Документы о правах на земельные участки, находящиеся в частной собственности, в том числе, если на них возведён дом, разделены на правоустанавливающие и подтверждающие право владения недвижимым имуществом. Последнее отображает, что земельный объект на самом деле находится в собственности указанного владельца. Говоря же именно о правоустанавливающих бумагах, они выступают в качестве оснований для получения прав собственности.

Правоустанавливающие документы можно сгруппировать в следующий список:

Само свидетельство регистрации прав собственности с внесением владельца в единую базу, по своей сути не является правоустанавливающим и лишь приобщается к пакету документов, утверждающего возникновение такого права.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Подтверждающие права

Что касается документов, которые подтверждают право владельца на его земельный участок, дом, построенный на нём или прочий недвижимый объект, возведенный на нем, к ним отнесены:

  • Свидетельства, удостоверяющие права собственности на территорию, к которым обязательно прилагается кадастровые паспорт и план;
  • Свидетельства, удостоверяющие права на землю;
  • Свидетельства о правах на пожизненно наследуемое имущество;
  • Бумаги о бессрочном постоянном использовании;
  • Государственные акты, подтверждающие права владения, пожизненное наследование или бессрочную эксплуатацию.

Перечисленные выше документы, обладают юридической силой лишь тогда, когда прилагаются к правоустанавливающему документу. Именно поэтому в самом свидетельстве о зарегистрированных правах собственности на землю, всегда есть ссылка на устанавливающий эти права документ. Это может быть договор купли-продажи, обмена, ренты, соглашение о разделе земли, судебное решение, прочее.

Кроме того, там же обозначается информация о владельце территории, виде прав, характеристики участка, его категория, индивидуальный номер по кадастру, а также наличие ограничений и обременений.

Обязательно при покупке

Каждый гражданин, который приобрёл земельный участок путём его покупки, должен знать, какие именно бумаги должны обязательно оставаться у него на руках на протяжении всего периода существования этой недвижимости. Непредвиденные конфликты и споры бывают и после нескольких лет владения имуществом. Некоторые из них бывают вовсе плачевные. Такие обстоятельства попросту вынуждают владельцев перестраховываться и внимательно относиться к документальному вопросу.

После покупки земли, в том числе, если на ней построен дом, важно сохранить четыре основных документа:

  • Договор покупки участка со всеми подписями и реквизитами;
  • на объект недвижимости и дом, если он есть;
  • , чтобы убедиться в том, что объект не находится под арестом или в залоге.

Если земля приобреталась у физического лица, следует просить письменное, заверенное нотариусом согласие второго супруга на продажу участка, справку о дееспособности, в том числе и супруга, документы об отсутствии задолженности по земельным налогам и согласие попечительского совета на сделку, если в ней фигурируют несовершеннолетние.

Если нужные бумаги отсутствуют

Бывает и так, что какие-либо необходимые правоустанавливающие бумаги на землю или частный дом отсутствуют. Их необходимо в обязательном порядке восстановить, не откладывая этот процесс на потом.

Если участок был приобретен до 1998-го года, то сведения о нем хранятся в Бюро технической инвентаризации по месту расположения объекта. Если дом и земля приобретались позже, все сведения о них есть в органах Росреестра. Получить информацию можно из любого региона страны.

К правоустанавливающим относятся те документы на земельный участок, которые указывают основание, которое дает конкретному лицу право собственности. В первую очередь имеются в виду договоры (например, о покупке), на основании которых объект недвижимости перешел от одного владельца другому. Подробный перечень представлен в статье.

В большинстве случаев на 2019 год к таким документам относят договоры, на основании которых владелец земли:

  • стал собственником участка;
  • или стал его арендатором с возможностью дальнейшего выкупа.
документ основание для возникновения права
договор купли-продажи приобретение участка за деньги путем наличного или безналичного расчета, в том числе за счет кредитных средств и/или средств государственной поддержки
договор мены обмен одного участка на другой с доплатой (неравноценный) или без таковой (равноценный)
договор дарения безвозмездная передача участка от одного человека другому
договор аренды* использование участка по назначению в течение определенного срока или бессрочно
соглашение о расторжении любого из этих договоров если была заключена сделка и подписан договор, однако затем стороны изменили решение, они подписывают соглашение о расторжении договора, объект недвижимости возвращается прежнему владельцу
свидетельство о праве на наследство переход объекта по наследству по ранее составленному завещанию (обязательно заверяется нотариусом) или по закону (родственника без завещания, на основании закона)
соглашение о разделе имущества подписывается между супругами, которые расторгли официальный брак; при разделе стороны могут руководствоваться как законодательством, так и положениями брачного договора (при наличии)
судебное решение ** участок может перейти в собственность лица в результате судебного разбирательства (например, дела о разделе имущества между супругами или наследниками)
акт с решением органа власти *** соответствующее решение может принять любой орган власти или орган местного самоуправления (например, предоставление земли многодетной семье для строительства капитального жилого дома)

* Является правоустанавливающим документом только в тех случаях, если предполагается постепенный выкуп участка у действующего собственника. Арендатор выплачивает как арендную плату, так и выкупную цену (ежемесячно) и в итоге становится новым собственником земли.

