Расторжение договора найма жилого помещения допускается гражданским законодательством. Выступить с инициативой о прекращении отношений по найму могут как обе стороны одновременно, так и одна из них при наличии достаточных оснований. Рассмотрим, в каких случаях, кто и как может произвести данную процедуру.

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27-28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

А жилище – это особый вид помещений, цель которого – проживание людей. Следовательно, существуют свои особые нюансы при заключении и расторжении договора аренды квартиры. ничем не будет отличаться.

Прежде всего, это собственник. Если жилье сдается Вам семейной парой, важно обязательно уточнить, принадлежит ли она супругам совместно, или только одному из них. Потому что распоряжаться квартирой вправе только собственники. Следовательно, если муж сдает квартиру втайне от жены, это может грозить неприятностями.

В частности, жена, тоже являясь собственником квартиры, вправе требовать прекращения аренды. Поэтому при заключении договора лучше указывать, что второй супруг также не возражает против сделки.

Другая ситуация, если квартира принадлежит только одному из супругов, например, подарена ему или получена в наследство. В этом случае можно не опасаться претензий со стороны не являющейся собственником второй половины арендодателя. Поскольку соответствующих прав у нее не имеется.

Кроме того арендодателями могут быть люди по доверенности, действующие от имени собственников. В этом случае лучше выяснить, не отозвана ли доверенность, не поддельная ли она, обратившись к нотариусу, который ее удостоверял, либо к самому собственнику.

Этот шаг важен, т.к. квартиру в аренду Вам может сдать мошенник, а собственник на законных основаниях вправе выселить Вас из своего дома.

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по . Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

Форма договора

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

В договоре о расторжении договора аренды надо обязательно указать дату и номер расторгаемого договора. Указать, с какого конкретно числа происходит расторжение. Предусмотреть, что аннулирование соглашения будет считаться совершенным с даты подписания акта.

Расторгнуть документ можно четырьмя способами:

  1. По соглашению всех участников.
  2. По просьбе собственника.
  3. По инициативе арендатора.
  4. Через суд.

По соглашению участников договор расторгается обычно, если все стороны достигли понимания и решили мирно расстаться.

В документе оговариваются условия прекращения договора, включая расчеты с собственником, срок для выезда из квартиры. Договор считается расторгнутым, если квартира была Вам возвращена.

Обычно оформляется акт возврата жилья, где стороны перечисляют возвращенное имущество, указывают об отсутствии претензий к друг другу. Либо в или любой другой о расторжении включается соответствующая строчка, что квартира возвращена.

О том, как аннулировать документ, также повествуется в видеоролике.

Если Вы собственник квартиры

А если для вас дорого снимать всю квартиру, вы можете заключить .

Как расторгается договор соцнайма жилого помещения?

Согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ, договор соцнайма может быть расторгнут :

  1. В любое время по согласию контрагентов (п. 1 ст. 83). При этом никакой специальной процедуры расторжения сделки в законодательстве не прописано.
  2. В одностороннем порядке по желанию нанимателя (п. 2 ст. 83 ЖК РФ). Такое расторжение договора требует лишь письменного согласия живущих вместе с ним лиц. Более того, если квартиросъемщик и проживающие с ним субъекты решат поменять место жительства, сделка по соцнайму будет считаться расторгнутой автоматически со дня их выезда к новому месту проживания (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Однако на практике бывает непросто отграничить выезд из квартиры в связи со сменой места проживания от длительного отсутствия. Именно поэтому постановление Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах…» от 02.07.2009 № 14 обязывает судей при разрешении споров устанавливать все обстоятельства, которые могут доказывать добровольный выезд ответчика из жилья в другое место жительства, и выявлять наличие препятствий в пользовании жилым помещением (п. 32).

Избежать спорных ситуаций поможет заключение с собственником (или квартиросъемщиком при поднайме) соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

В ЖК РФ прямо рассматриваемый документ не упоминается. Однако сама формулировка «расторжение договора по соглашению сторон» (п. 1 ст. 83, п. 3 ст. 79) подразумевает письменное оформление соглашения о расторжении контракта.

Какие данные указываются в соглашении о расторжении договора найма?

