Время чтения: 6 минут

Объекты недвижимости имеют свою цену. И, как правило, собственник не задумывается о ней, пока не примет решение об отчуждении имущества или о приобретении нового. Однако об этом думает государство, уточняя каждые пять лет цену зарегистрированной недвижимости и отправляя письма об уплате налога на нее. Давайте узнаем, с какой целью проводится государственная кадастровая оценка, что это за процедура и кто является ее инициаторм.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) - это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.

Для определения КС используются особые методики.

Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.

В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.

Определение и основы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.

Процедура проводится с использованием массовых методик, перечисленных в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее - приказ № 226 Минэкономразвития).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Принятие решения о ее проведении.
2. Установление стоимости и составление отчета.
3. Утверждение результатов.

Государственная оценка основана на принципах:

• единой методологии - используются одинаковые методы для всех;
• постоянного обновления сведений;
• независимости и открытости процедур оценки - можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
• обоснованности и проверяемости результатов - результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.

Кто принимает решение о проведении оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.

Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге - не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.

Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».

Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

• кадастровую;
• инвентаризационную;
• независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

• жилую и общую площадь;
• год постройки дома;
• материалы, из которых построено здание;
• этажность и планировку квартиры;
• обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
• расположение дома: центр, отдаленные районы;
• близость к транспортным развязкам;
• сопутствующую инфраструктуру.

Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.

Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:

• не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
• иметь высшее образование;
• получить профессиональную подготовку.

Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости - профессионал.

ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.

Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.

Итоги кадастровой оценки недвижимости

Результат кадастровой оценки - это итоговый отчет, содержащий данные о стоимости всех оцениваемых объектов. После проверки Росреестром этот отчет утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ.

Акт об утверждении отчета публикуется в официальных источниках, поэтому документ несложно найти на региональном сайте правительства.

Утвержденные сведения вновь отправляются в Росреестр. Регистрационный орган вносит их в (ЕГРН), а также в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Впоследствии денежное выражение фиксируется в паспорте каждого объекта и наносится на публичную кадастровую карту.

Узнаем кадастровую стоимость объекта

Получение сведений о кадастровой стоимости онлайн возможно на сайте Росреестра . Для этого необходимо:

Не менее удобно и получение данных из фонда данных государственной кадастровой оценки. Поиск информации происходит в сервисе по кадастровому номеру. Введя номер в строку поиска, нажмите кнопку «Найти» и получите информацию.

Росреестр также разработал сервис «Публичная кадастровая карта» . Чтобы узнать номер и стоимость надела, нужно щелкнуть на выбранный участок земли.

Если вам нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН:

• онлайн на сайте Росреестра или портале Госуслуги ;
• лично в офисе Росреестра или МФЦ ;
• по почте, отправив заявку в Росреестр.

Вы получите готовую выписку через 3 дня в бумажном виде. При желании можно заказать электронный документ с подписью, указав свой электронный адрес.

Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.

Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.

Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:

• нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
• документом, подтверждающим ошибочность оценки.

Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.

Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.

Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Особенности государственной кадастровой оценки земель

Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру - начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.

О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.

Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:

• вид разрешенного использования участка;
• величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
• площадь земельного участка.

Резюме

Государственная кадастровая оценка недвижимости направлена на установление кадастровой стоимости объекта. Она учитывает его технические и рыночные характеристики. Эта оценка необходима для целей налогообложения, поэтому решение о ее проведении принимают органы власти субъектов РФ. Проводят процедуру бюджетные госучреждения - центры оценки. Результаты их работы отражает в ЕГРН Росреестр. Именно в Росреестре можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, а в случае несогласия - оспорить ее.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

При определении кадастровой стоимости используется метод массовости, в применяемом подходе не должны учитываться уникальные особенности объектов.

Именно поэтому 1 кв.м. земли под Вашей бытовкой может стоить столько же сколько и 1 кв.м. под элитным торговым центром Вашего соседа, а 1 кв.м. Вашего домика из соломы - соответствует стоимости 1 кв.м. особняка барина.

По общему правилу, данный вид стоимости завышен и не соответствует рыночной!

Внимание!!! Скачать отчет с расчетом удельного показателя стоимости Вашего об ъекта можно в открытом доступе используя сервис , однако данный документ имеет очень большой объем!

Когда определяется кадастровая стоимость?

Согласно действующему Законодательству об оценочной деятельности

1. В городах федерального значения - каждые 2-5 лет.

