Проблемы государственной регистрации сделок. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним емельянова екатерина анатольевна

Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.

Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.

Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.

Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.

Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.

Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.

Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения « Официальные документы»..

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).

Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.

Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в дальнейшем не требуется.

Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.

Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 380..

Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).

Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).

Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:

Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.

Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).

Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.

В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственностиПостановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..

недвижимый имущество сделка приобретатель

УДК 347.13

Н. А. Санисалова

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

В статье рассматриваются проблемные аспекты, связанные с оформлением сделок с недвижимым имуществом, проводится соотношение обязательной письменной формы договора, требующего государственной регистрации и самой государственной регистрации сделки по правовым последствиям. Автором выявлены особенности правового положения сторон договора купли-продажи жилого помещения в случае исполнения продавцом обязательства перед покупателем по передаче объекта недвижимости, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрены дискуссионные вопросы, касающиеся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов (например, источники повышенной опасности регистрируются в различных инспекциях с целью возложения на их собственников гражданско-правовой ответственности в случае нанесения ими имущественного или морального вреда).

Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право (право, а не запись о государственной регистрации), во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость осуществления регистрации связана не с соблюдением формы сделки с недвижимостью, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 132, 223 ГК). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3) , в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» . Здесь возникает вопрос: какова роль государственной регистрации - правоустанавливающая или правоподтверждающая? Как отмечает О. Ю. Скворцов, «поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации -в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта» . Следовательно, «действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки» (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Как юридический акт государства, признающий и подтверждающий свершившиеся юридические факты, государственная регистрация сделки по смыслу ст. 158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей форме до государственной регистрации без участия регистрирующего органа государства, который не может вмешиваться в осуществление сторонами гражданских прав по своему усмотрению и нарушать принцип свободы договора. При несоблюдении требования закона о государственной регистрации сделки, согласно буквальному толкованию п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной только в тех исключительных случаях, когда это прямо установлено законом. Придание совершенному в надлежащей форме договору при отсутствии государственной регистрации статуса «незаключенного» является особым правовым последствием, которое не следует путать с ничтожностью сделки. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью, при ее соответствии иным требованиям закона, не является основанием для признания такой сделки недействительной . Но имеет место и иная точка зрения о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, но не зарегистрированная в установленном порядке, ничтожна , что приводит к смешению понятий незаключенного и недействительного договоров.

Из изложенного следует, что совершение в надлежащей форме сделки, требующей государственной регистрации без осуществления последней, порождает определенные правовые последствия, а именно право сторон осуществить ее государственную регистрацию, и их обязанность - не уклоняться от ее государственной регистрации . Между сторонами возникает обязатель-

ственное правоотношение, содержанием которого является осуществление государственной регистрации совершенного в надлежащей форме договора.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, состоящая в том, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина . Отсюда вывод, что государственная регистрация является и формой публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права, проявляет взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости и, тем самым, позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений , ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц , позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц .

В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе , несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на данные объекты; договоров мены жилых помещений (п. 2 ст. 567 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251); договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК); договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК); договоров о залоге недвижимости, а также акцессорных сделок, заключенных для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам (уступка требования (ст. 389 ГК), перевод долга (ст. 391 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК), отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК)). Законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации иных сделок, и важно не

путать регистрацию сделки с регистрацией перехода права или его обременения, производимой в отношении любой сделки с недвижимым имуществом и не оказывающей при ее отсутствии влияния на признание сделки недействительной. Так, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи, и, руководствуясь указаниями ВАС РФ, договор считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации . Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц . До такой регистрации заключенный договор обязателен только для продавца и покупателя, по которому у покупателя возникает право требования от продавца его исполнения - передачи ему проданного объекта недвижимости, а если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации, а у продавца - право требовать его оплаты (нужно учитывать, что стороны в договоре могут предусмотреть различные варианты исполнения договора по отношению к моменту государственной регистрации перехода права, например оплата или фактическая передача недвижимости -после акта регистрации). На практике возникали проблемы, связанные с распоряжением недвижимым имуществом той или иной стороной договора до осуществления регистрации перехода права собственности на нее. Судебноарбитражная практика признает такие действия (в частности, покупателя, ставшего владельцем имущества) неправомерными, принимая во внимание, прежде всего, интересы третьих лиц (кредиторов продавца), могущих обратить взыскание на недвижимое имущество до момента прекращения права собственности продавца, т.е. до регистрации перехода права собственности к покупателю . Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества . Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением. Однако покупатель имеет статус титульного владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании. Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией ВАС РФ . Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение. Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст-

венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).

Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества .

