В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей; формирование компенсационного фонда СРО оценщиков, в который каждым членом СРО оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей (ст. 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.).

Убытки, которые причинены заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Если оценщик является индивидуальным предпринимателем, то он сам отвечает за убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности. Если оценщик работает от имени юридического лица, с которым заключен трудовой договор, то убытки или имущественный вред возмещаются за счет имущества этого юридического лица. Но данное юридическое лицо вправе взыскать с оценщика эти убытки в порядке регресса.

В соответствии со ст. 15 и 1064 ГК РФ возмещения убытков заказчик может требовать в том случае, если его права были нарушены действиями оценщика. Если же оценщик определил правильно стоимость объекта оценки без нарушений законодательства и иных норм, то он не может быть привлечен к ответственности.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРОО перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРОО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

• - заключение предусмотренного ст. 24.7 Закона договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300000 рублей;
• - формирование компенсационного фонда СРОО, в который каждым членом СРОО должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30000 рублей.

Согласно ст. 24 Закона одним из условий включения физического лица в реестр членов СРОО является представление в СРОО договора обязательного страхования ответственности этого физического лица. Кроме того, отсутствие в дальнейшем данного договора у оценщика в силу, например, неперезаключения или непродления его на следующий срок может являться основанием для рассмотрения вопроса об исключения этого оценщика из членов СРОО.

В соответствии со ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

• 1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;
• 2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности;
• 3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам Гусев Б.В., Ларионова В.А., Хлистун Ю.В. Комментарий к Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный) / отв. ред. С.Н. Братановский. М., 2012. С. 214..

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований ФСО, СПОД, установленных СРОО, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Первым условием наступления страхового случая является причинение ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований ФСО, СПОД, установленных СРОО, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба, то есть это должно быть виновное действие оценщика, связанное с нарушением требований ФСО и СПОД. Между неправомерным действием (бездействием) оценщика и ущербом должна быть причинно-следственная связь. Ущерб должен быть реальным, то есть согласно ст. 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести расходы для восстановления нарушенного права, иметь утрату или повреждение своего имущества.

Вторым обязательным условием наступления страхового случая является признание факта указанного ущерба страховщиком или арбитражным судом.

И в случае наступления такого страхового случая страховщик обязан произвести страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности. То есть, как бы там ни было, если для признания страхового случая достаточно мнения страховщика, то для определения размера ущерба необходимо решение арбитражного суда. Процесс довольно долгий. Намного быстрее все могло бы решаться, если бы законодатель разрешение этого вопроса отдал бы на усмотрение третейского суда по соглашению сторон. А еще лучше, если бы можно было решить этот вопрос без обращения в суд, если все стороны согласны с оценкой страховщика.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. На сегодняшний день общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ устанавливается в три года.

Страховой тариф согласно ст. 11 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее - Закон о страховании) - это ставка страховой премии (страхового взноса) с единицы страховой суммы с учетом объекта страхования и характера страхового риска. Страховые тарифы по видам обязательного страхования должны устанавливаться в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного страхования. Что касается договора обязательного страхования ответственности оценщика, страховой тариф по указанному договору определяется каждым страховщиком самостоятельно в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных обстоятельств, влияющих на степень риска причинения ущерба. Естественно, чем больше у оценщика стаж оценочной деятельности, чем меньше количество предыдущих страховых случаев, тем меньше будет назначена сумма страховой премии (страхового взноса). То есть это говорит о том, что у разных страховщиков могут быть совершенно разные уровни страховых тарифов.

Страховая премия, по определению ст. 954 ГК РФ, - это плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования. Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов. закон договор имущественный

Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика. Здесь законодателем выражена неточность, которая на практике приводит к ненужным спорам при разрешении вопросов сроков уплаты страховой премии. Ведь в жизни нередко встречается такая ситуация: страхователь уплатил страховой взнос путем перечисления денег на расчетный счет страховщика, и в этот же день происходит событие, которое вполне подходит под определение страхового случая, если считать моментом уплаты страхового взноса момент списания денег с расчетного счета страхователя. Если же считать моментом уплаты взноса приход денег на расчетный счет страховщика, то здесь речь будет идти о том, что страховой случай не наступил ввиду того, что страховой взнос не был уплачен, а значит, не мог вступить в силу договор страхования. Поэтому что касается рассматриваемого нами договора обязательного страхования ответственности, то во избежание нежелательных споров о сроках данный вопрос должен быть конкретизирован в самом договоре страхования.

