе переустройства (перепланировки)? При обращении в жилищную инспекцию ее сотрудники просто ограничиваются проверкой документов собственника, выезд и осмотр на месте бывает крайне редко, к тому же собственник может не впустить их. Ранее архстройнадзор был вправе проверять техническую безопасность проводимых работ, однако с принятием нового градостроительного кодекса данные полномочия у архстройнадзора отсутствуют.

Единственное, что могут соседи – это обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, которым принято решение о переустройстве (перепланировке) помещения, либо с исковым заявлением о пресечении незаконных действий, создающих угрозу для утраты права собственности.

Если же в процессе работ по переустройству и перепланировке жилого помещения возникают различного рода аварийные ситуации, то жильцам (соседям) такого дома следует вызывать представителей эксплуатационных организаций для устранения аварий и обязательного составления акта, в котором сотрудники эксплуатационных органов должны отразить причины возникновения аварийной ситуации. В зависимости от природы возникшей аварии (замыкание электропровода, утечка газа, нарушение холодного, горячего водоснабжения, канализации, пожар), это могут быть местные городские электросети, аварийная газовая служба, ЖЭУ, МУ ДЕЗ, водоканал. Акты, составленные данными организациями, могут послужить доказательствами в суде, для подтверждения факта несоответствия работ проводимых работниками, нанятыми собственником квартир, санитарным и техническим требованиям.

Второе направление деятельности собственника жилого помещения связано с проведением работ по переустройству и перепланировки жилого помещения.

Сразу следует отметить, что в ст. 25 ЖК РФ дано точное определение переустройства и перепланировки жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Обратим внимание на то, что и при проведении переустройства, и при проведении перепланировки требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Технический паспорт жилого помещения составляется при его вводе в эксплуатацию. Он полностью отражает все технические параметры жилого помещения: материалы перекрытий, стен, полов, система газо– и водоснабжения, электропроводки, уровень ее напряжения и т. д.

Действующее законодательство практически никак не регулирует проведение работ по переустройству (перепланировке) жилых помещений. Из содержания ст. 1 и 4 Градостроительного кодекса РФ видно, что его нормы не могут применяться к отношениям по переустройству (перепланировке) жилых помещений. В отношении переустройства и перепланировки можно сказать, что единственным законодательным требованием будет:

1) получение разрешения на переустройство (перепланировку);

2) проводить работы таким образом, чтобы не привести к порче жилого помещения (как своего, так и соседей).

Первое требование связано с порядком надлежащего оформления переустройства (перепланировки) жилых помещений, и оно полностью урегулировано Жилищным кодексом РФ. Ст. 26 ЖК РФ называет следующие основания для их проведения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Именно принятое органом местного самоуправления решение и будет являться основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления всех документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии . Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Еще до принятия действующего Жилищного кодекса РФ все вопросы по переустройству (перепланировке) жилых помещений решались региональным законодательством. Практически в каждом субъекте РФ был принят и действовал свой закон или нормативный правовой акт, регулирующий правоотношения по переустройству (перепланировке) жилых помещений. Теперь, после введения в действие Жилищного кодекса, часть вопросов по переустройству (перепланировке) жилых помещений урегулирована на федеральном уровне, поэтому принятые ранее нормативные акты субъектов РФ могут применяться постольку, поскольку они не противоречат нормам, предусмотренным в Жилищном кодексе РФ. Например, ст. 1 Закона Московской области от 16 апреля 2004 г. № 55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» запрещает переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению в работе инженерных систем и оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. По своему содержанию данная норма не противоречит новым положениям Жилищного кодекса РФ в этой области.

Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве содержит большее количество запретов в данной сфере. Указанный нормативный правовой акт не допускает:

1) переоборудование и перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

2) перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;

3) установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

4) перепланировку, в результате которой образуется комната площадью менее 9 м2 или шириной менее 2,25 м;

5) увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

6) переоборудование и перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

7) переоборудование и перепланировку помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба;

8) переоборудование и перепланировку строений, предназначенных к сносу в ближайшие 3 года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;

9) перепланировку смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Не вызывает сомнения, что многие из приведенных запретов являются обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации. Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается. Следовательно, большая часть требований прежнего Закона г. Москвы не может применяться практически при переустройстве (перепланировке) жилого помещения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии законного основания, т. е. при отсутствии решения органа местного самоуправления, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, или с нарушением проекта переустройства и перепланировки, представлявшегося в орган местного самоуправления.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Ответственность предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство. Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и жилым помещением.

Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за порчу жилых помещений, которая может выразиться в порче самого жилого помещения, либо в порче его оборудования. Порча жилых помещений означает приведение их в такое состояние, что они становятся непригодными для проживания в них граждан. Под порчей оборудования можно понимать приведение в состояние негодности отопительной системы дома, газо– и водоснабжения и т. д. В данных случаях жильцам дома в письменном виде следует обращаться в Жилищную инспекцию. Жилищная инспекция действует в каждом субъекте РФ. Именно она уполномочена рассматривать все случаи совершения административных правонарушений в отношении жилых помещений и обязана это делать. У Жилищной инспекции срок один месяц для рассмотрения вашего заявления и принятия мер по нему.