** Судебное решение становится правоустанавливающим документом только при условии вступления в силу и отсутствия попыток обжалования со стороны заинтересованных лиц (в течение установленных сроков, например, 1 месяца). Оригинал решения хранится только в канцелярии, поэтому собственник может получить только копию – это должен быть еще один напечатанный документ с оригинальной печатью и собственноручной подписью судьи.

*** Решение может принято федеральным, региональным органом власти, а также органом местного самоуправления (например, Администрацией конкретного района). Земля предоставляется на конкурсной или внеконкурсной основе (в первую очередь льготным категориям граждан – многодетным семьям, Героям СССР и РФ, инвалидам разных групп и др.).

Законодательная база и юридическое значение

Вопросы о документах, которые подтверждают факт права собственности, а также о регистрации недвижимых объектов, сделок, проводимых с ними, регулируются федеральным законодательством.

В этом федеральном законе регулируется порядок регистрации прав собственности на участки (и другие объекты), а также приводятся требования к соответствующим документам. Текст должен быть написан разборчиво, слова употребляются в полном виде, без сокращений. Договоры составляются минимум в 2 экземплярах – по 1 для каждой стороны (на практике их составляют в 3 экземплярах, поскольку еще 1 договор остается в органе регистрации сделки – Росреестре). Каждый из этих экземпляров составляется в оригинальном виде (не копия) и имеет одинаковую юридическую силу.

Важно понимать, что к правоустанавливающим документам не относится свидетельство о собственности, или выписка из . Эти документы являются правоподтверждающими, поскольку они не указывают на основание перехода участка в собственность, а только подтверждают этот факт.

Таким образом, с юридической точки зрения правоустанавливающие документы обладают такими свойствами:

  1. Они являются основным доказательством принадлежности участка конкретному лицу (приводится конкретное основание возникновения/перехода права собственности).
  2. Эти документы подлежат обязательной государственной регистрации. Это означает, что при совершении любой сделки с землей недостаточно просто подписать документ (в том числе между родственниками, при дарении участка). Договор вместе со всеми остальными бумагами необходимо принести в местное отделение Росреестра, где происходит регистрация права собственности. За процедуру предусмотрена госпошлина 2000 рублей . Также провести регистрацию можно и в любом офисе – единого центра по оказанию госуслуг гражданам. Срок оформления составит до 10-15 рабочих дней .
  3. Без наличия оригиналов документов невозможно совершить никакую сделку с земелей (продажа, обмен, составление завещания и т.п.), потому что именно эти бумаги подтверждают права владельца земли.

Такие документы обладают полной юридической силой, однако они тоже могут быть подделаны. Поэтому покупателю или другой заинтересованной стороне можно самостоятельно проверить их подлинность, заказав выписку из ЕГРН. В документе содержится описание земельного участка и все личные данные его владельца.

Образец

Законодательство не предъявляет строгих требований к образцам этих бумаг, однако в тексте обязательно нужно отразить такие важные условия, как:

  • ФИО, паспортные данные, адреса и контакты сторон;
  • предмет договора – например, продажа участка;
  • описание прав и обязанностей, ответственности сторон;
  • четкое описание стоимости и порядка расчетов;
  • как распределяются расходы (пошлина, услуги нотариуса).



Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

К договорам обязательно прикладываются акты приема-передачи. Их подписание означает фактический переход участка от одного владельца другому.

Нотариальное заверение договоров

В большинстве случаев нотариального заверения договоров или других бумаг при совершении сделок с участками не требуется. Но законодательство описывает 3 ситуации, когда обращение к нотариусу обязательно:

  1. Если продается не весь участок, а только его доля.
  2. Если продается земля, которая формально принадлежит несовершеннолетнему.
  3. Если участок принадлежит ограниченно дееспособному человеку (решение о недееспособности может быть принято только судом).

