Новые правила налогообложения при передаче имущественных прав В новой редакции изложена ст. 155 НК РФ. При этом ст. 155 НК РФ по-прежнему содержит правила определения налоговой базы только для отдельных ситуаций и не содержит определения понятия «имущественные права». Напомним, что ранее ст. 155 НК РФ содержала порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав лишь для случая передачи новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (см. прежнюю редакцию п. 2 ст. 155 НК РФ). Остальные пункты ст.
Ндс при уступке права аренды земли
НК РФ общий порядок применения налоговых вычетов распространен на суммы НДС, уплаченные налогоплательщиком при приобретении имущественных прав. По общему правилу реквизиты счетов-фактур, предусмотренные п. 5 ст. 169 НК РФ, предусматривают отражение в счете-фактуре сведений о передаваемых имущественных правах, счета-фактуры при передаче имущественных прав выставляются также не позднее пяти дней со дня передачи имущественных прав. При этом обращаем Ваше внимание, что налогоплательщик вправе применить налоговые вычеты по суммам налога, уплаченным при приобретении имущественных прав, и до введения указанных изменений, поскольку передача имущественных прав облагалась НДС в соответствии с пп.
1 п. 1 ст. 146 НК РФ, что признавали налоговые органы. Переходные положения Исходя из единственной нормы НК РФ, применяющейся в данном случае по аналогии, которая регулирует переходные положения (п. 8 ст.
Ндс при передаче имущественных прав
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, которая подпадает под государственную регистрацию, также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, договор уступки права аренды земельного участка, если срок аренды превышает один год, должен быть зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование.
Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ. При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества.
Исчисляем ндс при передаче имущественных прав
Инфо
Хозяйство взяло в аренду земельный участок. Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444. 27.10.2011Журнал «Учет в сельском хозяйстве»
э. н. Практические аспекты сделки На практике сделки по уступке права аренды земельного участка являются достаточно распространенными. Ведь максимальный срок аренды, если участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, составляет 49 лет. Основание – пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А для других категорий земель срок аренды вообще не ограничен.
6. урегулирован порядок обложения ндс сделокпо передаче имущественных прав
НК РФ в силу того, что данное право не является приобретенным у третьих лиц. Остались вне поля правового регулирования все иные ситуации передачи неденежных прав, кроме перечисленных в пунктах 3, 5 статьи 155 НК РФ, в частности, передача права требовать поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Подробное рассмотрение этих ситуаций с легкостью может стать темой отдельного исследования.
При этом всегда, когда вопрос об определении налоговой базы не урегулирован в НК РФ, налогоплательщик выбирает один из следующих вариантов поведения: применить ст.
Внимание
Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав.
Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291. Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09.
Уплачивается ли ндс при безвозмездной передаче имущества?
Эту сумму бухгалтер «Альфы» отразил в декларации по НДС за IV квартал. Внимание: каких-либо официальных писем Минфина или ФНС России, подтверждающих изложенный порядок, нет. Не исключено, что при проверке налоговая инспекция может применить другой вариант определения налоговой базы: исходя из суммы превышения доходов над расходами по каждому поступившему платежу.
Проблему налогообложения доходов, которые поступают новому кредитору в счет погашения долга, приобретенного им по договору цессии, Минфин России рассматривал в письме от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726. В нем говорилось, что при погашении долга частями величину превышения доходов над расходами нужно рассчитывать в отношении каждой суммы, поступающей от должника.
Разумеется, передать свои права и обязанности арендатор может на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, права по которому он передает. Основание – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. И последнее… При передаче права пользования участком третьему лицу ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
При этом заключать с собственником земли новый договор аренды ему не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Регистрация договора аренды Земля является одним из видов недвижимого имущества, поэтому права на нее подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Регистрации подлежит и договор аренды земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года (п.
2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Когда начисляется ндс при передаче арендных прав
Порядок исчисления налога Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость. Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.
При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.
Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно. Не дожидаясь срока оплаты, «Альфа» уступила право требования долга ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Мастеру» 11 ноября.
В этот же день был подписан акт уступки права требования (договор цессии). В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи. Октябрь: Дебет 62 Кредит 90-1– 590 000 руб. – отражена выручка от реализации товаров; Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 90 000 руб. – начислен НДС при реализации товаров; Дебет 90-2 Кредит 41– 350 000 руб. – списана себестоимость реализованных товаров. Ноябрь: Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1– 490 000 руб.
– признан доход от уступки права требования; Дебет 91-2 Кредит 62– 590 000 руб.
НК РФ. Итак, новая редакция статьи 155 НК РФ не дает прямого ответа, подлежат ли налогообложению первичная уступка права требования, например, передача поставщиком права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), новому кредитору, а также передача поставщиком права требовать оплаты переданных по договору прав на объекты интеллектуальной собственности. Указанные ситуации не охватываются пунктами 1 — 3 статьи 155 НК РФ. Кроме этого, остается вопрос о налогообложении при передаче новому кредитору денежного требования о выплате начисленных дивидендов акционером, денежного требования о выплате части прибыли участником общества, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества товарищем и т.п., поскольку данная ситуация не охватывается пунктом 4 ст.