По общему определению, как это сказано и в ст. 957 ГК РФ договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса.

Как мы уже говорили, оценщик по букве Закона должен оплачивать самостоятельно (за счет собственных денежных средств) не только взносы в СРОО, но и страхование своей ответственности. Однако сложилась практика, что в ряде случаев организация - работодатель оценщика сама за своих работников-оценщиков оплачивает вышеуказанные выплаты. Такая практика вызывает ряд вопросов в плане налогообложения (ЕСН, НДФЛ) с данных выплат за работников-оценщиков за счет организации - работодателя оценщика. В связи с этим письмами Минфина РФ от 09.07.2007 N 03-04-06-01/222 и от 19.11.2007 N 03-04-06-01/398 определено, что выплаты «организацией-работодателем за своих работников-оценщиков вступительных и членских взносов в СРО, обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика не подлежат налогообложению единым социальным налогом и налогом на доходы физических лиц», «поскольку указанная оплата производится в интересах самой организации».

Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится СРОО, которая вправе устанавливать дополнительные, не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой СРОО.

Согласно ст. 24 Закона одним из условий включения физического лица в реестр членов СРОО является внесение в СРОО взносов, включая взносы в компенсационный фонд СРОО. Кроме того, наличие компенсационного фонда в необходимом начальном размере (не менее 9000000 рублей) является основанием для включения НКО в ЕГР СРОО, равно как и отсутствие этого фонда в необходимом размере является основанием для отказа во включение в ЕГР СРОО.

Компенсационным фондом СРОО (далее - компенсационный фонд) признается обособленное имущество, принадлежащее СРОО на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов в размере не менее 30000 рублей с каждого члена.

Не допускается освобождение члена СРОО от обязанности внесения взносов в компенсационный фонд, в том числе зачет его требований к СРОО.

Установленный решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности служит явным основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд. Но требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к СРОО только в случае совпадения следующих обязательных условий:

• 1) для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности оценщика, что составляет сумму не менее чем 300000 рублей;
• 2) оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответа на предъявленное требование.

Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к СРОО, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба. Данные об этой СРОО заказчик может взять из договора на проведение оценки. Согласно ст. 10 Закона в договоре на проведение оценки обязательно должны указываться сведения о наименовании СРОО, членом которой является оценщик, и месте нахождения этой СРОО.

Не допускается осуществления каких-либо выплат за счет компенсационного фонда (в том числе возврат членам СРОО их взносов), за исключением выплат в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРОО перед заказчиками или третьими лицами.

На компенсационный фонд не может быть обращено взыскание по обязательствам СРОО, а также по обязательствам членов СРОО, если возникновение таких обязательств не связано с осуществлением регулируемого ею вида деятельности.

Размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда по требованию или требованиям заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать 600000 рублей, то есть в 15 раз меньше минимального начального размера компенсационного фонда.

Все эти ограничения на средства компенсационного фонда помогут сохранить компенсационный фонд от полного обнуления, что в дальнейшем может сделать СРОО малонадежной в плане обеспечения имущественной ответственности.

Оценщики госимущества должны нести уголовную ответственность за свои действия. Соответствующие поправки в закон предлагает внести Следственный комитет, пишет газета "Ведомости". Согласно пояснительной записке к поправкам, оценщики из корыстных целей фальсифицируют данные о госимуществе, которое планируют приватизировать. Это наносит серьезный ущерб государству.

За указание в отчете об оценке недостоверных сведений Следственный комитет предлагает наказывать штрафом от 100 тыс. руб. до 300 тыс. руб. с запретом на работу или лишением свободы сроком до трех лет. За фальсификацию сведений, относящихся к имуществу, которое планируют приватизировать, Следственный комитет намерен штрафовать оценщика на сумму до 500 тыс. руб. или сроком лишения свободы до пяти лет. За недостоверную оценку и ущерб государству на сумму свыше 6 млн руб. оценщика предлагается сажать на семь лет.

