Тенденция развития правового регулирования сделок с землей. Правовое регулирование сделок с землей

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельно-правовые сделки действие граждан и юридических лиц по установлению изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому. К землям изъятым из оборота относятся земельные участки занятые следующими объектами находящимися в федеральной собственности: государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 4 . правовое регулирование сделок с землей.

1) Земельно-правовые сделки действие граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Оборот земли это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

Государственными природными заповедниками и национальными парками;

Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

Объектами организаций федеральной службы безопасности;

Объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

Объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

Объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

Исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

Воинскими и гражданскими захоронениями;

Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

В пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности;

В пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

В границах закрытых административно-территориальных образований;

Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

Предоставленные для нужд связи;

Занятые объектами космической инфраструктуры;

Расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

Предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Гражданское и земельное право регулирует правовые отношения с землей.

В зависимости от распределения между сторонами прав и обязанностей сделки делятся на:

Односторонние;

Двусторонние;

Многосторонние.

2) государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

К материально-правовым принципам относится:

Принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

Принцип исправления регистрационной записи;

Принцип изъятия из-под действия давности;

Принцип возражения (протестации);

Принцип отметки (предварительной регистрации);

Принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов:

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

Принцип специалитета (специальности);

Принцип частной инициативы;

Принцип легалитета;

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

2. правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества);

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества).

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т. п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

3) Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя сформированный и неограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешение использования которого допускает осуществление в нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

По договору аренды земельного участка земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукции и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленного договором.

Договор Залога (ипотеки) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленным федеральным законом.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
6957.		Забастовка и ее правовое регулирование	11 KB
	Забастовки имели большое значение для появления трудового законодательства во всех странах в том числе и в царской России. Но закон регламентирующий забастовки был принят у нас лишь через 15 лет после ратификации указанного пакта поскольку до 1989 года в стране забастовок не было. 55 Конституции РФ являются незаконными и не допускаются забастовки: а в период введения военного или чрезвычайного положения либо особых мер в связи с этим; в органах и организациях Вооруженных Сил Федерации других военных военизированных и иных формированиях...
10297.		Правовое регулирование экономических отношений	22.86 KB
	Правовое регулирование экономических отношений Содержание: Экономические отношения как предмет правового регулирования Понятие и признаки предпринимательской деятельности Предпринимательская деятельность как предмет правового регулирования Виды ответственности за нарушение российского законодательства...
3083.		Правовое регулирование перевозок путешественников	11.99 KB
	Внутренние транзитные и международные перевозки. Эти услуги включают доставку туристов от места жительства к первому пункту обслуживания на туристском маршруте и от последнего пункта к месту жительства подвозку к началу трассы туристского похода перевозку во время экскурсии внутримаршрутные перевозки а также перевозки туристов во время транспортных путешествий. Правовое регулирование перевозок туристов воздушным транспортом Воздушные сообщения как регулярные так и нерегулярные осуществляются в целях перевозки пассажиров багажа...
6043.		Правовое регулирование сервисной деятельности	48.92 KB
	Лицензирующие органы имеют право: проводить проверки деятельности лицензиата на предмет соответствия лицензионным требованиям и условиям осуществляемой лицензиатом деятельности; запрашивать и получать от лицензиата необходимые объяснения и справки по вопросам возникающим при проведении проверок; составлять на основании результатов проверок акты протоколы с указанием конкретных нарушений; выносить решения обязывающие лицензиата устранять выявленные нарушения устанавливать сроки устранения таких нарушений;выносить предупреждение лицензиату;...
4324.		Правовое регулирование брака и семьи	7.27 KB
	Правовое регулирование брака и семьи. К семейным правоотношениям относятся личные неимущественные и связанные с ними имущественные отношения возникающие из брака родства усыновления а также принятия детей на воспитание урегулированные нормами семейного права. Семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак прекращения брака и признания его недействительным регулирует неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами родителями и детьми усыновителями усыновлёнными а также между...
4122.		Правовое регулирование наследственных правоотношений	159.94 KB
	Принятие наследства представляет собой реализацию именно правоспособности лица, а не вытекает из смерти наследодателя или совершения им завещания. Ведь, к примеру, если организация, указанная в завещании, утратила правосубъектность, хотя физически продолжает существовать в качестве филиала юридического лица, то наличие ни первого, ни второго факта не создаст для нее возможности принятия наследства.
4130.		Правовое регулирование внешнеторговой деятельности	55.7 KB
	Реформы, проводимые в России, показали, что отказ от рычагов государственного воздействия на экономику оказался необоснованным. Состояние российской государственности характеризуется тем, что экономика от административно-командной системы освободилась, а формы и методы воздействия государства на субъекты рынка еще только создаются.
10351.		ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ НАСЕЛЕНИЯ	55.56 KB
	Проблемы, возникающие в сфере занятости и трудоустройства, относятся в России к числу наиболее актуальных. Российская система защиты от безработицы стремится к требованиям современного цивилизованного рынка труда, происходит обновление законодательной базы, регулирующей правоотношения в сфере трудоустройства и занятости
4143.		Правовое регулирование коммерческой концессии	125.41 KB
	Предметом исследования является: анализ проблем, связанных с выявлением сущности особенностей договорной конструкции коммерческой концессии и франчайзинга; изучение российских источников, источников США и частноправовой доктрины исторического развития и природы правоотношений коммерческой концессии
19514.		Правовое регулирование муниципальной службы	18.24 KB
	Подготовьте проект решения представительного органа муниципального образования О бюджете муниципального образования на 2014 год. Основными задачами муниципальной службы являются: - обеспечение наряду с государственной службой прав и свобод человека и гражданина на территории муниципального образования; - обеспечение самостоятельного решения населением вопросов местного значения; - подготовка принятие исполнение и контроль решений в пределах полномочий органов местного самоуправления; - защита прав и законных интересов...