— передача прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
— передача прав, связанных с заключением договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ).
Расчет НДС в перечисленных ситуациях также вызывает у налогоплательщиков серьезные трудности. Рассмотрим каждую из этих ситуаций подробно.
Передача права требования по договорам реализации товаров (работ, услуг)
Требование, которое вытекает из договора реализации, может переуступить:
— сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность;
— перекупщик имущественных прав (в Налоговом кодексе РФ он назван новым кредитором).
Право требования уступает продавец товаров или компания, выполнившие работы (оказавшие услуги), — первоначальный кредитор. На практике часто встречается такая ситуация: компания отгрузила товары (выполнила работы, оказала услуги) для своего контрагента, но оплату не получила. Чтобы ускорить получение денег, компания продает (уступает) право требования этого долга за определенную плату другой фирме (новому кредитору).
Компания, уступившая право требования, обязана передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для взыскания долга (п. 2 ст. 385 ГК РФ). В этом случае составляют акт приема-передачи документов, подтверждающих наличие долга и его суммы. Такими документами могут быть договор, акт выполненных работ (оказанных услуг), накладная на отгрузку товаров, акт сверки расчетов и т. п.
Естественно, главный вопрос, который волнует многих бухгалтеров, таков: облагается ли такая уступка права требования долга НДС, если долг уступает первоначальный кредитор?
Ответ на этот вопрос зависит от того, превышает ли сумма дохода от передачи требования размер самого требования или нет.
Дело в том, что при уступке права требования первоначальный кредитор определяет налоговую базу как разницу между полученным доходом и размером самого требования, права по которому переданы (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Поэтому если при уступке третьему лицу права требования долга за реализованные, но неоплаченные товары (работы, услуги) цена сделки не превышает стоимость реализованных товаров (работ, услуг), то организация — первоначальный кредитор вправе не начислять НДС. В противном случае НДС необходимо начислить только с суммы превышения выручки от переуступки права требования над первоначальным долгом.
Пример
В октябре 2014 года ЗАО «Закат» реализовало ООО «Рассвет» товары на сумму 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки, срок оплаты товара — 31 декабря 2014 года. Учет доходов и расходов «Закат» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно.
Не дожидаясь срока оплаты, ЗАО «Закат» уступило право требования долга ОАО «Зенит» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Зениту» 11 ноября 2014 года. В этот же день был подписан акт уступки права требования.
Бухгалтерия ЗАО «Закат» сделала следующие записи.
В октябре 2014 года:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
— 590 000 руб. — отражена выручка от реализации товаров;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 90 000 руб. — начислен НДС при реализации товаров;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 41
— 350 000 руб. — списана себестоимость реализованных товаров.
В ноябре 2014 года:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 490 000 руб. — признан доход от уступки права требования;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 62
— 590 000 руб. — списано уступаемое право требования;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»
— 490 000 руб. — поступили средства в оплату за реализованное право требования.
Поскольку сумма сделки по уступке права требования (490 000 руб.) не превышает величину самого требования (590 000 руб.), налоговая база по НДС у ЗАО «Закат» не формируется, значит, НДС к уплате в бюджет по этой сделке не начисляется.
Право требования уступает новый кредитор. Если право требования по договору реализации уступает фирма, которая сама перекупила его у другой компании (новый кредитор), НДС также нужно заплатить с разницы между доходом от уступки и суммой, уплаченной при покупке долгового обязательства. Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Налог при этом нужно рассчитать по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Точно так же уплачивается НДС и в том случае, когда новый кредитор не продает право требования, а получает деньги от должника, погасившего свое обязательство (п. 2 ст. 155 НК РФ).
Пример
В январе 2014 года ООО «Закат» купило за 106 200 руб. право требования долга ООО «Рассвет» перед ЗАО «Восход». Задолженность ООО «Рассвет» перед ЗАО «Восход» составляет 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Эту сумму ООО «Рассвет» перечислило на расчетный счет ООО «Закат» в феврале 2014 года.
Бухгалтерия ООО «Закат» отразила эти операции следующими проводками.
В январе 2014 года:
ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 76
— 106 200 руб. — приобретено право требования;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
— 106 200 руб. — оплачено право требования.
В феврале 2014 года:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 118 000 руб. — получены деньги от должника по приобретенному праву требования;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 58
— 106 200 руб. — списаны расходы на покупку права требования;
— 1800 руб. ((118 000 руб. — 106 200 руб.) x 18/118) — начислен НДС к уплате в бюджет.
Продажа прав на жилые дома и помещения, гаражи и машино-места третьим лицам
Продажа имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, а также гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав.
Такой порядок уплаты налога прямо предусмотрен Налоговым кодексом РФ (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог в этом случае начисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
НДС нужно начислить к уплате в бюджет в день уступки (последующей уступки) требования или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Обратите внимание: сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной государственной регистрации. Следовательно, момент уступки определяется как дата государственной регистрации соответствующей сделки с недвижимостью.