Наряду с этим ряд документов также должны обязательно заверяться у нотариуса:

  • копии бумаг;
  • , которое нажито супругами в браке (после развода);
  • соглашение супруга с действиями мужа/жены при продаже участка (во время брака).

Купили участок в коттеджном поселке, получили в наследство участок земли в далекой области и не поехали его регистрировать на себя, остался бабушкин дом в деревне… Документы на землю вызывают больше вопросов, чем документы на квартиру.

Что является «документом на землю»?

Все документы на недвижимое имущество делятся на две группы - правоустанавливающие и правоподтверждающие. Вторые просто показывают, что недвижимость, действительно, ваша. И только первые являются основание для возникновения права собственности.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • Акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • Договор купли-продажи земельного участка;
  • Договор дарения земельного участка;
  • Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
  • Договор аренды с последующим выкупом;
  • Соглашение о разделе имущества, брачный договор;
  • Иные документы-основания предусмотренные действующим российским законодательством.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство о праве собственности на землю с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;
  • Свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);
  • Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей; - свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;
  • Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Все эти свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя).

Помимо этого указывается:

  • субъект права (Ф.И.О., его персональные данные);
  • вид права («собственность», «бессрочное пользование»);
  • описание объекта права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);
  • кадастровый или условный номер;
  • существующие ограничения (обременения) права.

Важно, что право собственности возникает не зависимо от наличия или отсутствия правоподтверждающих документов. Сложности могут возникнуть, если землю будут изымать для государственных нужд. Процедура предусматривает выявление правообладателей земельного участка. Если же о них отсутствует запись в ЕГРП, то на такие участки в судебном порядке может быть признана публичная собственность.

Анна Левитова, управляющий партнера W1 Evans говорит, что проверка земельных участков при сделке купли-продажи имеет свои особенности. Так, например, если земельный участок перешел по наследству нужно убедиться, что при наследовании были соблюдены все условия законодательства, и все ли наследники, которым полагается доля по закону, получили причитающуюся им долю. Кроме того, существуют свои особенности у разных участков, в зависимости от категории земель. На некоторых участках строительство не предусмотрено.

По участкам, приобретенным по безвозмездным сделкам (наследство, дарение) не требуется согласие супруга(и) при отчуждении (даже если супруг был на момент получения земельного участка в дар или наследство).

Не стоит забывать и об особенностях налогообложения. Например, с 01.01.2006 г. был отменен налог на имущество, полученное в порядке наследования.

Однако с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Т.е. покупателю необходимо проверить чтобы продавец исполнил свои налоговые обязательства.

Что касается приобретения земельного участка, на котором расположен жилой дом, то изменений никаких нет. На практике можно заключить как два, так и один договор купли-продажи, в котором обязательно указывается отдельно цена за земельный участок и отдельно за дом.

Какой пакет документов должен остаться на руках у покупателя, чтобы он потом не имел проблем с дальнейшим владением и распоряжением своим участком?

  • Зарегистрированный договор купли - продажи (экземпляр покупателя);
  • Свидетельство о праве собственности на участок / дом Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Желательно запросить выписку из ЕГРП, справку об отсутствии зданий, сооружений на участке, справку об отсутствии арестов.

Илюхина Татьяна,генеральный директор GOOD WOOD development, обращает внимание, что если продавец - физическое лицо, то не лишним будет перед сделкой запросить у него - нотариальное согласие супруги на совершение сделки, справку об отсутствии налоговой задолженности по земельному налогу, разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний, справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и здоров.

Сделка оформляется двумя вариантами:

  • договор купли- продажи на участок и договор купли- продажи на дом (в случае, когда дом уже оформлен в собственность продавца);
  • договор купли- продажи на участок, договор строительного подряда на дом.

Также допускается заключение предварительных договоров, фактически говорящих о ваших намерениях.

Есть ли нюансы в составлении договоров купи-продажи земельного участка в в зависимости от вида разрешенного пользования земли?

Договор может использоваться типовой, и одним из обязательных условий является как раз указание в нем категории по целевому назначению и вид разрешенного использования.

Если покупать участок, то разницы при его оформлении нет, за исключением земель С/Х назначения, так как для них предусмотрено преимущественное право покупки государством.

Невозможно приобрести земли, на которых расположены гос.природные заповедники, здания ВСРФ, объекты организаций Федеральной службы безопасности и т.д., участки в государственной или муниципальной собственности, входящие в состав лесфонда, загрязненные радиоактивными веществами и т.д.

Поэтому лучше проверить нет ли обременений на участок. Например, сервитут (обязательство обеспечения доступа проезда транспорта или доступа к коммуникациям), ограничения по застройке, коммуникации (газопроводы, кабели), либо участок заложен собственником в банке.