Привлечь оценщика к уголовной ответственности на практике достаточно сложно, отметил руководитель департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы "Апхилл" Александр Вусов.

"Введение уголовной ответственности для оценщика очень давно обсуждается, несколько лет. Но этот вопрос не решается, что ли. Есть в практике известный такой случай, единственный, по сути: привели девушку за нарушение стоимости, буквально какие-то 5-10%, что для оценочной деятельности вполне приемлемо. Что результаты у разных оценщиков отличаются на 15-20%, это совершенно нормально. И девушку привлекли, был уголовный процесс, но, к счастью, его удалось как-то остановить. Если примут все-таки законы, на практике они будут сложно применимы, сложно доказуемы. Ответственность в любом случае повысится", — сказал он.

Наличие такого состава преступления облегчит задачу правоохранительным органам в возбуждении дел против оценщиков. Так считает адвокат "Хренов и партнеры" Андрей Иванов.

"В оценочной деятельности высок, как нигде, субъективный фактор. Оценщик смотрит на сложившиеся рыночные цены. А бывает, что рынка нет. Маневр для манипулирования большой. И недобросовестные оценщики этим пользуются. Если правоохранительные органы пытались привлекать к ответственности по уже существующим статьям и у них какие-то проблемы с этим есть, тогда целесообразно предусматривать отдельный состав для того, чтобы облегчить правоохранительным органам привлечение к ответственности оценщиков. Или проще будет возбуждать дела. А в рамках возбужденного дела инструментарий для доказывания у правоохранительных органов гораздо больше", - сказал он.

Действующее законодательство предусматривает для оценщиков только материальную ответственность.

Авторы раздела:
Каминский А.В.
Ильин М.О.
Лебединский В.И.
Петренко В.Е.

Вводные положения

Настоящий материал начинает обобщение результатов образовательных и дискуссионных мероприятий по тематике защиты Оценщика от недобросовестных или неквалифицированных действий различных субъектов, проведенных НП «СРОО «Экспертный совет» в различных регионах России. Это первый шаг по формированию полноценного методического обеспечения безопасности добросовестного Оценщика. Предлагаем всем желающим, компетентным в обозначенных в вопросах, либо столкнувшимися с аналогичными проблемами, включиться в формирование этого документа. Адрес почты для направления замечаний и предложений: [email protected].

В последние годы наметилась негативная тенденция роста количества попыток привлечения Оценщиков к ответственности, в том числе уголовной.
Количественный рост сопровождается рядом сопутствующих трендов и фактов:

• повышение квалификации оппонентов и качества материалов, направленных против Оценщиков;
• включение Оценщика в состав обвиняемой группы лиц;
• повышение внимания к роли Оценщика в процессах;
• перекладывание вины с выгодоприобретателей сделок на Оценщика;
• использование укрупненных непрофессиональных суждений для определения величины ущерба;
• низкое качество судебной экспертизы, выводы которой ложатся в основу обвинений;
• целенаправленная эскалация конфликтных ситуаций со стороны различных интересантов с целью дискредитации как отдельных заказчиков оценочных услуг, самих Оценщиков, так и оценочной деятельности, саморегулирования в целом.

Уголовная ответственность

Чаще всего следственные органы квалифицируют действия Оценщика по ст. 159 «Мошенничество» УК РФ , которая предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет (основные критерии – наличие злого умысла, группы лиц и ущерба), по комбинации ст. и ст. 30 "Приготовление к преступлению и покушение на преступление" - "Покушение на мошенничество", а также по ст. 307 «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод» .
Иногда действия квалифицируют как пособничество в совершении преступлений, предусмотренных следующими статьями:

• ст. 174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем» ,
• ст. 172.1 «Фальсификация финансовых документов учета и отчетности финансовой организации» ,
• ст. 286 «Превышение должностных полномочий» и пр.

Гражданско-правовая (материальная) ответственность

Подразумевает возмещение ущерба за убытки, «причиненные Заказчику … или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете …», за счет:

• страховок Оценщика и юридического лица, с которым у Оценщика заключен трудовой договор;
• средств компенсационного фонда СРОО;
• личного имущества Оценщика.