Пример
В январе 2014 года компания инвестировала средства в строительство жилого дома. В марте 2014 года она заключила договор об уступке права требования на жилое помещение застройщику. В апреле 2014 года сделка была официально зарегистрирована.
В данной ситуации, несмотря на то, что договор уступки права требования заключен в марте 2014 года, сама уступка произошла в апреле 2014 года (в день регистрации сделки). Следовательно, компания должна начислить НДС к уплате в бюджет в апреле 2014 года.
Пример
ООО «Горизонт» 3 декабря 2012 года инвестировало в строительство жилого дома 4 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании стройки — в марте 2015 года — ООО «Горизонт» получит в собственность двухкомнатную квартиру.
В январе 2015 года ООО «Горизонт» продало право на получение квартиры своему работнику за 6 000 000 руб. 2 февраля 2015 года эта сделка была официально зарегистрирована. Сумма НДС по этой сделке составила:
(6 000 000 руб. — 4 000 000 руб.) × 18/118 = 305 084,75 руб.
В бухгалтерском учете вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтерия ООО «Горизонт» отразила такими проводками.
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестиции в строительство» КРЕДИТ 51
— 4 000 000 руб. — инвестированы деньги в строительство жилого дома.
ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 6 000 000 руб. — реализовано работнику право на получение квартиры в строящемся доме;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Инвестиции в строительство»
— 4 000 000 руб. — списана стоимость инвестиционного вклада;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 305 084,75 руб. — начислен НДС к уплате в бюджет.
Продажа прав, связанных с заключением договора, и арендных прав
Компания может выиграть в тендере или же просто купить право заключения выгодного договора, а затем перепродать его другой фирме. Такая операция также считается реализацией имущественного права. Налоговая база в таких случаях равна полученному доходу без НДС (п. 5 ст. 155 НК РФ). Налог в данной ситуации рассчитывается по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).
Точно так же нужно платить НДС при реализации права на аренду какого-либо имущества (п. 5 ст. 155 НК РФ).
Пример
ООО «Изолит» арендует офисное помещение у ЗАО «АБС-Недвижимость». В январе 2015 года ООО «Изолит» с согласия арендодателя продало свое право на аренду помещения ООО «Панорама» за 100 000 руб. (без учета НДС).
НДС, который нужно начислить на доход от продажи арендного права, равен 18 000 руб. (100 000 руб. x 18%). Никаких расходов при реализации арендного права ООО «Изолит» не понесло.
Бухгалтерия ООО «Изолит» отразила реализацию арендного права такими проводками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по уступке права требования» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 118 000 руб. (100 000 + 18 000) — реализовано право на аренду офисного помещения;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 18 000 руб. — начислен НДС к уплате в бюджет;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по уступке права требования»
— 118 000 руб. — получена плата от ООО «Панорама» за право аренды.
Передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.
Доходы от реализации имущественных прав учитываются так же и для целей налогообложения налогом на прибыль на основании пп.1 п.1 ст.248 НК РФ.
Определение налоговой базы по НДС, особенности которого регламентируются положениями ст.155 НК РФ, зависят от множества факторов, на которые бухгалтеру обязательно нужно обратить внимание, чтобы здраво оценить налоговые риски и принять взвешенное решение.
Ведь интересы налоговых органов и налогоплательщиков находятся в вечном противостоянии и для того, чтобы отстоять свою позицию, необходимо четко ее обосновать и укрепить как ссылками на действующее законодательство, так и надлежаще оформленными документами.
Учитывая тот факт, что как в налоговом законодательстве, так и в гражданском, отсутствует четкая формулировка такого понятия, как «имущественные права», сделать это не всегда легко и просто.
О том, что подразумевается под имущественными правами, а так же о порядке их налогообложения НДС и пойдет речь в настоящей статье.
Имущественные права.
Что говорит об имущественных правах Налоговый кодекс.Положения ст.38 НК РФ дают нам представление о том, что такое объект налогообложения.
В соответствии с данной статьей, объектом налогообложения является:
- реализация товаров (работ, услуг),
- имущество,
- прибыль,
- доход,
- расход,
- иное обстоятельство, имеющее:
- стоимостную,
- количественную или физическую
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений настоящей статьи.
На основании п.2 ст.38, под имуществом в Налоговом кодексе понимаются:
- виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав ), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом.
- гражданского,
- семейного,
- других отраслей законодательства РФ,
В Гражданском кодексе упоминания об имущественных правах встречаются, например, в ст.128:
- к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права .
Так же, в соответствии со ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).
В соответствии со ст.1226 ГК РФ, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации) признаются интеллектуальные права, которые включают:
- исключительное право, являющееся имущественным правом .
- В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее.