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989. // ВСНД И ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481..

Впервые частная собственность на землю была закреплена в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 Закон РСФСР от 22 ноября 1990. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВСНД И ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324., и в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 Закон РСФСР от 23 ноября 1990. № 374-1 «О земельной реформе» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.. Нормы этих Законов на момент их принятия противоречили нормам действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в декабре 1990 г. был внесен ряд соответствующих изменений. Принятый 25 апреля 1991 года Земельный кодекс РСФСР также закрепил передачу земли в частную собственность Земельный кодекс РСФСР // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768., но при этом практически не предусмотрел возможности совершения сделок с землей.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 ноября 1993. № 1767 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594..

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ. 2000. С. 102-105..

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2. С. 95-114.). Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3) Федерального закона от 21 декабря 2001. «О приватизации государственного и муниципального имущества» Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки Гражданское право: в 2-х т. Том I: Учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998. С. 342-352...

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» Федеральный закон от 2 января 2000. № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004.) «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149. производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с природными ресурсами, включая земельные участки, «сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании» Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Автореферат диссертации на соиск. уч. Степени к.ю.н. М. 2003. С. 14. . Тот факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает воздействие на природу договора и права и обязанности его сторон. В научных исследованиях такие договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: когда государственный орган, не утрачивая свойств властного органа, «ищет и находит равноправного партнера», при этом объем договорных отношений не поглощает большую или даже всю компетенцию указанного органа Правовые акты. Учебно-практическое и справочное пособие / Тихомиров Ю.А., Котелевская И.В. М., 1999. С. 291.. В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо о передаче участка в аренду и т.п. Дорохин С.В. Деление права на частное и публичное. Поиск критериев // Юрист. 2002. № 9. С. 10..

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах.

Договор аренды является в настоящее время наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам.

ЗК РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве исключенных из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К числу таких исключений можно отнести норму п. 2 ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995. «Об особо охраняемых природных территориях» Федеральный закон от 14 марта 1995. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. ст. 1024., в соответствии с которой допускается аренда отдельных земельных участков на территории национальных парков (отнесенных ЗК РФ к землям, исключенным из оборота) лицами, имеющими лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка.

ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) либо когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если государство или муниципальное образование - собственник земельного участка выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), за исключением указанных выше случаев (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот факт, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 14..

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587..

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2004. № 6. С. 43..

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.