При обосновании права на земельный участок основным является Такой документ (договор, акт, свидетельство) необходим при совершении любой сделки с участком или доказательства того, что земельный участок является собственностью.

При совершении каких-либо сделок с недвижимостью, в том числе с участком земли, покупатель обычно интересуется где приведены основные характеристики участка. Но этот документ является вторичным, правоподтверждающим.

Основным же документом является документ, относящийся к разряду правоустанавливающих. Поэтому при приобретении участка необходимо проверить наличие и правильность такого документа.

Такой документ важен и для самого собственника участка.

Только при наличии такого документа он может подтвердить свои права на участок при его , или даче в залог. Только такой документ поможет собственнику в суде при рассмотрении дел о незаконных требованиях других претендентов на его участок.

Виды документов

Перечень основных правоустанавливающих документов приведен ст. 17 закона №122-ФЗ 1997 года и ст.14 закона 218-ФЗ (2015 год).

К таким документам относятся:

Кроме указанных выше, существует еще целый ряд документов, которые также относятся к документам основаниям.

Как образуются и кем выдаются?

В первом случае свидетельство о праве на землю выдается тем органом, который выделил участок земли.

Договор о купле-продаже участка заключается между участниками сделки и, в общем случае, не требует нотариального удостоверения.

Нотариальное удостоверение требуется только при заключении сделки с имуществом несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан.

У каждого из участников сделки остается свой экземпляр договора. оформляется между одаряемым и дарителем и не требует нотариального заверения. Но иногда лучше удостоверить договор подписью нотариуса.

Такая мера может оградить одаряемого от нападок других претендентов на участок. После рассмотрения дела, связанного с принадлежностью данного участка тому или иному гражданину, суд выдает истцу экземпляр своего решения, которое может являться правоустанавливающим документом.

Выдается наследнику после подачи им заявления в нотариальную контору по истечению полугода со смерти умершего. Это свидетельство может быть выдано раньше, если наследник один или все другие наследники отказались от наследства.

Бесплатная приватизация возможна только для участков, полученных до 2001 года и предназначенных для садоводства, огородничества, приусадебного хозяйства.

В этом случае документ о праве собственности выдается собственнику местными органами после подачи документов на приватизацию.

Форма документов

Документы – основания, должны иметь соответствующую форму. В таком документе обязательно должны присутствовать следующие данные:

  • информация о владельце (фамилия, имя, отчество, паспортные данные);
  • вид права на участок (собственность, права владения);
  • параметры участка (местоположение, );
  • номер из кадастра.

Срок действия

Срок действия документов, устанавливающих права на землю, не ограничен временем, и их юридическая сила со временем не меняется. Это, в частности, относится к документам советского времени, когда государство бесплатно раздавало участки земли трудящимся.

Например, в садовом товариществе «Изобретатель», созданном в 1990 году, участки выдавались по решению властей Зарайского района 1989 года. Документ о праве собственности был выдан в 1993 году.

И хотя в свидетельстве указано на его временное действие, это свидетельство действует уже 24 года и на его основании в 2016 году была произведена регистрация участка и выдана выписка из ЕГРП.

Эти документы перестают действовать при прекращении права пользования участком, что может произойти при следующих операциях с участком:

  • конфискации;
  • передаче наследникам;
  • совершении сделки.

При потере или утраты документов – оснований их надо восстановить. Если этого не делать, то при обнаружении отсутствия документов местные власти могут вынести решение о самовольном захвате участка (ст. 71.1 КоАП). В дальнейшем участок может быть изъят и передан администрации населенного пункта.

Восстановить документы можно путем поиска их экземпляров в местном архиве. Если это не помогает, то необходимо обратиться в суд с иском. При этом надо представить все имеющиеся документы.

При отсутствии у собственника или наследника документов-оснований для представления в суд, нотариусу, а также для сверки с представленным собственником экземпляром документа, может потребоваться выписка из ЕГРН о содержании документа-основания.

Получить такую справку, содержащую реквизиты документа основания (наименование, номер, дату вступления в силу), может только собственник участка или его доверенное лицо.

Бывают правоустанавливающие и правоудостоверяющие (правоподтверждающие). Правоустанавливающими являются "документы-первоисточники", на основании которых выдается правоудостоверяющий документ (свидетельство о государственной регистрации права).

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для . Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав). Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка. В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

Договоры и акты приема-передачи к ним (купля-продажа, дарение, мена, приватизация и др.);

Решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);

Свидетельства о праве на наследство;

Решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков.