На основании ст.35 Конституции, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Под имуществом при этом подразумевается любое имущество , связанное с реализацией права частной собственности (и иных ее форм), включая имущественные права (включающие в себя право владения, пользования и распоряжения имуществом).
Соответственно, реализация имущественных прав осуществляется на общих основаниях в соответствии с действующим гражданским законодательством.
Под имуществом подразумеваются, в том числе:
- вещные права,
- права требования, принадлежащие кредиторам.
- вещные права (в части права собственности, иных вещных прав),
- обязательственные права.
Так, в соответствии с п.
1 ст.216 ГК РФ, вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265 ГК РФ);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ);
- сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ);
- право хозяйственного ведения имуществом (ст.294 ГК РФ);
- право оперативного управления имуществом (ст.296 ГК РФ).
При этом, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст.305 ГК РФ.
Возникновение имущественных прав на вещь у собственника совпадает с моментом приобретения права собственности.
Соответственно, при приобретении вещи, собственник вместе с этой вещью приобретает и имущественные права на нее.
Эти права позволяют ему использовать эту вещь, извлекать из нее выгоду.
Таким образом, собственник при использовании своей вещи реализует принадлежащие ему имущественные права.
В момент продажи (дарения и т.п.) вещи собственник вместе с ней передает и все имущественные права на нее.
Кроме того, собственник без уступки права собственности может передать часть своих имущественных прав (таких, как право пользования, владения) - например, по договору аренды.
Заключая договор аренды, собственник сохраняет за собой право распоряжения имуществом, передавая право пользования арендатору.
Так же по договору аренды собственник может либо передать, либо оставить за собой право владения имуществом.
При этом, арендодатель ограничен в своих имущественных правах сроком договора аренды.
Арендодатель, являясь собственником имущества, реализуя право распоряжения своим имуществом, может продать (подарить) данное имущество.
Однако, переход права собственности на такое имущество, не будет являться основанием для расторжения или изменения договора аренды.
Исходя из вышесказанного, реализацией имущественных прав в соответствии с положениями действующего законодательства, является реализация:
- Денежных требований, права требования долга (п.1, 2, 4 ст.155 НК РФ, пп.2.1 п.1 ст.268 НК РФ, ст.336 ГК РФ, п.1 ст.572 ГК РФ).
- Имущественных прав на жилые дома, помещения, доли в них, в том числе при долевом строительстве (п.3 ст.155 НК РФ).
- Имущественных прав на нежилые помещения и доли в них, в том числе по договорам об инвестиционной деятельности (ст.155 НК РФ, ст.268 НК РФ, Постановление ВАС от 25.02.2010г. №13640/09).
- Передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав (п.5 ст.155 НК РФ).
- Долей, паев (пп.2.1 п.1 ст.268 НК РФ).
- Интеллектуальных прав (ст.1226 ГК РФ).
Порядок определения базы для целей НДС при передаче имущественных прав.
- База по НДС при передаче имущественных прав на жилые помещения.
- жилые дома,
- жилые помещения,
- доли в жилых домах или жилых помещениях,
- гаражи или машино-места,
Никакого особого порядка определения расходов для целей ст.155 НК РФ не предусмотрено.
Поэтому, опираясь на пп.2.1 п.1 ст.268 НК РФ, расходами считаются:
- цена приобретения данных имущественных прав (долей),
- сумма расходов, связанных с их приобретением и реализацией.
Соответственно, в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки (при государственной регистрации такого договора - датой считается дата государственной регистрации договора), и возникает обязанность по начислению НДС.
- База по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения.
Минфин в очередной раз подтвердил свою точку зрения на этот вопрос в своем Письме от 07.02.2013г. №03-07-11/2927.
Ведомство считает, что налоговая база по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения по договору уступки права требования, определяется на основании п.2 ст.153 НК РФ.
То есть - исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
При этом, свою точку зрения Минфин основывает на том, что статьей 155 НК РФ не установлены особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения:
«Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст.155 Кодекса.
При этом данной статьей Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения не установлены.
Таким образом, при передаче указанных прав налоговая база, по нашему мнению, определяется в порядке, предусмотренном п.2 ст.153 Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав.»
Однако Президиум ВАС в своем Постановлении от 25.02.2010г. №13640/09 выразил иную точку зрения.
В отличии от Минфина, тот факт, что ст.155 НК РФ не предусмотрено особенностей определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения по мнению ВАС не является определяющим, т.к.:
- имущественные права на жилые и нежилые помещения относятся к одному виду объектов гражданских прав , а следовательно, в их отношении должен применяться одинаковый порядок налогообложения.
- База для НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения, определяется в том же порядке , что и при передаче имущественных прав на жилые помещения в соответствии с п.3 ст.155 НК РФ.
Аргументировал свою позицию ВАС следующим образом:
«В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
Порядок определения налоговой базы установлен статьей 154 Кодекса только применительно к реализации товаров (работ, услуг) и имущества.
Вместе с тем особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены статьей 155 Кодекса, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места.
Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья Кодекса не устанавливает.
Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Кодекса, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления налога на добавленную стоимость в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.
Данный вывод следует из положений статьи 3 Кодекса, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежала определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.»
Не смотря на то, что вышеуказанные разъяснения Президиума ВАС, являются общеобязательными и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, это не значит, что все ФНС будут придерживаться аналогичного подхода.
Вполне возможно, что свою позицию налогоплательщику придется отстаивать в суде.
- НДС при уступке денежного требования.
- Является ли продавец первоначальным или новым кредитором (приобретающим право требования у первоначального кредитора либо у третьего лица).
- Проистекает ли требование из договора реализации товаров (работ, услуг) или нет.
- Денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг) реализуется первоначальным кредитором.
- Превышение суммы доходов, полученных при реализации права требования, над суммой самого уступаемого требования.
- Денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг) реализуется новым кредитором.
- Превышение суммы доходов, полученных при последующей реализации либо при прекращении обязательства, над суммой расходов на приобретение такого требования.
- Денежное требование (любого характера) реализуется третьим лицом.
- Превышение суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
- НДС при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав.
То есть - НДС начисляется в общем порядке, на рыночную стоимость реализованных прав.
При этом, по общему правилу, цена таких прав, установленная договором, считается рыночной ценой.
В соответствии с п.8 ст.167 НК РФ, моментом определения налоговой базы признается день передачи имущественных прав.
по передаче имущественных прав
Новые правила налогообложения при передаче имущественных прав
В новой редакции изложена ст. 155 НК РФ. При этом ст. 155 НК РФ по-прежнему содержит правила определения налоговой базы только для отдельных ситуаций и не содержит определения понятия "имущественные права".
Напомним, что ранее ст. 155 НК РФ содержала порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав лишь для случая передачи новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (см. прежнюю редакцию п. 2 ст. 155 НК РФ).
Остальные пункты ст. 155 НК РФ не относились непосредственно к ситуациям передачи имущественных прав: пункт 1 регулировал порядок определения налоговой базы по операциям реализации товаров (работ, услуг), из которых вытекает уступленное право требования; пункт 3 устанавливал порядок определения налоговой базы при реализации новым кредитором, получившим требование, иных (по сравнению с п. 2) финансовых услуг, связанных с требованиями, являющимися предметом уступки.
В остальных случаях передачи имущественных прав, для которых порядок определения налоговой базы не был установлен, Минфин РФ рекомендовал определять налоговую базу в порядке, аналогичном порядку, закрепленному для операций по переуступке прав требований, то есть как сумму дохода по данным операциям (Письмо Минфина РФ от 15.12.2002 N 04-03-11/71).
Теперь перечень ситуаций передачи имущественных прав, для которых установлен порядок определения налоговой базы, представлен следующим образом:
Ситуация 1. Переуступка права требования денежного долга за реализованные товары, работы, услуги новым кредитором либо получение таким кредитором исполнения от должника (п. 2 ст. 155 НК РФ)
Новый кредитор, получивший денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, на основании соглашения об уступке или в силу закона будет начислять НДС либо в момент прекращения обязательства - то есть на момент получения денег от должника, либо на дату последующей передачи этого права требования.
Налоговая база при получении исполнения должника определяется как разница между суммами, полученными от должника, и стоимостью приобретенного права в соответствии с договором уступки права.
Если полученное право передается третьему лицу, то налоговая база определяется как разница между стоимостью приобретенного денежного права и доходами, полученными от нового кредитора.
Ранее переуступка права требования денежного долга, вытекающего из операций реализации товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению, также регулировалась п. 2 ст. 155 НК РФ. Был установлен такой же порядок определения налоговой базы.
Ситуация 2. Передача прав на жилые помещения, гаражи или машино-места третьим лицам (п. 3 ст. 155 НК РФ)
При передаче имущественных прав на жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, которые оформлены договорами долевого строительства и иными, налоговой базой будет разница между суммой дохода, полученной от приобретателя прав, и расходами на приобретение жилья (суммами, уплаченными по договорам долевого строительства и иным). НДС начисляется в периоде, в котором заключено соглашение об уступке (последующей уступке) требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). Ранее порядок определения налоговой базы для этой ситуации не был установлен. Стоит отметить, что новая редакция п. 3 ст. 155 НК РФ не устанавливает порядок определения налоговой базы для операций по передаче прав на нежилые помещения (за исключением гаражей и машино-мест). При решении вопроса о порядке налогообложения данных операций возможно два варианта действий. Первый - не облагать передачу прав на нежилые помещения НДС, поскольку не установлен такой элемент налога, как налоговая база. Второй вариант заключается в том, чтобы определять налоговую базу для таких операций по аналогии с передачей прав на жилые помещения. При выборе варианта поведения необходимо учитывать, что первый вариант может привести к спору с налоговыми органами (см. Хадырева О.В., "Продажа имущественных прав - изменения в налогообложении", "Главбух", 2005, N 20).