Несмотря на то, что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает немало вопросов, касающихся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации. Споры даже возникают о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права. Имело ли оно место, если истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований? Одни правоприменители считали, что в таком случае факт уклонения истцом не доказан, другие считали, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика, а сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклониться от регистрации договора. Во избежание подобных негативных последствий сторонам следует в договоре детально прописывать обязанности (например, сообщать о перемене места жительства) и порядок действий сторон по осуществлению государственной регистрации, а также указывать срок таких действий. Поскольку действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации, при установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Как отмечает судья Д. С. Васильев: «Отсутствие четкого определения формы судебной защиты в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому, что в суды предъявляются иски под всевозможными наименованиями: о принудительной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, об обязании ответчика принять участие в регистрации, об обя-

зании учреждения по регистрации зарегистрировать сделку (переход права), о регистрации сделки (перехода права)» . Причем каждый из перечисленных видов исков в той или иной степени противоречит законодательству и не совсем правильно отражает суть регистрационного действия, полномочия регистрирующих органов и судов. Иск о государственной регистрации права не может быть определен как исполнительный иск, т.к. в случае вынесения судом решения в соответствии с Законом о регистрации «сделка (переход права) регистрируется в соответствии с решением суда», что исключает дальнейшее участие ответчика в регистрации сделки (перехода права). Возложение на учреждение по регистрации обязанности зарегистрировать сделку (переход права) также не является правильным, поскольку такое действие является мерой государственного принуждения к органу, не допустившему правонарушения, и нарушает заявительный характер регистрации. Что касается иска о регистрации, то само судебное решение непосредственно не является юридическим фактом, с момента вступления в законную силу которого сделка считается заключенной, а право собственности - возникшим или перешедшим. Таким юридическим фактом является не решение суда, а государственная регистрация сделки (перехода права). На практике часто считают более правильным предъявлять иск о признании права собственности на объект недвижимости, что в дальнейшем не вызовет вопросов при регистрации (согласимся, но в отношении права на самовольную постройку, бесхозяйные вещи и т.п.). Но, с другой стороны, когда право (переход права) основано на незарегистрированном договоре об отчуждении недвижимого имущества, предъявление иска о признании права собственности не будет адекватным способом защиты, т.к. право еще не возникло. Более верным представляется предъявление иска о признании права регистрации. Поэтому можно согласиться с мнением Д. С. Васильева, предлагающего использовать иск о государственной регистрации права, содержанием которого является требование к суду

о признании сделок (перехода прав) подлежащими государственной регистрации на основании заявления одной из сторон договора, а его предметом -признание права стороны зарегистрировать договор об отчуждении недвижимости независимо от участия другой стороны .

Часто встречаются ошибки, когда лица оспаривают запись о государственной регистрации, а не зарегистрированное право. Например, государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино» . Но, поскольку государственная регистрация в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике .

Следует указать, что ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегу-

лированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В то же время умершие граждане и ликвидированные в установленном порядке юридические лица не могут считаться уклоняющимися от государственной регистрации права, следовательно, участники гражданских правоотношений никак не защищены от подобных случаев. В данном случае, возможно, интересы стороны могут быть защищены в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и возврата всего полученного по договору, либо должна осуществляться государственная регистрация на основании решения суда по аналогии закона как при уклонении одной из сторон от осуществления государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ)1, , думается, что возможно применить п. 1 ст. 1112 ГК ГФ, обязав наследников, принявших наследство (в данном случае и в отношении имущественной обязанности), принять участие в осуществлении государственной регистрации.

Таким образом, законодательство о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, о недвижимости как объекте гражданских прав должно совершенствоваться, учитывая, прежде всего, проблемы,

возникающие в правоприменении, а также изменения общественных отношений, складывающихся по поводу такого имущества.

Список литературы

1. СЗ РФ. - 1997. - № 17. - Ст. 1913.

2. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81-90.

3. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие) / О. Ю. Скворцов. - М. : «Волтерс Клувер», 2006. // СПС «Гарант». Версия от 26.03.06.

5. Витрянский, В. В. Договор продажи недвижимости / В. В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9.

6. Козырь, О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О. М. Козырь // Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.

7. Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998.- № 10.

8. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВКС РФ. -

9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / отв. ред. О. Н. Садиков. -М., 1998. - С. 278.

10. Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 1998. - № 1. - С. 46.

11. Брагинский, М. И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. - М., 1998. - С. 4.

12. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.

1 Вывод о том, что при рассмотрении иска о регистрации сделки (перехода права) в случае ликвидации организации-продавца до осуществления регистрации сделки необходимо применять п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии, содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03.

13. Пункт 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82-83.

14. Витрянский В. Купля-продажа недвижимости // СПС «Консультант плюс». -

15. Пункт 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82.