Внимание!!! Последняя кадастровая стоимость в Москве определялась по состоянию на 01.01.2016г. и утверждена с 01.01.2017г.

2. В остальных регионах - каждые 3-5 лет.

Внимание!!! Последняя кадастровая стоимость в Московской области в отношении земельных участков определялась по состоянию на 01.01.2013г. и утверждена с 01.01.2014г., в отношении остальных объектов недвижимости - утверждена с 01.01.2016г.

В 2018 году кадастровая оценка проводится ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" ! Она будет утверждена и применяться для целей налогообложения с 01.01.2019 года.

Куда обратиться чтобы оспорить кадастровую стоимость?

К нам! А мы в свою очередь обратимся:

1. В Комиссию при Управлении Росреестра Вашего региона (до 01.01.2019г.). Информацию о работе, решения, порядок подачи документов, график приема и другую полезную информацию Вы можете увидеть в открытом доступе на сайте территориального подразделения, например Москвы и Московской области .

Внимание!!! Комиссия для юридических лиц - обязательный досудебный порядок (до 01.01.2019г.)!

2. В суд, подготовив необходимый пакет документов и административное исковое заявление (с 15.09.2015г.).

Внимание!!! При выборе юриста для представления Ваших интересов в суде - обратите внимание куда он планирует подачу Ваших документов! В связи с тем, что до "6" августа 2014 года подведомственность данного вида споров принадлежала Арбитражному суду, некоторые юристы с отсутствием практики в данной области руково дствуются информацией из Картотеки арбитражных дел не разобравшись в действующем Законодательстве!

Сейчас документы подаются в суд согласно подведомственности, установленной п.15 ст. 20 КАС РФ.

Как изменить кадастровую стоимость?

1. Установить вместо кадастровой рыночную стоимость, подготовив соответствующие доказательства. При этом сама кадастровая стоимость предметом спора не являются.

2. Доказать искажение данных о Вашем объекте, используемых при кадастровой оценке.

3. Оспорить в судебном порядке действия (бездействие) Комиссии.

Какие документы необходимы для установления кадастровой стоимости равной рыночной?

1. Для первичного обращения к нам:

Кадастровый паспорт или правоустанавливающий/правоудостоверяющий документ (сканированная копия).

2. Для оценщиков (копии нужно заверять )

На землю:

• Свидетельство о праве/договор аренды с приложениями.

На здание:

• Свидетельство о праве.
• Технический паспорт или выписка из технического паспорта.
• Кадастровый паспорт/кадастровая выписка.
• Сведения по обременениям (залог, аренда, иное).
• Сведения о кадастровой стоимости (справка).

От бухгалтерии:

• Величина балансовой и остаточной стоимости (на момент определения стоимости).

От ООО:

• Устав.
• Выписка из ЕГРЮЛ (при наличии).
• ОГРН (форма № Р51001 или форма № Р57001).
• Протоколы, решения, или выписки из протоколов о создании ООО, утверждении Устава, назначении руководителя.
• Список участников.

От АО:

• Выписка из реестра акционеров на текущую дату.
• Протокол (выписка из протокола) общего собрания (высшего органа управления) с решением об избрании Совета директоров (наблюдательного совета) правления (дирекции) с указанием состава и срока избрания, решение об их утверждении.
• Положение об исполнительном органе и подтверждающие полномочия документы (протоколы, приказы).

3. Для юристов:

• См. п.2.
• Выписка(и) из ЕГРП.
• Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ, заверенный у нотариуса.
• Доверенность.

4. Для подачи административного искового заявления:

• Выписка(и) из ЕГРП.
• Отчет об оценке объекта (на бумажном и электронном носителях).
• Доверенность.
• Квитанция об оплате государственной пошлины (с печатью банка).

За какой период возможно оспорить кадастровую стоимость?

Законодателем прописан срок давности целых 5 лет с момента внесения в ГКН кадастровой стоимости! Однако в случае внесения новых результатов, либо изменения стоимости по иным основаниям, пропадает и право на оспаривание.

Также стоит учитывать, что установленная рыночная стоимость подлежит применению с "01" числа года, в котором подавалось соответствующее заявление, а если сведения об изменении объекта недвижимости вносились позже - то с момента внесения таких сведений.

В случае оспаривания действий Комиссии срок предъявления требований истекает через 3 месяца после вынесения решения (ст. 219 КАС).