Нормативной формы соглашения о расторжении сделки по соцнайму не предусмотрено. На практике указанный документ составляется в форме, стандартной для подобного рода документации, и содержит следующие разделы:

  1. Название и реквизиты документа, включающие номер соглашения, дату и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки, которыми являются собственник помещения и наниматель (если соглашение составляется в рамках сделки по поднайму). В отношении граждан необходимо указать Ф. И. О., адрес регистрации, паспортные данные, в отношении организации — ее название, регистрационные данные и адрес. При этом для обеих сторон важно обозначить статус в расторгаемой сделке.
  3. Основная часть, в которой следует зафиксировать:
    • совместное решение сторон расторгнуть сделку (с указанием реквизитов основного договора);
    • адрес помещения, о котором идет речь;
    • условия возврата сдаваемого помещения (по акту приема-передачи либо с подписанием описи сдаваемого имущества);
    • порядок прекращения обязательств по договору (прекращение с момента расторжения договора, отсутствие задолженности по оплате найма и коммунальных услуг);
    • дату вступления соглашения в силу;
    • количество экземпляров документа.
  4. Подписи сторон.

ВАЖНО! Указанные выше сведения могут указываться и в соглашении о расторжении договора коммерческого найма. В этом случае потребуется включить в текст сведения о письменном информировании наймодателя о желании расторгнуть договор (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Пример соглашения о расторжении договора найма жилого помещения образца 2018 г.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Не знаете свои права?

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице Петрова Л. Ю. — начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЗАО, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны и гр-н Панюшкин С. В. (адрес регистрации: Москва, ул. Сидорова, 12-12, паспорт серии 9132 № 123141, выдан отделом УФМС России по Москве 12.12.2011), именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Стороны решили расторгнуть договор соцнайма жилого помещения от 11 июля 2015 года № 2710555, расположенного по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 29, кв. 18, в соответствии с п. 1 ст. 83 Жилищного кодекса РФ.
  2. Все обязательства Сторон по договору соцнайма прекращаются с момента его расторжения и возврата жилого помещения Наймодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи должно быть указано состояние жилого помещения на момент его возврата.
  4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.
  5. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи сторон:

(подпись) /Петров Л. Ю./

(подпись) /Панюшкин С. В./

Таким образом, соглашение о расторжении договора социального найма необходимо составлять в том случае, если стороны пришли к выводу о необходимости прекращения возникших между ними на основании такого договора взаимоотношений. Составить документ, соответствующий всем требованиям закона, поможет образец, приведенный выше.

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Если инициатор — собственник жилого помещения

Эту сторону арендных отношений регулирует . Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения . Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально.

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев , наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде , отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Когда арендатор решил досрочно выехать

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ . Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

В распространенных формах договора срок уведомления – 1 месяц. Если данная информация не отражена в бумагах, сообщить о своем решении следует за 3 месяца в соответствии со статьей 687 ГК РФ .

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?


В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место . В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.


Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде . Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ . Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет . Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Внимание! Бывают случаи, когда владелец квартиры замечает неучтенные повреждения или недостающие предметы интерьера, а потом пытается взыскать их с арендатора.

Итоги

Как вы видите, досрочное расторжение договора аренды – процесс несложный и, вдобавок ко всему, регламентируемый законом. При соблюдении некоторых рекомендаций вы сможете избежать ненужных ошибок и расторгнуть сделку без опасных последствий.

СОГЛАШЕНИЕ № ___

о расторжении Договора найма жилого помещения

от «___» _________ 20__ г.

город Москва «___»___________ 20__ г.

Иванов Иван Иванович, 02.02.1983 года рождения, паспорт 1234 567890, выдан ОВД Октябрьского района города Москвы 22.09.2003 года, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, 01.01.1975 года рождения, паспорт 0987 654321, выдан ОУФМС России по Московской области в Индустриальном районе города Балашиха 23.03.2005 года, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор найма жилого помещения № ____ от «___»_________ 20__ г. (далее – «Договор аренды») в многоквартирном доме, расположенного по адресу: город Москва, улица Московская, дом 1, квартира 2, на 5 этаже здания и включающего в себя 2 жилые комнаты общей площадью 50 кв. м, с момента подписания настоящего Соглашения. Освободить помещение в течение 2 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.

2. Все обязательства Сторон по Договору аренды, включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по Акту возврата жилого помещения, являющегося неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

3. Техническое состояние жилого помещения на момент возврата удовлетворительное, состав и состояние имущества, принадлежащего Арендодателю, на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям Договора аренды.

4. Акт возврата жилого помещения должен быть составлен и подписан сторонами в течение 2 календарных дней с момента подписания настоящего Соглашения.

5. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания Сторонами Акта возврата жилого помещения.

6. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. Приложения:

— Акт приема-передачи имущества в двух экземплярах.