Ситуация 3. Передача денежного требования, приобретенного у третьих лиц либо получение исполнения от должника по такому денежному требованию (п. 4 ст. 155 НК РФ)
При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования. Момент определения налоговой базы - день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).
До 1 января 2006 г. к переуступке денежных требований был применим п. 2 ст. 155 НК РФ. Он устанавливает особенности определения налоговой базы для переуступки денежных требований, вытекающих из договоров реализации товаров (работ, услуг), причем только тех, операции по реализации которых подлежат налогообложению.
С 1 января 2006 г. действует п. 4 ст. 155 НК РФ, который определяет налоговую базу при переуступке иных денежных требований, не вытекающих из договоров реализации товаров (работ, услуг). Поскольку п. 4 ст. 155 НК РФ не содержит специальных оговорок, переуступка денежных требований, вытекающих из операций, не облагаемых НДС (например, из договора займа), также подлежит обложению НДС.
Ситуация 4. Передача прав, связанных с правом заключения договора и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ).
Совершенно новое правило обложения НДС сформулировано для организаций, которые передают права, связанные с правом заключения договоров, либо уступают арендные права.
При передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ, т.е. как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них налога. Момент определения налоговой базы - день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ). Ранее порядок определения налоговой базы для этой ситуации не был установлен.
Обращаем Ваше внимание на некоторые термины, используемые в ст. 155 НК РФ. Определения данных терминов в НК РФ не содержатся.
Термин "новый кредитор" используется в гл. 24 ГК РФ и обозначает лицо, к которому переходит требование от первоначального кредитора на основании договора об уступке требования или в силу закона (о случаях перехода прав кредитора на основании закона см. ст. 387 ГК РФ). Таким образом, новый кредитор - это лицо, ранее приобретшее требование в силу указанных в законе оснований перехода к нему этого требования или договора.
Термин "арендные права" используется в различных нормативных актах, например, ГК РФ (ст. 615, 631 ГК РФ), Земельном кодексе РФ (ст. 22) и иных. Из содержания данных актов следует, что под арендными правами понимают права арендатора, вытекающие из договора аренды.
Применительно к земельным отношениям в законодательстве г. Москвы содержится определение термина "право на совершение сделок с арендными правами" - это право лица, являющегося арендатором находящегося в собственности города Москвы земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, совершать сделки с арендными правами в порядке, установленном законами РФ и города Москвы (ст. 1 Закона г. Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве").
Таким образом, под передачей арендных прав понимают передачу арендатором третьим лицам своих прав пользоваться арендованным имуществом и иных прав, вытекающих из договора аренды.
В связи с изменениями в п. 4 ст. 164 НК РФ при передаче права на заключение договора или арендного права (ситуация 4) к налоговой базе в размере суммы полученного дохода (без НДС) применяется ставка 18%. Ко всем остальным ситуациям передачи имущественных прав (ситуации 1 - при получении оплаты (частичной оплаты) к налоговой базе в виде разницы между доходами и расходами на приобретение имущественного права применяется расчетная ставка 18/118% (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Алгоритм применения статьи 155 НК РФ для определения налоговых последствий при передаче имущественных прав
Если налогоплательщик передает денежное требование, то порядок определения налоговой базы описан в двух пунктах статьи 155 НК РФ одинаково:
В пункте 2 - если передается денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), подлежащего налогообложению.
Пункт 2 статьи 155 регулирует ситуации получения новым кредитором исполнения от должника по требованию оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), и последующую уступку права.
В пункте 4 - если передается ЛЮБОЕ денежное требование, приобретенное у третьих лиц.
Данный пункт регулирует следующие ситуации:
1. Передача новым кредитором права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению, третьему лицу;
2. Получение новым кредитором исполнения от должника по требованию об оплате прав на объекты интеллектуальной собственности;
3. Передача новым кредитором ранее приобретенного права требовать оплаты переданных имущественных прав (в том числе прав на объекты интеллектуальной собственности);
4. Передача новым кредитором третьему лицу денежного требования о выплате начисленных дивидендов, денежного требования о выплате части прибыли, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества и т.п.;
5. Получение новым кредитором исполнения от должника по денежным требованиям о выплате начисленных дивидендов, о выплате части прибыли, о выплате части прибыли по договору простого товарищества и т.п.;
6. Передача иных денежных требований, ранее приобретенных у третьих лиц;
7. Получение исполнения по денежным требованиям, ранее приобретенным от третьих лиц.
Если передается НЕДЕНЕЖНОЕ требование, то статья 155 НК РФ регулирует только 2 ситуации:
1. передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав. Порядок определения налоговой базы установлен п. 5 ст. 155 НК РФ;
2. передача имущественного права, в том числе участником долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места - фактически это право требовать предоставить жилой дом, жилое помещение, долю в жилом доме или жилом помещении, гараж, машино-место. Порядок определения налоговой базы установлен п. 3 ст. 155 НК РФ.