Взыскание убытков может привести к прекращению деятельности оценочной компании (например, ООО «ЦФОК» – 53 млн.руб.).

Дисциплинарная ответственность

Включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика (предупреждение, предписание, штраф, приостановка членства в СРОО, исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет и пр.).

Репутационная ответственность

Работает в ситуации, когда репутация исполнителя услуг по оценке является основным критерием его выбора.

Безопасность оценочной деятельности должна обеспечиваться по следующим основным направлениям: управленческое, методическое, информационное, экономическое и правовое.
Классификация является условной, поскольку, например, информационную безопасность следует соблюдать и в рамках управленческого направления.

Управленческая безопасность

Понимание предполагаемого использования результатов оценки

«Просто так» деньги на оценку никто не тратит. На этапе переговоров с потенциальным Заказчиком следует скептически относиться к информации о том, что оценка нужна «формально», «для галочки». Представитель Заказчика может как пытаться ввести в заблуждение Оценщика, так и сам не понимать дальнейшую судьбу отчета об оценке. В абсолютном большинстве случаев одна из сторон сделки (а точнее – конкретное лицо, принимающее решение о ее совершении) вынуждено по закону прибегнуть к услугам Оценщика и будет защищаться от потенциальных проблем при помощи отчета об оценке, перекладывая ответственность на Оценщика. При возникновении проблем, как было показано ранее, данное лицо может заявить, что ничего не понимает в вопросах ценообразования, а ценовой параметр сделки был определен профильным специалистом, независимым Оценщиком, – все вопросы к нему.
Понимание рисков, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки, позволяет:

• обоснованно принять решение о заключении / отказе от заключения

договора на оценку и его условиях (срокам оказания услуг и их стоимости). Например, следует понимать, будет ли проводиться экспертиза отчета об оценке в СРОО?;

При описании предполагаемого использования результатов оценки следует избегать оборота «для принятия управленческих решений» и аналогичных ему, поскольку они допускают неоднозначное толкование: от взноса в уставный капитал и получения кредита под залог имущества до приватизации и постановки на баланс.

Понимание трудоемкости оценки

Встречается порочная практика, когда решение о заключении договора на оказание услуг и его существенных условиях принимается лицами, не имеющих представления о специфике оценки конкретного вида объектов оценки и состояния соответствующего сегмента рынка (например, маркетологами или менеджерами). Это способно привести к проблемам на этапе реализации проекта – срыву сроков, выплате неустойки, полной невозможности оказать соответствующие услуги и потере клиента.
Целесообразно, чтобы существенные условия договора на оказание услуг по оценке формировались с учетом профессионального мнения Оценщиков, имеющих достаточную квалификацию по оценке подобных объектов:

• прозрачен ли соответствующий сегмент рынка либо потребуется проводить отдельное исследование рынка специально под данный проект?
• какова трудоемкость?
• оценщики какой квалификации потребуются?

Внутренний контроль качества оценочных услуг

Все люди ошибаются, однако вероятность возникновения ошибок должна быть минимизирована. На уровне оценочной компании контроль качества может осуществляться как специально выделенным для этого сотрудником, так и по перекрестной схеме (ты проверяешь меня, я – тебя). Для соблюдения формальных требований законодательства об оценочной деятельности рекомендуется:

Недопустима ситуация, когда сотрудники отвечают только за отдельные элементы отчета об оценке, однако отсутствует лицо, координирующее и ответственное за проект в целом («К пуговицам претензии есть?»).

Выбор СРОО для сотрудничества

СРОО может способствовать как быстрому профессиональному / карьерному / финансовому росту, так и стать препятствием для развития Оценщика и оценочной компании. Часто именно СРОО является последним рубежом профессиональной защиты и, если она не готова отстаивать законные интересы своего члена, у Оценщика могут возникнуть большие проблемы.
Понять адекватность СРОО можно на основе анализа:

• ответов на методические вопросы (Ответят? Как быстро? Насколько правильно и полно? В какой форме?);
• возможности пообщаться напрямую с Руководителем СРОО (при непонимании на уровне рядовых сотрудников или Экспертов важно иметь возможность провести согласительное совещание с участием их руководства);
• отзывов коллег;
• судебных решений.