16. Постановление Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

17. Васильев, Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д. С. Васильев // Российская юстиция. - 2006. - № 2.

18. Пономарева, Н. Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью / Н. Г. Пономарева // СПС «Гарант». - 2005.

19. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12.

20. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32-35.

21. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление.

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" .

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") . Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" . Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект)

§ 1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

§ 1 Общая характеристика прав и сделок

§ 2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

§ 3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Актуальность темы исследования. До недавнего времени на необходимость регистрации договоров по поводу недвижимого имущества указывалось лишь в нескольких статьях гражданского кодекса. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем законодательстве, регулирующем область регистрации;

Раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

Рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного, гражданского, гражданско-процессуального, административного и международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф. Шершеневича и др., а также зарубежных авторов: А. Кларка, А. Говарда, Д. Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, JI. Бэкера и др.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обрсменений данных прав; юридического акта, являющегося административно - правовым решением; правоприменительной деятельности регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

2. В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

3. С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременений) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

4. Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

5. В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

6. Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

7. Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

8. В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами, право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной регистрации;

9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах Гражданского кодекса;

10.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества;

11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и выводы.

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему совершенствованию действующего законодательства в сфере государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Данные выводы, реализация которых может привести к значительным отрицательным последствиям для имущественного оборота (по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на единственном умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

Сторонники того, что к аренде нежилого помещения следует применять правила аренды здания (сооружения), в доказательство своей точки зрения приводят только логические рассуждения относительно того, что нежилое помещение является частью здания, в связи с чем, нецелесообразно к части объекта применять более строгие правила, нежели к самому объекту.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока договора, договор аренды здания, - только если договор заключен на срок один год и более, договор аренды предприятия, - также вне зависимости от срока, а аренда кондоминиума практически не возможна.

Для выявления различия правового статуса нежилого помещения от правового статуса здания (сооружения), необходимо рассмотреть такой вопрос в аспекте семантического значения нежилого помещения и здания (сооружения), а также в свете правововой природы объектов.

Особенности некоторых объектов недвижимого имущества уже рассматривались ранее. Такие объекты как нежилое помещение и здания (сооружения) еще не исследовались в данной работе не случайно, поскольку это уместно будет осуществить в рамках данного вопроса.

Легальное определение термина «здание» дается Общероссийским классификаторов основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, в соответствии с которым, нежилые здания - «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу».

Легальное определение помещения определено статьей 1 Федерального закона РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которым «Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» Разумеется, ФЗ «О товариществах собственников жилья» дает определение помещения внутри жилого здания, что, в свою очередь, не мешает уравнять статус нежилого помещения в жилом здании и нежилого помещения в нежилом здании.

Проанализировав указанные выше определения, можно сделать вывод, что в настоящий момент законодательством определяется различие таких объектов недвижимости как здание и нежилое помещение.

Различный юридический статус объектов «нежилое помещение» и «здание» устанавливается также статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».

Следует отметить, что правовой режим здания (сооружения), отлична от правовой природы нежилого помещения, поскольку первые являются недвижимостью только при наличии неразрывной связи с земельным участком, а вторые вне зависимости от такой связи.

Итак, основываясь на нормах действующего законодательства представляется целесообразным вывод, что договор аренды нежилого помещения, являясь договором аренды недвижимости, и не являясь договором аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен такой договор. В соответствии со статьей 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Поскольку договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то такой договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Следовательно, только с момента государственной регистрации договора аренды арендодатель обязан передать имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судебная практика свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров, суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК. РФ. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, можно сделать вывод, что требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Таким образом, круг вопросов, касающихся договора аренды нежилого помещения является довольно широким и до конца не исчерпан. Множество мнений, частое несоответствие теории и практики по данному вопросу рождает необходимость пересмотра и усовершенствование действующего законодательства, а также тщательное осмысление ситуации складывающейся в системе государственной регистрации вследствие возникающих противоречий.

В настоящее время большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства).

В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых требовали регистрировать данные договоры. Следует заметить, что такая практика не имеет нормативного обоснования. Само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, следовательно, отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, которые регулируют гражданские отношения (в частности возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения данного требования).

В нормах гражданского кодекса, как было отмечено ранее, не существует общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и, соответственно, данные нормы не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве.

В юридической литературе встречается мнение, согласно которому такой договор не может подлежать государственной регистрации, поскольку вообще не является сделкой с недвижимым имуществом. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания в будущем. А на момент заключения такого договора недвижимости как таковой еще не существует и, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру.1

В рамках данного исследования необходимо также обратить внимание на проблемы, возникающие в процессе государственной регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки сталкивается с множеством сложных и спорных вопросов, большинство которых возникает из-за противоречия норм действующего законодательства, а в ряде случаев несоответствия их сложившейся практике.