Внимание!!! Чтобы понизить налоговые (арендные) платежи за 2018 год, необходимо успеть подать заявление именно в этом году!

Как определяется рыночная стоимость?

Рыночную стоимость может определить любой независимый оценщик, соответствующий требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

При определении стоимости используются различные подходы, учитывающие индивидуальные особенности в отличие от кадастровой стоимости. Несмотря на независимость оценщика в выборе способов и методов оценки, компетентные органы как правило требуют применения сравнительного и доходного подходов.

При сравнительном подходе используются аналогичные объекты со схожими характеристиками.

При доходном подходе рассчитывается доход, который возможно получить.

Методы проведения оценки подробно описаны в законодательстве об оценочной деятельности, в том числе в соответствующих федеральных стандартах, правилах, ФСО.

Информация, которая используется оценщиком должна быть достоверной, достаточной, допустимой, проверяемой, обоснованной и однозначной, что является весьма расплывчатыми понятиями.

По состоянию на какую дату необходимо определить рыночную стоимость?

Дата определения рыночной стоимости - это дата определения кадастровой стоимости.

Исключение: в случае изменения стоимости в результате изменения характеристик. В этом случае рыночная стоимость должна определяться на дату внесения изменений в ГКН. Но: при изменении характеристик не влияющих на изменение стоимости - момент определения не меняется.

Датой определения кадастровой стоимости считается дата формирования перечня, даже если объект и не был в него внесен, но является учтенным.

Внимание!!! Не путайте дату определения, утверждения и применения!
Подмена данных понятий является основной ошибкой оценщиков и причиной для отказа в удовлетворении заявленных требований!

Реально ли оспорить кадастровую стоимость?

Да, конечно!

Мы является ведущим экспертом по вопросу комплексного сопровождения, предлагая Вам оптимальный вариант решения вопроса как в Комиссиях при Управлениях Росреестра г. Москвы и Московской области, так и в Московском городском и Московском областном судах!

Доверяя нам решение Ваших проблем, Вы не тратите время и нервы, а занимаетесь текущими задачами. Мы сделаем все за Вас!

Как внести новые сведения в ГКН?

Данные об установленной вместо кадастровой рыночной стоимости передаются без Вашего участия! Решение Комиссии направляют в орган кадастрового учета, который в свою очередь вносит соответствующие изменения. Срок направления сведений о новой стоимости согласно действующему законодательству - 5 рабочих дней, однако на практике он не соблюдается.

Вновь внесенные данные учитываются при исчислении земельного налога.

Как менял Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядк установления кадастровой стоимости?

Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в законную силу с 15.07.2016 г.
Статьями 18, 19, 20 вышеуказанного закона внесены изменения относительно установления кадастровой стоимости на объекты недвижимости.
..."Статья 18

Приостановить действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом..."
(*Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Статья 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Статья 24.14. Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки.
Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
Статья 24.16. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, ст. 18 №360-ФЗ приостанавливает мероприятия по проведению и утверждению результатов государственной кадастровой оценки.

"...Статья 19

1. Установить, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года:
1) в случаях, если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.."

Таким образом, п.1.1 ст.19 №360-ФЗ устанавливает действительность в период с 2017 по 2020г. кадастровой стоимости, которая действовала по состоянию на 01.01.2014г., а если для целей налогообложения кадастровая стоимость стала действовать позже – кадастровой стоимости, действовавшей на 01.01. того года.

...."2) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.."

Таким образом, п.1.2 ст.19 №360-ФЗ устанавливает исключение, действующее в период с 2017г. по 2020г., согласно которому для целей налогообложения применяется наименьшая кадастровая стоимость, которая была когда-либо установлена в период с 01.01.2014г. (если налог от кадастровой стоимости стали платить позже – то с 01.01 того года) и далее.

....."2. В случае, если после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (*Статья 24.19. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик) без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 года с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения..."

Таким образом, п.2 ст.19 №360-ФЗ обязывает провести пересчет до 01.01.2017г. той кадастровой стоимости, которая была установлена на вновь учтенные/измененные объекты без учета кадастровой стоимости 2014г. (либо кадастровой стоимости 01.01 года, в котором она начала действовать для целей налогообложения) с использованием данной кадастровой стоимости (если налог от кадастровой стоимости стали платить позже, либо кадастровая стоимость стала действовать позже – то с 01.01. того последующего года).

"....3. Кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января 2017 года, определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения..."