Однако обратиться с заявлением не так просто. Довольно часто граждане пишут не заявления, а «гневные» письма, в которых требуют, чтобы конкретного человека привлекли к ответственности и т. п. К сожалению, ценной информации для Жилищной инспекции в таких заявлениях нет, и, как правило, в таких случаях подобное заявление не приведет к действенным мерам со стороны Жилищной инспекции. В заявлении не стоит категорично утверждать, что виновно именно это лицо. Граждане часто «приукрашивают» причиненный им вред, пишут в заявлениях о трещинах, которые пошли по дому сразу же после того, как в одной из квартир начали работы по переустройству (перепланировке). Со стороны служащих Жилищной инспекции тоже не всегда наблюдается добросовестное отношение к своим должностным обязанностям. Получив заявление от жильцов дома о повреждениях в их квартирах сантехники, стен, потолков и т. д., они при проверке ограничиваются лишь тем, что запрашивают у собственника помещения, где ведутся работы по переустройству (перепланировке), план переустройства, а непосредственно выезд и осмотр на месте жилых помещений заявителей и работ в переустраиваемой квартире не производят. Между тем, сам проект переустройства (перепланировки) может соответствовать СНиПам, а вот методы, которыми ведутся работы (оборудование, квалификация работников), не соответствовать. В этом случае зданию тоже может быть нанесен ущерб.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера – они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 ЖК РФ меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV ЖК РФ.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Получается что-то по аналогии с самовольной постройкой, которую можно официально оформить, если будет получено решение суда. Если переустроенное жилое помещение отвечает всем техническим требованиям в области строительства, санитарным, пожарным правилам, не ущемляет прав соседей, то суд вынесет решение в пользу заявителя самовольно переустроившего жилое помещение.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, указанный органом местного самоуправления, который вправе решать данный вопрос, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении переустроенного помещения в новом виде принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если по истечении срока, установленного органом местного самоуправления, помещение не будет приведено в прежнее состояние, то будет установлен (повторно) новый срок. Если и по истечении данного срока помещение не будет приведено (в установленном порядке) в прежнее состояние, то такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.

На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:

Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.

Помещение не должно быть частью помещения жилого.

Помещение не должно являться местом постоянного проживания.

Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.

Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.

Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:

Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.

Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).

Технический паспорт помещения.

Поэтажный план здания.

Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)

Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.

Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.

Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:

Отсутствие каких-либо из затребованных документов.

Предоставление документов в ненадлежащий орган.

Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.

Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.

И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.

Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт "бывалых"

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома.

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.

Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.

Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой "инвестиционный взнос" незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое - далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.

Различные причины обуславливают необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Чаще всего переводу в нежилой фонд подвергаются квартиры, расположенные на первых этажах домов. Из них делают магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Однако, имеются спорные моменты, которые могут возникнуть при получении соответствующего разрешения. Какие это моменты, мы расскажем Вам в данном анализе судебной практики.

Судебная практика в данном сегменте складывается в основном из отказов в переводе помещения. Зачастую органы МСУ отказывают в переводе из-за отсутствия согласия собственников квартир, расположенных в доме, где планируется произвести перевод.

Следует строго помнить, что квартиру можно перевести в нежилое помещение лишь в двух случаях – если она находится на первом этаже или если находится выше первого этажа, но при этом на этажах ниже так же расположены нежилые помещения.

Выискиваем суть проблем

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.

Кто как хочет тот, так и решает

Следует задуматься, что же такое реконструкция. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ говорит, что реконструкцией является смена параметров строения, его частей и изменение качества инженерного и технического обеспечения. Однако, следует различать реконструкцию и перепланировку. Перепланировкой является установка, замена либо перенос сантехнического оборудования, электрики, инженерного оборудования, которая требует внесения изменений в технический план. Перепланировка по сути это смена конфигурации помещения. Несмотря на то, что закон четко дает определения перепланировке и реконструкции, зачастую отсутствует полное понимание разницы в этих терминах. Например, что-то органы МСУ признают перепланировкой, а суд признает это же реконструкцией или наоборот.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010 суд признал перепланировкой устройство в квартире отдельного входа и демонтаж простенка, тогда как администрация признала это реконструкцией и требовала документ, подтверждающий согласие иных собственников.

Существует так же много разногласий относительно уменьшения площади общего домового имущества и присоединения его. Так постановлением ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008 суд удовлетворил иск предпринимателя к администрации, которая считала, что строительство лестницы из подвального помещения в магазин является уменьшением общего имущества и требовала согласия всех соседей. Суд счет, что данные действия не являются присоединением к общему домовому имуществу.

Земельные проблемы

Желание установить отдельный вход, козырек, крыльцо или порог связано непосредственно с решением земельного вопроса. Если используется хотя бы сантиметр земли возле территории дома, то это считается использованием общего имущества. Об этом говорят практически все суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010, ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, ФАС Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).

Однако следует помнить, что по мнению судов согласие собственников требуется лишь в случае наличия земельного участка на кадастровом учете. Если участок не состоит на учете, то он не является общей собственностью. Об этом четко говорит Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26.

Проанализировав судебную практику можно сделать вывод, что в большинстве случаев суды встают на сторону предпринимателей, однако если только дело не касается земельных вопросов.