До недавнего времени на практике существовал единый порядок государственной регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений. После утверждения Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16.10.2000 г. (с изменениями и дополнениями от 07.02.2003 г.) значительно расширился перечень документов, принимаемых на государственную регистрацию2. Но положения Инструкции распространяются на ипотеку только жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания: индивидуальных жилых домов, квартир, частей жилых домов, частей квартир.

Таким образом, возникает вопрос с регистрацией нежилых помещений, т.к. для единообразного ведения Единого государственного реестра прав

1 Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -2-е изд., испр. - М.: Юрайт - М, 2001. С. 32.

2 Приказ Министерства юстиции РФ № 289, Государственного Комитета РФ по строительству и жилишно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной Комиссии по рынку ценных бумаг № 290 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. необходимо было бы ввести единый порядок регистрации и для жилых, и для нежилых помещений.

В соответствии с п. 6. Ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Однако Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения определяет совершенно иную практику. Пункт 13 Инструкции указывает, что запись в ЕГРП вносится одновременно как о договоре об ипотеке, так и об обременении права залогодателя (если момент заключения договора совпадает с моментом возникновения основного обязательства). В данном случае номер регистрации должен быть один. В подраздел III-4 вносится запись о сделке. Соответственно получается, что запись вносится одна, несмотря на то, что объектов несколько. В подраздел III-2, как определяется в Инструкции, под тем же номером регистрации вносятся записи об ипотеке. Если закладывается несколько объектов ипотеки, то, соответственно, заполняются подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, содержащие записи об этих объектах. И все же, в настоящее время практика показывает, что целесообразно было бы заводить лист сделки III-4 по каждому объекту, передаваемому в залог, как и погашение двух листов (подраздел III-4 и III-2) в случае прекращения ипотеки по одному из объектов договора, учитывая и тот момент, что это совершенно не противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилам ведения Единого государственного реестра прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что введение в действие инструкции в значительной степени повлияло на сложившуюся практику процесса регистрации и фактически перечеркнуло принцип присвоения каждому регистрационному действию индивидуального номера. Кроме того, если по договору об ипотеке закладывается несколько объектов, возникает следующий вопрос: залогодержателю должно выдаваться одно свидетельство о регистрации права по всем объектам или несколько свидетельств по каждому? Ведь если следовать Инструкции и делать одну запись о сделке (III-4) и несколько записей об ипотеке (Ш-2) под одним номером регистрации, тогда достаточно выдать одно свидетельство, перечислив в нем несколько объектов.

На практике еще не встречалось обращение залогодержателей с заявлением о выдаче свидетельства, и пока такой вопрос возникает лишь теоретически, но это может произойти, и тогда в процессе государственной регистрации могут возникнуть проблемы.

Отмечая некоторые особенности государственной регистрации ипотеки, хотелось бы отметить и следующий момент.

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество влечет следующее практически значимое последствие. На основании п. I ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечении разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая последующей, подлежит разрешению на основе данных единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Это обусловлено, прежде всего, следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных коллизий. Именно таким критерием и является дата государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке сама по себе к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Особый интерес заслуживает ситуация регистрации договора ипотеки незавершенного строительством объекта. Согласно ст. 5 ФЗ «Об Ипотеке» предусматривается залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений. Объектом в данном случае будет являться объект незавершенного строительства, и именно этот объект будет внесен в данные Единого государственного реестра. Со временем строительство будет завершено, объект, соответственно, примет совершенно другие характеристики и будет считаться зданием или сооружением, вызывая некоторые сложности при его дальнейшей идентификации. И, таким образом, возникнет вопрос: что считать объектом ипотеки, когда государственная регистрация уже проведена, и данные объекта уже внесены в Единый государственный реестр, определяющий именно объект незавершенного строительства? Данный вопрос на практике вызывает множество спорных моментов и дискуссий и, тем самым, заставляет задуматься о внесении соответствующих изменений, как в нормы действующего законодательства, так и в процесс государственной регистрации.

Заключение.

Правовые проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отличаются особой сложностью и своим многообразием. Сложность таких проблем обусловлена многими факторами.

Прежде всего, саму государственную регистрацию нельзя рассматривать лишь в каком-то одном спектре, поскольку данный институт включает в себя множество значений и понятий, наиболее детальное исследование которых позволяет понять и оценить его особенности.

Сложность заключается и в том, что органы, на которые законом возложена обязанность осуществлять процесс государственной регистрации еще далеки от совершенства, а зачастую, их деятельность вступает в противоречие с нормами действующего законодательства, а субъекты, регистрирующие свои права на объекты недвижимого имущества в полной мере не осознают всю серьезность и необходимость регистрации, скептически определяя ее как бюрократическую процедуру государства.