Таким образом, п.3 ст.19 №360-ФЗ устанавливает, что на вновь созданные либо видоизмененные объекты после 01.01.2017г. применяется кадастровая стоимость 2014г. (в случае если налог от кадастровой стоимости стали платить позже – 01.01 последующего года).

"...Статья 20

Установить, что в отношении договоров на проведение работ по определению кадастровой стоимости, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат применению статьи 24.15 и 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" до исполнения соответствующих обязательств сторонами таких договоров..."

(*Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости).

Таким образом, ст.20 №360-ФЗ устанавливает, что по заключенным договорам на кадастровую оценку работы продолжаются и отчеты утверждаются без экспертизы СРО.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

• установления меньшего размера земельного налога;
• определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
• расчета меньшей арендной платы;
• формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
• иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

• собственник земельного участка;
• хозяин квартиры; арендатор земли;
• собственник квартиры;
• собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
• арендатор нежилых помещений;
• претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

• Размещение территориальное.
• Площадь.
• Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

• государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
• для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
• оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

• получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
• войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
• рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

• через комиссию по переоценке;
• в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

• недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
• уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

• нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
• отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
• экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
• информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
• кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

• отклонение заявления;
• изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

• сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
• данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
• результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
• в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

• государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
• копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
• копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
• если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
• правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Михаил Прихожан , юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG:

Новая редакция закона о государственной кадастровой оценке ввела с 2019 г. новые правила определения кадастровой стоимости, а также значительно изменила порядок ее оспаривания. Теперь кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе. Напомню, что ранее эту работу осуществляли оценщики, которых привлекали по конкурсу единоразово.

Кроме того, новый порядок дал заинтересованным лицам возможность представлять замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке. По замыслу законодателя, эти изменения должны повысить качество кадастровой оценки и сделать ее более объективной.

Так, функционирующие на постоянной основе бюджетные учреждения смогут осуществлять сбор данных о характеристиках оцениваемых объектов, а возможность представлять замечания к проекту отчета об оценке исключит появление ошибок в ходе проведения оценки.

Вместе с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки, проведенной по новым правилам, начал работать и новый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Теперь для оспаривания кадастровой стоимости не надо обращаться в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованные лица могут подать заявление напрямую в суд. Данное нововведение можно вполне считать позитивным, поскольку в комиссиях, как правило, не выносили положительные решения в пользу правообладателей объектов недвижимости. Кроме того, новый порядок оспаривания позволит правообладателям сэкономить немалое количество времени.

Однако в рамках новой процедуры все же допускается возможность добровольного обращения в комиссии. Теперь их будут создавать по новым правилам, и в полномочии комиссий останутся только вопросы пересмотра кадастровой стоимости при установлении ее равной рыночной. Что касается вопросов пересмотра кадастровой стоимости, связанной с наличием ошибок при проведении кадастровой оценки, то их будут рассматривать исключительно бюджетные учреждения,

Проводившие государственную кадастровую оценку.

Следует при этом отметить, что в настоящее время такие комиссии ни в Москве, ни в Московской области еще не созданы. Потому говорить о том, насколько эта новация успешна, пока преждевременно.

Помимо этого, Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226) предусмотрена возможность учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Тем самым ожидалось, что при оспаривании кадастровой стоимости правообладателям не придется заново ее оспаривать, так как результаты предыдущего оспаривания были учтены автоматически. Однако на практике все оказалось не так радужно. В большинстве случаев бюджетные учреждения в Москве и Московской области на этапе обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости отказывали в изменении стоимости, ссылаясь на то, что ранее оспоренная кадастровая стоимость была установлена равной рыночной на дату, отличную о даты проведения очередной кадастровой оценки.

Изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости

Ничто не стоит на месте, и в только начавший действовать порядок оспаривания кадастровой стоимости законодатель уже готовится внести изменения. Минэкомразвития России подготовило и выложило для обсуждения законопроект, который полностью отменяет действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости (ID: 02/04/07-18/00081912). В настоящее время законопроект готовят к внесению в Правительство РФ, и, по мнению некоторых экспертов, инициатива может быть одобрена депутатами уже весной этого года.

Законопроект вводит новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Согласно новым правилам для оспаривания кадастровой стоимости заинтересованным лицам нельзя будет обращаться в суд напрямую. Предполагается, что им все же придется пройти обязательный досудебный порядок. В частности, правообладателям объектов недвижимости нужно будет обратиться в федеральное бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с заявлением и отчетом об оценке. При этом заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости должно быть подано в течение шести

Месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости (дата должна быть указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению). Тем самым требование о том, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости, будет отменено.