Итак, новая редакция статьи 155 НК РФ не дает прямого ответа, подлежат ли налогообложению первичная уступка права требования, например, передача поставщиком права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), новому кредитору, а также передача поставщиком права требовать оплаты переданных по договору прав на объекты интеллектуальной собственности. Указанные ситуации не охватываются пунктами 1 - 3 статьи 155 НК РФ.
Кроме этого, остается вопрос о налогообложении при передаче новому кредитору денежного требования о выплате начисленных дивидендов акционером, денежного требования о выплате части прибыли участником общества, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества товарищем и т.п., поскольку данная ситуация не охватывается пунктом 4 ст. 155 НК РФ в силу того, что данное право не является приобретенным у третьих лиц. Остались вне поля правового регулирования все иные ситуации передачи неденежных прав, кроме перечисленных в пунктах 3, 5 статьи 155 НК РФ, в частности, передача права требовать поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Подробное рассмотрение этих ситуаций с легкостью может стать темой отдельного исследования. При этом всегда, когда вопрос об определении налоговой базы не урегулирован в НК РФ, налогоплательщик выбирает один из следующих вариантов поведения: применить ст. 17 НК РФ, которая предусматривает право не уплачивать налог в случае, если какой-либо элемент налога, включая налоговую базу, не определен в Налоговом кодексе (Постановление ФАС СЗО от 03.05.2005 N А56-23705/04), либо облагать НДС разницу между расходами на приобретение права (стоимость доли) и доходами, полученными от передачи прав, исходя из правил определения налоговой базы, предусмотренных пунктами 2, 3 и 4 статьи 155 НК РФ. При выборе вариантов действий следует помнить, что выбор первого варианта повлечет возникновение спора с налоговым органом.
Предоплата по операциям передачи имущественных прав
Неясным является вопрос о том, следует ли включать в налоговую базу суммы предоплаты, полученные при совершении операций по передаче имущественных прав. Дело в том, что редакция п. 1 ст. 167 НК РФ не позволяет сделать однозначный вывод по этому вопросу.
С одной стороны, в п. 1 ст. 167 НК РФ указано, что правила этого пункта об определении момента определения налоговой базы как наиболее ранней из дат - даты отгрузки или даты предоплаты - применяются, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ. Пунктом 8 ст. 167 НК РФ установлен специальный порядок определения момента определения налоговой базы для случаев передачи имущественных прав. То есть, общий порядок (момент определения налоговой базы как наиболее ранняя из дат - предоплата или отгрузка) для этой ситуации применяться не должен. А руководствуясь положениями п. 8 ст. 167 НК РФ, на дату предоплаты за передаваемые имущественные права момента определения налоговой базы не возникает.
С другой стороны, в пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ прямо указано, что день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав может признаваться моментом определения налоговой базы (если он наступает ранее даты передачи имущественных прав). То есть предполагается определение момента определения налоговой базы при передаче имущественных прав с помощью правила п. 1 ст. 167 НК РФ.
Официальных разъяснений о применении положений ст. 167 НК РФ к операциям передачи имущественных прав пока не поступало. Следует помнить, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ). При выборе варианта поведения помните, что невключение предоплаты в налоговую базу в периоде ее получения повлечет за собой возникновение спора с налоговым органом.
Налоговые вычеты при передаче имущественных прав
Новыми редакциями ст. 171 - 172 НК РФ общий порядок применения налоговых вычетов распространен на суммы НДС, уплаченные налогоплательщиком при приобретении имущественных прав. По общему правилу реквизиты счетов-фактур, предусмотренные п. 5 ст. 169 НК РФ, предусматривают отражение в счете-фактуре сведений о передаваемых имущественных правах, счета-фактуры при передаче имущественных прав выставляются также не позднее пяти дней со дня передачи имущественных прав.
При этом обращаем Ваше внимание, что налогоплательщик вправе применить налоговые вычеты по суммам налога, уплаченным при приобретении имущественных прав, и до введения указанных изменений, поскольку передача имущественных прав облагалась НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, что признавали налоговые органы.
Переходные положения
Исходя из единственной нормы НК РФ, применяющейся в данном случае по аналогии, которая регулирует переходные положения (п. 8 ст. 149 НК РФ), новые положения об исчислении НДС применяются, если передача имущественных прав произошла в 2006 году, т.е. соглашения об уступке вступили в силу в 2006 году, если в соглашении не прописан особый порядок перехода прав.
В особом порядке НДС с продажи имущественных прав нужно рассчитывать по операциям, указанным в ст. 155 НК РФ: при уступке денежных требований, передаче прав на жилье, гаражи, машино-места, а также арендных прав и прав на заключение договора.
При передаче прав на жилые и нежилые помещения, гаражи и машино-места НДС рассчитывается по ставке 18/118 с разницы между ценой продажи права и затратами на их покупку.
При передаче арендных прав и права заключения договора НДС начисляйте на стоимость переданного права по ставке 18%.
Если продажа имущественного права не подпадает под особый порядок, то НДС рассчитывайте в общем порядке — со всех доходов, которые связаны с оплатой права.