Данные проблемы вызваны и тем обстоятельством, что вопросы недвижимого имущества, его содержания и критериев, находящихся в основе его классификации являются довольно противоречивыми и требуют особого внимания законодателя.

Недвижимость характеризуется многообразием свойств, а также значительной стоимостью. Она функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства и позиций государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, нереальности во многих случаях прямого государственного вмешательства в деятельность профессиональных структур на рынке недвижимости. При такой ситуации реконструкция системы отношений, связанных с недвижимым имуществом, с целью приведения ее к единому концептуальному построению становится существенной проблемой для самих участников гражданских правоотношений и, соответственно, решение этой проблемы требует разработки определенных подходов со стороны государства.

В современном мире недвижимость, которая долго существовала в роли пассивного объекта государственной собственности, превращается в решающий фактор, оказывающий значительное влияние и на уровень благосостояния физических лиц, и на эффективность деятельности российских производителей. Кроме того, в силу усовершенствования законодательной базы, в частности, благодаря принятию нового Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», она приобретает новые характеристики и становится непосредственным фактором экономического развития общества, вовлекая в гражданский оборот существенную часть объектов недвижимого имущества, что, в настоящее время, является довольно важным.

Закон о регистрации становится коренным переломным моментом в системе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Он создает систему принципов государственной регистрации, определяет правовое положение и сферу деятельности органов, осуществляющих процесс регистрации, регламентирует порядок проведения процедуры регистрации, но главное, в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права, но и сделки с недвижимым имуществом.

И все же, принятие Закона о государственной регистрации не решило всех проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, следует учитывать, что данный Закон пришел в среду, где уже сложилась и укоренилась определенная система регистрации. И по настоящее время имеют место многочисленные споры и разногласия между органами, осуществляющие государственную регистрацию сделок и прав, а также органами, проводящими техническую инвентаризацию объектов.

Уместно также подчеркнуть, что существующие на данном этапе нормативные акты, регулирующие сферу оборота недвижимости, часто противоречат друг другу, а также содержат множество недостатков. Так, например, отсутствует четкое правовое регулирование одного из важнейших объектов недвижимого имущества - земли, что на практике приводит к многочисленным проблемам. Неурегулированными остаются и вопросы, связанные с переходом прав на объекты незавершенного строительства, а также не регламентирован законодателем вопрос о разделения объекта.

Данная ситуация подталкивает законодателя к более серьезному осмыслению существующего положения, а так же требует внедрения новых рациональных разработок в нормативную базу, регулирующую сферу недвижимости, что предполагает учитывать не только российский, но и зарубежный опыт. В свою очередь, нормативная база обязана обеспечить и упорядочить процедуру регистрации прав на недвижимость, деятельность субъектов гражданских правоотношений независимо от их видов, направления их деятельности, а также виды сделок с недвижимостью, которые оно совершают.

Несовершенство законодательной базы приводит и к тому, что отсутствует достаточно свободный оборот недвижимости, который существует на рынках зарубежных стран. Кроме того, это ведет к усилению бюрократических административных преград, мешающих нормальному функционированию всей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к недостатку квалифицированных кадров, а так же сложностям в области документооборота. Увеличивается количество споров в области регистрации прав и сделок с недвижимостью, что подрывает и без того загруженную деятельность судов. В недостаточной степени обеспечено равенство прав при заключении договоров между потребителем и профессиональным участником рынка недвижимости, отсутствует общегосударственная политика формирования правовых условий деятельности в сфере оборота недвижимости. К сожалению, существует очень слабый контроль и надзор за деятельностью профессиональных участников оборота недвижимости, что значительно осложняет процесс формирования у граждан и юридических лиц представления о цивилизованности и защищенности рынка недвижимости.

Таким образом, усовершенствование законодательной базы предполагает ликвидацию вышеназванных причин, тормозящих установление нормального правового регулирования прав и сделок с недвижимым имуществом и развитие рынка недвижимости в целом.

Со стороны государства целесообразно было бы сконцентрироваться на реализации комплекса мер:

1) Необходимо дальнейшее развитие законодательной базы, регулирующей систему регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом. Сконцентрировать внимание на проблемах, возникающих в сфере государственной регистрации прав и сделок на некоторые объекты недвижимого имущества, например, земельные участки, объекты незавершенного строительства и др.;

2) Упорядочить контроль за практической деятельностью регистрирующих органов в целях осуществления ряда процедур способствующих искоренению несоответствия практики нормам действующего законодательства;

3) Принять соответствующие меры по повышению квалификации работников учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предполагает создание определенных условий, способствующих повышению профессионального уровня работников;

4) Разработать четкую программу ипотечного кредитования как инструмента финансирования развития или приобретения недвижимого имущества; создать необходимые условия для финансирования строительства новых объектов недвижимости;

5) Провести мероприятия по упорядочению прав собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на недвижимое имущество, находящегося на территории субъекта Федерации, проведение се полного учета, регистрации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая, вторая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.)

2. Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (принят ГДФС РФ 01.11.2001 г.)

3. Закон СССР "О собственности в СССР" // Ведомости ВС СССР, 1990, №11.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда"// Ведомости съезда НД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, № 28.

5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

6. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 (принят ГД РФ 08.12.1995 г.)

7. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

8. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 05.03.2001 г.

9. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статьи 7 и 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.04.2001 г.

10. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ

11. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

12. Федеральный Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. (принят ГД РФ 24.05.1996 г.)

13. Федеральный Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (принят ГД РФ 23.05.2003 г.)

14. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. // Собрание актов Президента и правительства Российской Федерации № 1, 03.01.1994 г.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации» от 07.10.1996 г. №1177

16. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.11.1997 г. № 1378

17. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.02.1998 г. № 248.

18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219.

19. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В редакции постановления Правительства РФ от 23.12.1999 г. № 1429.

20. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г. № 648

21. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.04.2001 г.№ 273.

22. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.03.1998 г. № 288.

23. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.1998 г. № 248» от 16.07.2002 г. №529

24. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02. 1998 г. № 248» от 13.10.2003 г. № 620

25. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808

26. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 06.08.2001 г. № 233.

27. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 г. № 184

28. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» от 25.03.2003 г. № 70

29. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» от 19.09.2003 г. № 226

30. Приказ Министерства юстиции РФ «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства Юстиции Российской Федерациив сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.11.2003 г. № 295

31. Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость» от3108.1994 г. №2-14/1316

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2812.1995 г. №5325/95.

33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 02.12.1993 г. №32.

34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25.02.1998 г. № 8

35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. № 53.

36. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.08.1997 г. № С5-7/03-5812081. Специальная литература

37. Гражданское право: Учебник в 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.

38. Гражданское право / Под. Ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М., 1997. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 734 с.

39. Гражданское право Учебник. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М. 1998. Ч. 1. 786 с.

40. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2000. - 256 с.

41. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. - 510 с.

42. Толстой Ю.К. Общие положения о праве собственности. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: "Теис". 1996.-426 с.

43. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк,1996. 521 с.

44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1998.-632 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

46. Амфитеатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., Спарк, 1948. 266 с.

47. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2 Владение. Вещные права. М., 1898. 327 с.

48. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.- 842 с.

49. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости М., АО «Центр ЮРИнфоР», 2001. - 371 с.

50. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.-522 с.

51. Буров B.C., Грачев И.Д. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 2001. 640 с.

52. Вареничева Т. Регистрация недвижимости. М.: Социздат, 2001. - 236 с.

53. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996. 674 с.

54. Генкин Д.М. Право собственности в СССР М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961. - 322 с.

55. Гришаев С.П. Всс о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). Учебно-практическое пособие М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

56. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Учебное пособие. М.: 1986. Ч. 1. 495 с.

57. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: БЕК, 1997. - 252 с.

58. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М.: НОРМА 1999. 644 с.

59. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов. 1980.-231 с.

60. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: ЮНИТИ- ДАНА, Закон и право, 2000. 301 с.

61. Кассо J1.A. Русское поземельное право. М., 1906. 389 с.

62. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2000.-429 с.

63. Крашенинников П.В. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.: Спарк, 2002. - 299 с.

64. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, переработ, и доп. М.: Статут, 2003.- 444 с.

65. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 2001. - 266 е.

66. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: 1958.-342 с.

67. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Издательство «Ось-89», 2001.- 400 с.

68. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 376 с.

69. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.).-М.: 1998.-546 с.

70. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893.

71. Рабинович Н.В. Недействительность сделки и ее последствия. JI.: Изд-во Ленинградского университета, 1960. 569 с.

72. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Ростов н/Д: Феникс, 2000. - 256 с.

73. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес - школа «Интел -Синтез», 1998.-202 с.

74. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: ЭКМОС, 2000.-291 с.

75. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: Городец, 2000. - 287 с.

76. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999.-210 с.