Таким образом, отчет об оценке можно будет составить на любую дату за шесть месяцев до подачи отчета и заявления (т.е. заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет).

После того, как досудебный порядок будет пройден, для заинтересованных лиц начнется новое испытание в виде нового судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Предполагается, что суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. При этом законопроект не предполагает

Корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений.

Без внесения необходимых изменений Глава 25 КАС и Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г., которые в настоящее время устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона. Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой

Стоимости, по сути, предстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и понятной, как раньше.

С учетом этого нельзя исключать того, что в дальнейшем выявится необходимость по дальнейшей корректировке законодательства.

А. Зяблов, директор Департамента правового сопровождения Управления недвижимости IPT:
- В 2019 г. действительно много изменений в законодательстве о кадастровой стоимости.
Во-первых, с 1 января 2019 г. вступают в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ. Данным законом откорректирован порядок применения в целях налогообложения измененной судом или комиссией в результате оспаривания кадастровой стоимости. Если раньше измененная при оспаривании кадастровая стоимость применялась в целях налогообложения с 1 января текущего года, то в соответствии с новыми правилами изменения в кадастровой стоимости будут учитываться с даты начала ее применения.
Точно такие же правила установлены для изменений кадастровой стоимости, связанных с исправлениями технических ошибок. А вот изменение кадастровой
стоимости объекта недвижимости вследствие изменения характеристик самого объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Во-вторых, со 2 марта 2019 г. вступает в силу новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»), в которым прописаны механизмы определения кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов.
На наш взгляд, такое регулирование должно было иметь место одновременно с началом применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Особенно если говорить о порядке применения измененной кадастровой стоимости, который нельзя назвать справедливым, имеющим под собой экономическое основание, т.е. соответствующим основным началам законодательства о налогах и сборах, установленных в статье 3 НК РФ. Получается, что по правилам, действовавшим до 1 января 2019 г., если вы оспорили кадастровую стоимость, государство часть разницы между налогом, исчисленным по первоначальной и измененной кадастровой стоимости, забирало себе. Хорошо, что изменения внесены хотя бы сейчас. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Е. Селиверстова, технический директор компании DMSTR:
- С 1 января 2019 г. изменяется порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Ключевыми моментами можно обозначить следующее:
1. Основанием для налогообложения будет являться кадастровая стоимость, внесенная в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в том числе и при ее изменении по результатам установления рыночной стоимости. Продолжаю: изменение происходит по решению специальной комиссии Росреестра либо по решению суда.
Принципиально важным моментом в данной ситуации будет то, что корректировка кадастровой стоимости будет осуществляться с даты внесения измененных данных в ЕГРН (ранее кадастровая стоимость корректировалась с 1 января следующего года).
2. Следующим важным моментом, являются изменения в налоговом кодексе (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), согласно которому теперь налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости может быть пересчитан только в сторону уменьшения, что является несомненным плюсом для налогоплательщиков. Сейчас размер
налога, рассчитанный на основании кадастровой стоимости может быть пересчитан за весь период налогообложения объекта, тогда как раньше изменения производились с даты подачи заявления наогоплательщика. Таким образом, преимущества для налогоплательщиков очевидны - упрощается система налогообложения, при этом риск уплаты налогов на некорректно определенную кадастровую стоимость практически сводится к нулю при условии внесения изменений в ЕГРН, подтверждающих эти данные.