Культура документооборота

Система документооборота должна обеспечивать:

• учет получаемых и передаваемых документов с фиксацией времени события и ответственного лица (например, кому из сотрудников Заказчика и когда был передан подписанный акт оказанных услуг?);
• поиск документов по реквизитам, ключевым словам или тегам (например, какой запрос в Администрацию мы направляли по майскому договору?);
• защиту от несанкционированного использования печатей, цифровых подписей и др. атрибутов, позволяющих выступать от лица организации (в противном случае, например, могут появиться отчеты об оценке за вашей подписью и печатью, о существовании которых вы даже не догадывались).

План действий в нештатных ситуациях

Должно быть определено, ЧТО именно и КОМУ делать при возникновении основных нештатных ситуаций, например, выемки документов следственными органами. За каждой критической операцией должен быть закреплен ответственный:

• кто, к кому, в какие сроки обращается за консультацией/поддержкой?
• как отвечать на стандартные вопросы?

Методическая безопасность

Разграничение ответственности

Оценщику часто адресуют вопросы, имеющие отношение к специалистам других направлений, например: бухгалтерам, юристам или строителям. Это может относиться как к формированию объекта оценки и бухгалтерскому отражению предполагаемой сделки, так и определению существенных ценообразующих параметров объекта оценки (величины физического износа для сложного оборудования; площади земельного участка, относящегося к объекту оценки, и пр.).
Ответственность следует брать только за решение тех вопросов, по которым имеется достаточная квалификация и которые входят в сферу должностных обязанностей. Иначе возможны проблемы, например:

• при неквалифицированной юридической консультации Оценщика в части формирования объекта оценки – отчет об оценке будет многократно переделываться, или Заказчик с его помощью вообще не достигнет поставленных целей и откажется оплачивать услуги по оценке;
• неквалифицированный вывод Оценщика, например, о техническом состоянии сложного механизма – легко опровергается опытным специалистом по соответствующему профилю.

Оценочная деятельность осуществляется в условиях неопределенности в отношении отдельных ценообразующих параметров объекта оценки или рыночной конъюнктуры, например: невыделенный земельный участок или неоднозначная возможность расторжения договора аренды, обременяющего объект оценки. В отчете об оценке неопределенность в разумных пределах может быть компенсирована соответствующими допущениями и ограничениями
Следует понимать, что Оценщик несет определенную ответственность за те допущения и ограничения, которые сформулировал самостоятельно. Основные допущения, на которых должна основываться оценка, следует закреплять в задании на оценку. Оно является составной частью договора на оказание услуг по оценке и, соответственно, подписывается Заказчиком, берущим часть ответственности на себя. Если после начала работы над отчетом об оценке стали известны новые обстоятельства, требующие формирования дополнительных существенных допущений, их также целесообразно согласовать с Заказчиком и документально закрепить, например, дополнительным соглашением, вносящим изменения в задание на оценку.
Отметим, что допущения и ограничительные условия не должны противоречить требованиям законодательства – не может быть допущения ~ «оценить стоимость объекта оценки при условии, что она равна 100 руб.». Приведем пример. Администрация одного из муниципальных образований для целей совершения сделки купли-продажи заказало оценку недвижимого имущества обанкротившегося предприятия, расположенного в центральной части города. Здания и сооружения находились в полуразрушенном состоянии – было очевидно, что потенциальный покупатель будет их сносить для последующей застройки освободившегося земельного участка. Тем не менее, представители муниципалитета просили Оценщика оценить только улучшения, поскольку права на землю «не оформлены». На грамотную просьбу Оценщика изменить формирование объекта оценки или прописать данное ограничение в Задании на оценку муниципалитет ответил отказом: ~ мы вас просим произвести оценку, но землю не оценивать, а вам там самим виднее, как это сделать. В соответствии с положениями Земельного кодекса, определенные права на земельный участок, относящийся к указанным объектам недвижимости, перейдут к покупателю данных объектов. Соответственно, самостоятельное формирование Оценщиком допущения «землю не учитываем» способно стать для него источником проблем.

В отчете об оценке должно быть явно указано, где кончается зона ответственности Оценщика и начинается ответственность других лиц (Заказчика, прочих специалистов – п.п. «д» п. 8 ).