Имейте в виду, что так называемые свидетельства о правовой регистрации, о внесении в реестр собственников и т.п., выданные БТИ, органами местного самоуправления, сами по себе не являются правоустанавливающими. Их можно только приобщить к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав на землю.

Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Специалисты Минэкономразвития России в Письме от 9 ноября 2009 г. N Д23-3585 сделали вывод, что решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием возникновения такого права. То есть такое решение является надлежащим правоустанавливающим документом.

Если же земельный участок предоставлен в собственность или аренду, то соответствующее решение о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов является исключительно основанием для заключения соответствующего договора и не является сам по себе правоустанавливающим документом. В указанном случае права на земельные участки возникают на основании соответствующих договоров. Таким образом, надлежащими правоустанавливающими документами при предоставлении земли в аренду или на правах собственности являются в совокупности решения о предоставлении земельного участка или протоколы о результатах торгов, а также договоры отчуждения земельного участка.

Правоудостоверяющие документы

К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

Свидетельство о праве собственности на землю (в том числе по Постановлению Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которое утратило силу) с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

Свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);

Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей (по Постановлению N 177);

Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению N 177);

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей").

Это важно. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). С 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен ст. 7.34, которая устанавливает ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Имейте в виду, что указанные свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя). Помимо этого указывается:

Субъект права (Ф.И.О., его персональные данные; наименование организации, ИНН, ОГРН, дата госрегистрации, адрес и др.);

Вид права (например, "собственность");

Кадастровый (или условный) номер;

Существующие ограничения (обременения) права.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права является правоудостоверяющим (правоподтверждающим), а не правоустанавливающим документом. То есть наличие свидетельства подтверждает факт государственной регистрации права на земельный участок, но не влияет на его существование. При этом единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Юридическая сила

Документы, подтверждающие права на землю, выданные в советское время или до утверждения новых действующих форм таких документов, признаются юридически действительными (ст. ст. 6, 14, 17 Закона о госрегистрации прав). Это означает, что нет обязанности менять их на новые. Так, действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные организациям и гражданам до 31 января 1998 г., то есть до введения в действие указанного Закона. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Но в случае необходимости совершить сделку с такой землей (купить, продать, сдать в аренду и др.) необходимо перерегистрировать права на землю (п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации прав), то есть пройти процедуру государственной регистрации права. При этом правоустанавливающие документы на землю и свидетельство о зарегистрированном праве и по смыслу, и по содержанию не должны противоречить сведениям, указанным в других справках и документах из комплекта, который необходим для совершения сделки с землей.

К сведению. С 1 марта 2010 г. организации - собственники недвижимости, в том числе земельных участков, могут отправлять в электронном виде документы, необходимые для постановки недвижимости на кадастровый учет. Это, например, межевой план, акт согласования местоположения границ земельного участка. Документы, подаваемые в электронном виде, нужно заверить электронной цифровой подписью. Электронное заявление в Росреестр можно подать через портал государственных услуг (www.gosuslugi.ru) либо через официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru) (Приказ Минэкономразвития России от 28 декабря 2009 г. N 555).

Утрата документов

Если право на земельный участок возникло после 31 января 1998 г. (введение в действие Закона о госрегистрации прав), то вся информация должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (прежнее название - Федеральная регистрационная служба России). Как правило, вопросами кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки занимаются отдельные структурные подразделения Росреестра.

Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226 утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Информация предоставляется в виде выписок из ЕГРП и справок о содержании правоустанавливающих документов.

В случае утраты по какой-либо причине документов на земельный участок необходимо обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании таких документов. Полученная выписка подтвердит право на земельный участок. Ее будет достаточно для совершения сделки с земельным участком. Если в системе Росреестра искомые документы отсутствуют, то их, скорее всего, следует истребовать в уполномоченных органах местного самоуправления. Дело в том, что, по данным Росреестра, на уровне муниципалитетов продолжают функционировать структурные подразделения, не наделенные полномочиями в области государственного технического учета и технической инвентаризации. Они продолжают хранить архивы дел и документов на объекты недвижимости и нередко отказываются передавать их в установленном порядке в систему уполномоченных органов Росреестра.

Информация о зарегистрированных правах на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества по общему правилу предоставляется за плату. Ее размер установлен Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме":

Для физических лиц - 100 руб.;

Для юридических лиц - 300 руб.

Запрошенная информация должна быть предоставлена в течение пяти рабочих дней (или мотивированный отказ).

Таким образом, основными документами на землю являются свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, а также кадастровый план участка.