77. Андреева JI. Форма договора и последствия её несоблюдения // Российская юстиция, № 2, 1999. С. 24-27

78. Арбатаева JI.C. Предприятие как имущественный комплекс // Юрист, №6, 2001. С. 37-41

79. Арбатаева JI.C., Семенов А.А. К вопросу Государственной регистрации сделок с недвижимостью // Юрист, № 12, 2001. С. 21-24

80. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Всстник ВАС РФ, № 7, 2000. С. 83-98

81. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость М.: «Проспект», 2001,144 с.

82. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист №4,2002.-С. 10-13

83. Брагинский М.И. Вопрос о регистрации сделки // Вестник ВАС РФ, № 7, 1995.-С. 54-59

84. Брагинский М.И. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к закону // Право и экономика, № 19/20,1997.-С. 37-47

85. Боговская К. Зарегистрируй и владей // Бизнес-адвокат, № 11, 1998. -С. 14-17

86. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002. С. 37-39

87. Богданов Е. В чью пользу толковать сомнение? // Российская юстиция, №9,2001.- С. 52-54

88. Бех О.В. Отдельные вопросы применения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38

89. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция, № 4, 1999. С. 12-16

90. Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость (зарубежный опыт) // Нотариус, № 4, 2001. С. 9-14

91. Бережная О. Регистрация отдельно гарантии отдельно // Российская газета. 1998. 7 февраля. № 5. - С. 3-4

92. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. № 3. 1998.-С. 11-14

93. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право № 7, № 8, 2002. - С. 38-47

94. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество правообладателей в России и Соединенных Штатах // Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1,2001. С. 30-38

95. Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство № 12, 2001. С. 47-50

96. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство № 6, № 7. 1999. С. 35-39. С. 29-36

97. Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия». // Вестник ВАС РФ, № 11, 1999.-С. 85-95

98. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. №№8-9, 1999.-С. 104-115/С. 76-83

99. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996.- 743 с.

100. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право № 6,2003. С. 3-19

101. Вайпан В. О признании недействительным акта государственной регистрации права собственности на землю // Право и экономика № 5, 2002. -С. 26-29

102. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 46-51

103. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, №5, 1999.-С. 114-122

104. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон, № 1, 2002. -С. 51-54

105. Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон,№5, 1999.-С. 36-39

106. Герман Г., Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир, № 1, 2000. С. 42-49

107. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика № 6, 2002. -С. 8-11

108. Голомазова JI.A. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: правовой аспект // Бухгалтерский учет № 4, 1999. -С. 12-15

109. Денисов С. Государственная регистрация договоров // Бизнес-адвокат, № 7, 1997.-С. 23-26

110. Дудко А.Н. «Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества». // Юридический мир, № 1,2001. С. 12-18

111. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. // Бизнес-адвокат, № 17, 2000.-С. 19-24

112. Дедиков С. Регистрация сделок. // Бизнес-адвокат, № 23, 1997. С. 9-13

113. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство № 7, 2000. -С. 69-76

114. Дмитриев А.В. От «Укрепления прав» до государственной регистрации нрав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство № 7, 2000.-С. 72-77

115. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве // Законодательство № 6, 1999. С. 51-53

116. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве // Законодательство № 8,2000. С. 68-71

117. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право, № 6,1999. С. 83-87

118. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 56-68

119. Завьялов А.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, № 6, 1998.- С. 16-19

120. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция, № 12, 1999. С. 21-30

121. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общее положение и особенности // Право и экономика, № 3, 1999. С. 41-43

122. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир, № 2, 2002.-С. 14-17

123. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, № 10, 1997.-С. 34-39

124. Ильиченко A.JI. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство № 12, 2000. С. 72-76

125. Киндеева Е. А. Права на недвижимость: в регистрации отказать? // Бизнес-адвокат, № 17,2001. С. 78-84

126. Куликов А., Балычева Н. Регистрация недвижимости: есть варианты! // Бизнес адвокат, № 23, 2000. С. 11-13

127. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция, № 10, 1997. С. 20-26

128. Козырин А.Н. Правовые основы совершения нотариальных действий // Бухгалтерский учет, № 12, 1998. С. 8-12

129. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства» // Юридический мир, № 7, 1999. С. 26-31

130. Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир, № 4,1999. С. 24-32

131. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат, № 15, 1999.-С. 10-14

132. Крашенинников П.В. «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». // Юрист, № 4,2001. С. 47-56

133. Кулик А. Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество // Российская юстиция, № 2,2002. С. 16-18

134. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон, № 4, 1999. С. 64-73

135. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, № 9, 2001.-С. 29-31

136. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000.-С. 13-16

137. Кирсанов А.Р. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник № 6, 2002. С. 43-46

138. Кармин А.Б. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней: О системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней иперспективы развития законодательства в этой области // Бюллетень Министерства юстиции РФ№ 9, 2001. С. 38-41