Проверка на соответствие рыночным данным всей информации, используемой для оценки

Данное правило распространяется как на данные, полученные от Заказчика, так и на информацию, полученную из других источников (справочники расценок на строительство, аналитические статьи и пр.).
Известны случаи, когда для влияния на результаты оценки Заказчик предоставлял заведомо недостоверные данные, например, о значительно завышенной величине операционных расходов для типичного объекта коммерческой недвижимости. При возникновении проблем в такой ситуации можно пытаться защититься, аргументируя, что ответственность за предоставление недостоверных данных лежит на Заказчике, однако следует учитывать, что:

• в целом за отчет об оценке ответственность лежит на Оценщике (отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователей);
• представители следственных органов обычно не разбираются в тонкостях разграничения зон ответственности между Оценщиком и Заказчиком и при любой причине искажения стоимости (или даже подозрения на него) в первую очередь стараются привлечь к ответственности Оценщика.

Отметим, что сам факт выхода параметра за пределы рыночного диапазона является необходимым, но не достаточным признаком искажения данных. Кроме того, Оценщик не всегда имеет возможность прямой проверки информации на соответствие рыночным данным, например, по причине полного отсутствия рынка или его непрозрачности – в подобной ситуации можно использовать метод косвенной проверки – , а также

Повышение квалификации

Все устаревает и теряет актуальность: и нормативно-правовая база, и методы расчета, и источники получения информации, и шаблоны отчетов об оценке. Рано или поздно наступает момент, когда проверенные схемы работы уже не обеспечивают нужный результат и должный уровень безопасности. Профессиональному Оценщику следует постоянно повышать квалификацию и перенимать лучшие практики:

• участвовать в образовательных и дискуссионных мероприятиях;
• отслеживать изменения нормативно-правовой базы оценочной деятельности и смежных сфер;
• отслеживать изменения методической базы.

Особое внимание следует уделять развитию навыков и умений грамотно обосновывать свою профессиональную позицию, а также аргументировать несостоятельность позиции оппонента – , а также

Официальная поддержка СРОО или других профессиональных объединений по сложным вопросам

Оценщику как физическому лицу достаточно сложно противостоять корпоративным структурам или следственным органам. Желательно, чтобы позиция Оценщика была официально поддержана СРОО или другим профессиональным объединением. Поддержка может быть выражена в виде письма, методических разъяснений , методических рекомендации и аналогичных документов. В таком случае конфликт из схемы «Оценщик <-> оппонент» может трансформироваться в «Оценщик + СРОО <-> оппонент». Во втором варианте вероятность благоприятного развития событий выше.
Отметим, что по ряду методических и правовых вопросов в профессиональном оценочном сообществе отсутствует единая позиция, что повышает важность официальной поддержки СРОО, например, в виде оперативно размещаемых Методических разъяснений по наиболее актуальным вопросам.

Информационная безопасность

Соблюдение информационной гигиены

Следует понимать, что существует техническая возможность прослушивания всех каналов связи – вопрос только в целесообразности соответствующих временных и финансовых затрат со стороны оппонентов. Если данные нужны и они существуют, то можете быть уверены – они будут получены. Лучшая защита данных – отсутствие данных (не удаление, а именно изначальное отсутствие). Все чаще для сбора информации об Оценщиках оппоненты анализируют его активность в социальных сетях.
Часто оппоненты пытаются доказать наличие сговора между Оценщиком и третьими лицами (например, Заказчиком) на основании материалов их общения – записей телефонных разговоров и переписки, в которых обсуждается результат оценки или формирование исходных данных для оценки. В этой связи нужно понимать и уметь аргументированно показать третьим лицам, что диалог «Оценщик ↔ Заказчик» является не только допустимой, но и абсолютно обязательной составляющей процесса оценки. Более того, если при наличии соответствующей возможности Оценщик выполнил оценку без тесного взаимодействия с Заказчиком по сбору исходной информации и материалов, то можно говорить о низком качестве отчета об оценке. Поясним данную позицию.
Оценщик анализирует представленные Заказчиком документы, выслушивает его аргументы и мнение о полезности, а также зачастую и о предполагаемом диапазоне стоимости оцениваемого актива. Мнение Заказчика о стоимости объекта оценки Оценщик, как и любую информацию из других информационных источников, может принять к сведению. Сам факт передачи такой информации не может рассматриваться в качестве сговора. Если позиция Заказчика о возможной величине стоимости объекта оценки основывается на его знании рыночной конъюнктуры и специфики объекта оценки, то мнение Оценщика, базирующееся на проведенных расчетах, может с ним совпасть.
Приведем пример. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) собирается продать офисные помещения, принадлежащие муниципальному образованию. В соответствии с положениями ст. 8 Закона , в данном случае независимая оценка стоимости актива является обязательной. КУМИ выполнил предварительный анализ инвестиционной привлекательности помещений и на основании данных из открытых источников (например, бюллетеня "RWAY" или журнала "Недвижимость и Цены") сделал предположение о диапазоне его стоимости. Оценщик проанализировал ценообразующие параметры объекта оценки, выполнил необходимые расчеты и пришел к выводу о том, что стоимость актива действительно лежит в диапазоне, определенном ранее Заказчиком.
Ни о каком сговоре в данном случае говорить нельзя; более того, имеет место контроль качества работы Оценщика со стороны Заказчика. Хотя следственные органы часто данную ситуацию видят так: «– Ты мне оценишь во столько? – Да. Оценю.».