Передача каких имущественных прав облагается НДС
НДС облагается передача любых имущественных прав (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Исключения:
- передача права не является объектом обложения НДС. Например, организация передает имущественное право своему правопреемнику (пп. 7 п. 2 ст. 146 НК РФ);
- передача имущественного права освобождена от обложения НДС. Например, внесение имущественных прав во вклад по договору инвестиционного товарищества (пп. 34 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Для некоторых видов имущественных прав установлен особый порядок расчета НДС:
- при уступке денежного требования (цессии) (п. п. 1, 2, 4 ст. 155 НК РФ);
- при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи, машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).
Если передача имущественных прав не подпадает под особый порядок, который предусмотрен ст. 155 НК РФ, то НДС рассчитывается в общем порядке — со всех доходов, связанных с оплатой прав (п. 2 ст. 153 НК РФ). Такой вывод следует из Писем Минфина России от 24.03.2017 N 03-07-11/17212, от 27.07.2016 N 03-07-11/43845, от 27.10.2017 N 03-07-11/70530.
Как исчислить НДС при передаче имущественных прав на жилые дома и нежилые помещения
НДС при передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места рассчитывайте так (п. 3 ст. 155, п. п. 3, 4 ст. 164 НК РФ):
Состав расходов на приобретение имущественного права Налоговый кодекс РФ не ограничивает.
Но Минфин России считает, что учесть можно только те деньги, которые вы уплатили застройщику за строительство объекта. Проценты по кредиту, например, учесть нельзя (Письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Также нельзя учесть расходы, связанные с продажей имущественного права. Например, вознаграждение, которое вы выплатили своему агенту, за то, что он подыскивал для вас покупателей (Письмо Минфина России от 06.02.2018 N 03-07-11/7476).
Налог нужно начислить на день уступки права по договору (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Если договор о передаче права подлежит госрегистрации, то считается, что передача права происходит в момент регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Значит, НДС нужно начислить на день регистрации договора.
Если вы получили аванс в счет предстоящей уступки имущественного права, то надо исчислить НДС.
До 30.09.2018 включительно вы должны исчислить НДС по ставке 18/118 со всей полученной суммы аванса (Письмо Минфина России от 30.03.2015 N 03-07-15/17428).
В Налоговом кодексе РФ не указано, можно ли принять к вычету авансовый НДС после передачи имущественного права покупателю, как при продаже товаров (работ, услуг). Минфин России считает, что такой НДС можно только вернуть или зачесть в порядке ст. 78 НК РФ (Письмо Минфина России от 30.03.2015 N 03-07-15/17428).
Однако, на наш взгляд, позиция Минфина России спорная. Даже если вы начислили НДС с аванса, вы можете принять его к вычету с даты передачи имущественного права покупателю. В п. 8 ст. 171 НК РФ действительно говорится только о вычете НДС с предоплаты товаров (работ, услуг). Об имущественных правах не сказано. Но вывод о возможности принять НДС с предоплаты к вычету следует из п. 6 ст. 172 НК РФ, согласно которому такой вычет применяется с даты передачи имущественных прав.
С 01.10.2018 при получении аванса НДС нужно исчислять с разницы между авансом и размером денежного требования, который определяется исходя из доли аванса в стоимости уступаемого требования. Начисленный НДС с аванса вы сможете принять на основании п. 8 ст. 171 НК РФ.
Счет-фактуру выставляйте в течение пяти календарных дней со дня передачи имущественных прав (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
НДС при передаче имущественного права на нежилые помещения рассчитывается в , что и по жилым помещениям (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09, Письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291). Есть и иное мнение: порядок определения налоговой базы в отношении жилых помещений нельзя применить к передаче прав на нежилые помещения (Письмо Минфина России от 28.08.2018 N 03-07-11/61127). Считаем, что инспекции будут придерживаться первой позиции, поскольку не должны руководствоваться разъяснениями, которые не согласуются с актами высших судов (Письма Минфина России от 08.04.2015 N 03-04-07/19647, от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571). Однако риск доначислений не исключен.
Как исчислить НДС при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора
НДС при передаче права на аренду или права на заключение договора рассчитывается так (п. 1 ст. 154, п. 5 ст. 155, п. 3 ст. 164 НК РФ):
Налог нужно начислить на день передачи права по договору (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Если договор о передаче права подлежит госрегистрации, то считается, что передача права происходит в момент регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Значит, НДС нужно начислить на день его регистрации.
В течение пяти календарных дней со дня передачи имущественных прав нужно выставить счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
НДС, который начислен с передачи имущественных прав, включайте в общую сумму налога по итогам квартала (ст. 163, п. 4 ст. 166 НК РФ).
Если для совершения операции по реализации арендных прав или прав на заключение договора вы приобрели товары (работы, услуги, имущественные права), то сумму НДС, уплаченную при их покупке, можете принять к вычету в общем порядке (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).