Евгений Комков, юрист КА «ЮрЦентр «Круглов, Шумар и партнеры»:
- О изменении порядка определения кадастровой стоимости написано немало статей и комментариев, так как данная тема затрагивает практически все категории граждан и юридических лиц. Думаю, нет смысла перечислять все нововведения, предлагаю остановиться на основных.
Основным и самым значительным нововведением является возможность изменения налога не за текущий год, а за последние три налоговых периода,
хотя относительно этого положения идут многочисленные споры и дискуссии. Дело в том что, так как нормативный акт вступил в силу только с 1 января, то на сегодняшний момент отсутствует однозначная практика по вопросам сроков «пересчета» налога. Необходимо также отметить, что указанное положение относится только к физическим лицам.
Кадастровая оценка, как и ее оспаривание, с момента введения породили больше вопросов, чем ответов и, конечно, та схема, которая применена, является не идеальной. Самым действенным методом, при котором все стороны могут быть в выигрыше является понятность и прозрачность.
На сегодняшний момент, с введением изменений, вся система оценки и оспаривания претерпевает значительные изменения, в том числе и по региональному признаку. Существует мнение, что в рамках г. Москвы такой стадии как «комиссия» вообще не будет, и граждане, и юридические лица будут сразу обращаться в судебные органы. На уровне же остальных регионов комиссии все-таки останутся.
Практика применения новой редакции, как отмечалось ранее, еще не сформировалась. К сожалению, в современной ситуации именно от практики применения зависит то, как тот или иной нормативный акт будет реализован и применен в конкретных ситуациях.
Со своей стороны, я вижу в введении изменений больше плюсов, чем минусов. Главным минусом на сегодняшний момент является отсутствие четкого алгоритма обращения, рассмотрения и расчета, но этот недостаток является устранимым. Основной критерий, по которому технически осуществляется кадастровая оценка, не изменился. В новой редакции расшифрованы понятия, которые не были упомянуты в старой редакции, например, такие как исправление технической ошибки. Думаю, указанное положение будет применяться в случаях, когда имеется явная ошибка, определение которой возможно без реализации специальных знаний.
Также сама методика и процедура более унифицируется и подводится под единый критерий. Если мы имеем прозрачную формулу по всем типам объектов оценки, то и самих споров должно становиться меньше.
Конечно, оценка сама по себе является немного субъективным действием, при котором, например, от выбора того или иного аналога зависит конечный результат, но если правила буду прозрачны и понятны, то и возможности варьирования будет меньше, а вероятность получения объективного и достоверного результата больше.
Думаю, первая практика оспаривания и применения новой редакции появится примерно через полгода, и после этого споров об эффективности и необходимости изменений не останется, так как будут разобраны оставшиеся неясные моменты.

М. Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
- Второго марта начинает действовать новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514. Одновременно с этим утратят силу действующие приказы, в соответствии с которыми регулируется текущий порядок определения кадастровой стоимости.
Новый порядок устраняет ряд существенных недостатков текущего порядка, что способствует более полному и системному подходу к определению кадастровой стоимости недвижимости как главного инструмента определения налогооблагаемой базы по соответствующим видам налогов.
Во-первых, новый порядок устанавливает общие для всех объектов недвижимости правила определения кадастровой стоимости и заменяет собой два ранее существовавших приказа, которые действовали в отношении земельных участков и в отношении остальных объектов недвижимости.
Во-вторых, расширен и приведен к единообразию перечень случаев, при которых подлежит определению кадастровая стоимость, в числе прочих перечисляются новые, ранее не упоминавшиеся сведения, изменение которых приводит к пересмотру кадастровой стоимости.
В-третьих, существенным образом был пересмотрен перечень объектов недвижимости, в отношении которых применяется порядок определения кадастровой стоимости. Так, помимо «классического» упоминания о земельных участках, зданиях и помещениях, новый порядок будет применяться для таких объектов недвижимости, как машино-места, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, порядок определения кадастровой стоимости которых ранее установлен не был.
В-четвертых, последовательным образом урегулирован пробел в части применения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Текущий порядок определения кадастровой стоимости не содержит правила, разрешающего проблему в случае, когда УПКС оцениваемого объекта не установлен. Новый порядок предлагает применение многоступенчатой системы таких показателей, так, например, в случае, если среднее значение УПКС помещения в здании не определено, то применяется УПКС помещения соответствующего назначения, установленный в квартале, населенном пункте, муниципальном районе (городском округе), субъекте соответственно.
В целом я оцениваю текущие изменения в порядке определения кадастровой стоимости как положительные. Отказ от множества нормативно правовых актов, регулирующих вопрос оценки объектов недвижимости, будь то земельный участок или помещение, а также отказ от громоздкой и трудно воспринимаемой системы норм, например, в части подразделения земельных участков на отдельные группы для целей определения кадастровой стоимости, с моей точки зрения, должен сделать более понятным правоприменение в указанной области отношений.