Использование современных технологий обеспечения информационной безопасности

Используйте уместное в конкретном случае распределение доступа к данным на основе паролей и учетных записей, защиту от компьютерных вирусов, выполняй резервное копирование и пр.
Рано или поздно могут возникнуть проблемы, если, например: файлы, содержащие коммерческую тайну, хранятся на флешке секретаря, оставляемой без присмотра, или отсутствует резервная копия критически важных данных.

Экономическая безопасность

Закрепление в договоре безопасной схемы взаимодействия с Заказчиком

Прежде всего, это относится к порядку определения даты, с которой начинается отсчет сроков оказания услуг, порядку приемки результатов оказанных услуг и их поэтапной оплаты
Например:

• срок оказания услуг начинает исчисляться с даты, когда Заказчик предоставил Оценщику весь запрошенный пакет документов;
• если Заказчик в установленные договором сроки не предоставил Оценщику экземпляр подписанного с его стороны акта приема-передачи оказанных услуг либо мотивированный отказ от его подписания, услуги считаются принятыми Заказчиком;
• частичная авансовая оплата услуг по оценке или поэтапная оплата для крупных проектов.

Проведение «предварительного расчета стоимости» за пределами основного договора на оказание услуг по оценке

Возможна ситуация, когда Заказчик обращается за услугами по оценке, ожидая получить итоговый результат в определенном диапазоне . В таком случае будет разумно:

• заключить «неоценочный договор» (например, на оказание консалтинговых услуг), в рамках которого выполняется предварительный расчет стоимости. В договоре и результатах оказания услуг (например, Информационном письме) прямо указывается, что на них не распространяются требования законодательства об оценочной деятельности, а исполнитель НЕ выступает в качестве Оценщика;
• договор на оказание услуг по оценке заключать только в том случае, если результаты предварительного расчета показали, что ожидаемая Заказчиком величина стоимости лежит внутри рыночного диапазона цен.

Подобная схема позволяет получить оплату за фактически оказанные услуги даже тогда, когда пожелания Заказчика не соответствуют рыночной конъюнктуре, избежать проблем, связанных с невозможностью выполнить пожелания.

Правовая безопасность

Хранение документального подтверждения существенных фактов в течение срока исковой давности

«Слова к делу не пришьешь». Например, если Заказчик отказывается предоставить запрашиваемый документ – требуйте официальное письмо об отказе.
Храните комплект документов по объекту оценки, заверенный в установленном порядке.
Часто Заказчик предоставляет Оценщику по объекту оценки всего один комплект документов, заверенный в установленном порядке. При этом по договору выдается несколько экземпляров отчета об оценке. В такой ситуации к одному из отчетов об оценке иногда прикладывается комплект документов, заверенный Заказчиком (например, к тому, который будет подаваться в суд или Росимущество), а к другим – ксерокопии. В архиве Оценщика также остаются ксерокопии документов. В такой ситуации при возникновении проблем Оценщику будет сложнее доказать свою правоту, не имея документов, заверенных в установленном порядке.
Рекомендацию можно выполнить разными способами, например, Заказчик может:

• предоставить N + 1 комплектов документов, заверенных в установленном порядке (где N – количество экземпляров отчетов об оценке);
• заверить комплекты-копии в момент передачи отчетов об оценке и подписания акта оказанных услуг (для необременительности данной процедуры копии всех документов по объекту могут быть прошиты в виде одной брошюры – Заказчику необходимо осуществить заверение один раз, на сшивке);
• предоставить документы в электронном виде с электронной подписью (ЭП).