139. Курбатов А.Я. Государственная регистрация сделок залога недвижимости // АКДИ: экономика и жизнь № 2, 1999. С.49-52

140. Курбатов А.Я. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) // АКДИ: экономика и жизнь, № 12, 1999. С. 51-54

141. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право № 12. 1995. -С. 58-63

142. Лобанов Г. Белая нить плюс // Бизнес адвокат, № 15, 2003. С. 14-18

143. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования. // Хозяйство и право, № 8, 2000. С 37-42

144. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право,№7, 2001.-С. 22-32

145. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, № 9, 2000. С. 42-46

146. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, № 9, 2003. С. 9-16

147. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 3841

148. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право, № 10, 1999. С. 37-40

149. Матеенков А.В., Михольская В.В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных правоотношений» // Юрист, № 9,2001. С 36-42

150. Мирзоян М. Обжалование действий учреждений юстиции, регистрирующих права на недвижимость. // Российская юстиция, № 3, 2001. -С. 37-39

151. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Недвижимость № 7, 2002.- С. 56-62

152. Макаров Г.П. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право № 3, 1998. С 54-56

153. Непомнящая Е. Нотариусы должны остаться в регистрационной цепочке. // «Час пик» 19.08.1997 г. № 119 (848). С. 32-33

154. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 30-37

155. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1 (1), 1999. С. 73-85

156. Писков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство № 8, 2002. С. 68-73

157. Пискунова М.Г. Регистрационный лабиринт: При покупке или продаже жилья требуют регистрировать не только договор купли-продажи, но и переход права собственности //Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1, 2001.-С. 39-41

158. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция № 3,2000. С. 34-37

159. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, №№ 7-8, 1998. С. 68-73 / С. 46-52

160. Рябцев Г. Вступление в права: раздельная регистрация. // Бизнес-адвокат, №21,2001.-С. 16-18

161. Ренов Э.Н. Департамент государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: деятельность и перспективы развития // Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 5, 2000. С. 12-18

162. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство № 2, 2002. С. 58-66

163. Регистрация прав собственности юридических лиц на приватизационные объекты недвижимости. // Самарский бухгалтер № 8, 2001. С. 8-13

164. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант № 4, 2000. С. 16-22

165. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 23-27

166. Сснчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права, № 12, 1999.- С. 54-63

167. Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, заключенного на срок менее 1 года? // Право и экономика, № 12, 1999. С. 28-31

168. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // Юрист, № 1,1999. -С. 48-52

169. Савкин С. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав. // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998.-С. 63-70

170. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права № 7, 2002. С. 5463

171. Семенов М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения». // Право и экономика № 6, 2002. С. 15-19

172. Скукин Е.Б. Права на недвижимость регистрирует государство: Новейшие правовые и нормативные акты: Комментарий специалистов. М.: Рос. газета. 1998. - С. 4-5

173. Сысоева В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Энергетик № 3, 2001. С. 9-11

174. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция № 4,2000. С. 48-55

175. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право № 8, 1998. С. 71-74

176. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право № 11. 1998. -С. 67-74

177. Цыбулснко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право,№2,1998.-С. 84-87

178. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8,2001. С 47-49

179. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон, № 5,1999. С. 67-75

180. Эрдслевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, № II, 1997.-С. 74-79

181. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон № 10, 2002.-С. 81-87

183. Власова А.В. Структура субъективного гражданского права./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 1998. 189 с.

184. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2002. 187 с

185. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2003. 195 с.

186. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис. . канд. Юрид. Наук: 12.00.03.-М. 2001.- 181 с.2201. Зарубежная литература

187. Бергман В. Германское право, ч. 3. Пер. с нем. М.: 1999. - 222 с.

188. Швейцария. Законы и постановления. Швейцарское гражданское уложение. Спб., 1908. 215 с.

189. Минцлов Р. Закон об укреплении титулов владения применяемый в колониях Британской Империи // Приложение к журналу гражданского и уголовного права. Спб., 1887. 348 с.

190. Кларк А. Калифорнийское гражданское уложение. Спб., 1891. Т. 2. 280с.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 с.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Трудовая книжка. Отпуск. Финансы. Организация бизнеса. Бизнес идеи

Рекомендованный список диссертаций

2005 год, кандидат юридических наук Галимова, Венера Марсельевна

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

Углерод — химические и физические свойства

Видеть во сне кровь другого человека: толкование в различных сонниках

К чему во сне видеть себя в зеркале?

Как приготовить тыквенную кашу с пшеном: рецепты блюда на воде и молоке

Армянские церкви в России и в мире

Рекомендованный список диссертаций

2005 год, кандидат юридических наук Галимова, Венера Марсельевна

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

Похожие записи