Н. Требесова, оценщик ГК «Серконс»:
- По моему мнению, новый порядок определения кадастровой стоимости ощутимо не скажется на качестве и последствиях для налогоплательщиков.
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в силу двух причин: недостоверность, завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. В последнем случае это происходит из-за отсутствия технических возможностей учесть все индивидуальные характеристики определенного объекта недвижимости. Поскольку у государственных оценщиков объем информации об объектах останется прежним, и они, как и все люди, способны на технические ошибки, думаю, ничего не изменится.
Что же касается порядка оспаривания кадастровой стоимости, то это хорошая новость для налогоплательщиков: уменьшить налоговые платежи теперь можно не с начала года, а за три предшествующих налоговых периода. Например, если оспорить стоимость в 2019 г., то пересчитать можно с 01.01.2017, т.к. налоговый период - год. С 01.01.2019 по ст. 391 Налогового кодекса РФ, если кадастровая стоимость объекта изменена на основании рыночной стоимости по решению ко-
миссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, то сведения о ней учитывают при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, вступившие в силу с 1 января 2019 г., будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям (решение комиссии или решение суда), возникшим после 1 января 2019 г. Таким образом, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), то заявитель сможет получить перерасчет, но не более чем за три предыдущих календарных года.
По моему мнению, наиболее полным и содержательным комментарием к новым изменениям в Налоговый Кодекс РФ, является Письмо Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137.
Отмечу, что в 2018 г. рассматривались поправки в Закон «О государственной кадастровой оценке» (закон о ГКО), при принятии которых пересчет был бы за три предшествующих года на те объекты, кадастровая стоимость которых установлена с 01 января 2019 г. То есть фактическое действие правки «за три предшествующих года» действовало бы только с 2022 г.
Однако поправки в закон о ГКО так и не были приняты.
Кроме того, комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет при том же ГБУ, что и государственные оценщики. Она специально определена для оспаривания той кадастровой стоимости, действие которой назначено после 2019 г. «Старая» комиссия при Росреестре по-прежнему будет рассматривать споры по действующей в 2019 г. кадастровой стоимости. Пока «новая» комиссия по регионам лишь готовится к своему первому заседанию, объективные выводы о работе сделать сложно.

События в профессиональной сфере
Глава Минстроя: снижение налоговой нагрузки на застройщиков позволит им оптимизировать затраты

Отмена налога на прибыль и НДС для застройщиков, возводящих социальные объекты для передачи государству и муниципалитетам, позволит строительным компаниям оптимизировать свои затраты и избежать существенного удорожания стоимости строительства. Такое мнение высказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев.
Выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, глава государства предложил снизить налоговую нагрузку на застройщиков, которые возводят социальные объекты и передают их государству и муниципалитетам. По словам президента, нужно освободить застройщиков от этого бремени, тем самым стимулируя комплексное развитие городов и поселков. В настоящее время действует норма, предписывающая передачу инфраструктуры жилого квартала, созданной застройщиком за свой счет, в ведение муниципалитета безвозмездно, но не снимает с него обязанность уплаты налогов по данным объектам.
«Предлагаемые поправки позволят избежать дополнительных налоговых издержек застройщиков и, следовательно, существенного увеличения стоимости строительства жилья», - уточнил министр.
В настоящее время Минстроем России реализуется программа, направленная на поддержку строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. В 2019 г. планируется направить в регионы 22,5 млрд рублей, которые будут распределены для реализации 99 проектов в 42 субъектах.
Министр отметил, что предложения главы государства о предоставлении ипотечных каникул гражданам, которые лишились дохода в силу потери работы, болезни или иных обстоятельств путем предоставления отсрочки по платежам, возможности увеличения срока кредитования либо установления льготного периода в погашении основного долга с уменьшением ежемесячных платежей, будет проработано совместно с Минфином, ЦБ РФ, ДОМ.РФ и другими заинтересованными ФОИВами.
Еще одно знаковое решение президента - разработка удобных и доступных финансовых инструментов, направленных на поддержку индивидуального жилищного строительства.
«Собственный дом - решение жилищной проблемы многих российских семей, которые хотели бы жить за городом, в сельской местности, растить детей ближе к природе. Это реальное решение жилищного вопроса для жителей регионов. Немаловажен и финансовый аспект - за те же деньги можно построить дом большей площади, чем купить жилье в городе. Большой дом - это большая семья, что тоже помогает решению демографической проблемы, которая стоит перед страной», - считает Владимир Якушев.
Пресс-центр Минстроя России

13672

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения - подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую - уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы - с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы - с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН - может быть применена за весь период, когда применялась ошибочная (а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью - можно было применить индивидуальную рыночную стоимость - привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений - вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.