Недопустим вариант, когда документы предоставляются Оценщику только в виде электронных копий без цифровой подписи (например, сканы по электронной почте). Известны случаи, когда Оценщик составлял отчет об оценке на основе электронных документов без ЭП, полученных от Заказчика по электронной почте или другим способом. Однако впоследствии Заказчик отрицал факт передачи указанных документов.
Электронные версии документов целесообразно хранить бессрочно.

Заключение договора с адвокатом заранее

Профессиональному Оценщику следует заранее заключить договор с адвокатом. Когда возникают проблемы, часто просто нет ни времени искать защитника, ни возможности сделать более одного звонка. Кроме того, когда адвокат выбирается заранее, к процессу можно подойти взвешенно и найти именно того человека, который имеет положительную практику в «оценочных делах».

Готовность к различным вариантам развития событий

Читаем дополнительную литературу:

• И. Жордан. "Искусство быть свидетелем" - читать онлайн
• Ильин М.О., Тумаков П.Г. "Токсичные заказы по оценке" -

Источники

1. И. Жордан. "Искусство быть свидетелем, или как вести себя на допросе" Издательские решения, – 2015. Читать онлайн
2. А.В. Каминский. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять!* // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 2 (173) 2016. ()
3. А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке

11. Методические разъяснения по учету стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»

Споры с независимыми оценщиками становятся все более распространенными. Такое явление связано с постепенным увеличением роли специалистов в хозяйственном обороте. Только в 2014 году обязательной была признана оценка любого неденежного вклада в уставной капитал юридического лица (статья 66.2 ГК РФ). Немногим ранее парламентарии отнесли к компетенции этой структуры дела об определении стоимости земельных участков, размера ущерба от ДТП и мн. др. Вместе со значимостью отчетов возрастает и ответственность оценщиков. Законодатель предусмотрел целый ряд случаев предъявления исков.

Когда стоит обращаться в суд?

• затягивание сроков подготовки отчета или заключения;
• явные расхождения результатов оценки с рыночными показателями;
• отказ от предоставления разъяснений об использованных методиках и алгоритмах расчетов (отсутствие таковых в отчете);
• выявление нарушений оформления документа, отсутствие подписей, печатей, ссылок на нормативную документацию;
• отказ независимого оценщика от участия в судебном разбирательстве, если одним из доказательств является отчет;
• установление зависимости оценщика от лиц, заинтересованных в результатах.

Взыскание убытков осуществляется в судебном порядке. Кроме того, правозащитники могут обращаться в саморегулируемые организации с требованиями о привлечении недобросовестного специалиста к ответственности.

Основные инструменты юридической защиты

Среди форм правовых гарантий, предусмотренных законом в сфере оценочной деятельности, наиболее эффективными являются:

• система саморегулирования (СРО формируют особые компенсационные фонды, из средств которых возмещается вред);
• страхование (независимый оценщик обязан заключать договор со специализированной организацией о предоставлении защиты от риска).

К сожалению, действенных механизмов возмещения убытков во внесудебном порядке в отечественной практике нет. Клиентам или третьим лицам, пострадавшим в результате недобросовестности или некомпетентности независимого оценщика, придется обосновать свои претензии. Все расходы на включаются в общую сумму требований и возмещаются за счет ответчика.

Новацией 2014 года стало распространение ответственности за недостоверную оценку имущества, передаваемого в качестве оплаты доли в уставном капитале юридического лица. Теперь предъявить требование можно не только в адрес учредителя, но и к оценщику. Сделать это разрешается в течение 5 лет с моменты выдачи отчета.

Специалисты «ССГ Групп» окажут правовую помощь в урегулировании любых споров с оценщиками. В процессе предоставления услуг будут учтены последние поправки и дополнения.