В этой статье мы постараемся разобраться с некоторыми наиболее распространенными проблемами, с которыми сталкиваются владельцы дачных участков и загородных домов.

Виды частных земельных участков:

Сельскохозяйственного назначения;
. территории населенных пунктов.
Внутри каждой из категорий существует также разделение на виды разрешенного использования, которых насчитывается несколько сотен. Наиболее распространенные из них - под индивидуальное жилищное строительство, под дачное строительство, для садоводства, для огородного или дачного хозяйства.
Участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать государству, российскому юридическому лицу или гражданину Российской Федерации, продажа таких территорий иностранным лицам запрещена.
Есть также участки, которые изъяты из оборота, сделки с ними запрещены.

Суть проблемы

В данный момент не все участки земли оформлены надлежащим образом. Это связано с тем, что многие из них оформлялись еще согласно законодательству СССР, другие - в соответствии с требованиями, принятыми в Российской Федерации. Государство стремится к упорядочиванию этого процесса, чтобы у всех владений были выделены свои границы, и чтобы каждый участок был поставлен на кадастровый учет.
К законодательству, регулирующему права владельцев земельных участков, относятся: Земельный кодекс и ряд Федеральных законов. В этих документах описаны права владельцев, порядок продажи и передачи участков в наследство, различия между землями сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и многое другое.
Во времена СССР вся земля принадлежала государству. Гражданам участки предоставлялись в бессрочное (постоянное) пользование или в наследуемое пожизненное владение. Оформление территорий в собственность стало проводиться с 1990 года. Причем должного внимания оформлению документов не уделялось. Свидетельства на право собственности выдавались на основании заявления, а их выдача нигде не фиксировалась. Это послужило корнем многих проблем с земельными участками. Такая неразбериха в правах на собственность и границах является благоприятной средой для мошенников.
Большая часть населения по настоящее время не имеют прав собственности на землю, выделенную еще при СССР. Такими участками можно пользоваться, но чтобы оставить его в наследство или продать придется все же оформить собственность.
В собственность участки земли передавались и передаются путем их приватизации. До определенного размера такие территории передаются бесплатно, если норма превышена - необходима доплата.

Основные проблемы владельцев дачных участков


До сих пор остаются нерешенными многие проблемы с оформлением документов на земельные участки , основными из которых являются:
1) В старых дачных поселках большинство земельных участков все еще не оформлено в собственность, что в основном связано с отсутствием каких-либо документов (свидетельств, договоров, расписок, выписок, актов).
2) Отсутствие точных границ участка. Согласование места расположения территории и проведение землеустроительных работ - процедура достаточно емкая. Привлекается специализированная организация для измерения границ, получается кадастровый паспорт на участок, в котором указано его местоположение. Некоторые из указанных этапов требуют определенных материальных затрат.
3) Нередкими являются ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько хозяев. При этом иногда у каждого из них есть документы, подтверждающие право собственности, выданные еще во времена СССР или в начале 90-х годов.
4) Дачный поселок является собственностью товарищества или организации с начала 90-х годов, но у нее отсутствуют документы или неправильно оформлены.
5) Земельный участок находится в ограниченном использовании из-за сетей, проходящих по его территории, установленных сервитутов, дом или участок условно поделен на несколько семей, отчуждение части участка другому лицу.
Если пришлось столкнуться с ситуацией, когда границы участка обозначены, но проблема с оформлением документов возникла со стороны других лиц (например, соседей, председателя правления), то самым надежным и быстрым, хоть и не приятным, вариантом будет обращение в суд. Если даже у владельца не будет хватать каких-то документов на землю, но он пользовался ею более 15 лет, - дело будет решено в его пользу.
К другим проблемам дачников относится недостаток в обеспечении дачных поселков коммуникациями, в основном из-за изношенности и малой мощности инфраструктуры районов (в основном это качается электричества).
Участки, оформленные в право бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного владения
Большое количество дачных участков по настоящее время оформлены в бессрочное (постоянное) пользование или на правах пожизненного наследуемого владения. Такой землей можно пользоваться, но ею нельзя распоряжаться. За владение ею с дачника каждый год взымается земельный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Срок переоформления участка в право собственности не лимитирован и гражданин может вообще не заниматься эти вопросом.
Участок можно приватизировать у государства в случае, если на нем построен дом, на который полностью и правильно оформлены в собственность все документы. Приватизация также проводится после определения и указания координат границ владений. Участок ставится на кадастровый учет и гражданину выдаются документы на право собственности.
Приватизация может быть бесплатной или платной. Платная, в свою очередь, может быть льготной или нет. Не бесплатную могут претендовать те, кто оформил документы о праве собственности на дом до 1 июля 1990 года. Приватизировать участок, пользуясь льготами, могут граждане, оформившие собственность на дом до 30 октября 2001 года. Для всех остальных приватизация проводится за полную стоимость.

С о времен проведения земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет. В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике. Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента(например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового(чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.

Проблема № 1

Не согласован порядок пользования земельным участком

Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка(пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации(далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации(далее — ЗК РФ).

Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.

К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.

Как показывает судебная практика, даже если новый собственник объекта недвижимости не был поставлен в известность о сложившемся порядке пользования земельным участком, требования об установлении нового порядка могут быть рассмотрены как посягательство на права собственника земельного участка и суды зачастую оставляют их без удовлетворения(определение ВС РФ от 28.12.2015 № 306-ЭС15−16 430 по делу № А12−45 548/2014, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18.08.2015 по делу № 33−7863/2015).

А ведь разрешить такую проблему можно было и во внесудебном порядке, заблаговременно заключив соглашение о порядке пользования земельным участком. Важно, чтобы одной из сторон указанного соглашения выступал собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Проблема № 2

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ« Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(далее — Закон об оценочной деятельности). Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и(или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену. В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации(далее — ВС РФ) от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка. Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка(определение ВС РФ от 21.09.2015 по делу № 51-АПГ15−22, определение ВС РФ от 29.07.2015 № 46-АПГ15−11).

Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, даже если кадастровая стоимость в итоге будет снижена, затраченное предпринимателем время может стать катастрофой для бизнеса. Для того, чтобы решить проблему с наименьшими потерями, рекомендуем заранее позаботиться о надлежащих доказательствах действительной рыночной стоимости земельного участка, а также об экспертной организации, которая сможет организовать проведение судебной экспертизы.

Проблема № 3

Строительство объектов недвижимости до надлежащего оформления прав на земельный участок

В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.

Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.

В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр(пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.

Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.

Проблема № 4

Сервитут и проблемы его« невостребованности»

Переход права собственности или права аренды на землю посредством совершения сделок купли-продажи и аренды соответственно являются наиболее востребованными, поскольку в большей степени удовлетворяют экономическим интересам обеих сторон сделки, чем при сервитуте. Покупатель выплачивает соразмерную стоимости земельного участка цену и получает полное господство над земельным участком, а арендатор вносит арендные платежи и может на установленный договором срок владеть и пользоваться землей. Продавец и арендодатель со своей стороны также получают встречное предоставление, в размере и порядке, установленном договором. Это удобно и понятно.

Однако на практике сервитуты все же работают, конечно, если установлены в соответствии с требованиями закона. А вот на этом этапе и могут возникнуть сложности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут) закреплено в статье 23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В силу статьи 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи собственник недвижимого имущества(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута(определения от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Лица, которым земельный участок был передан на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования также вправе требовать установления сервитута(пункт 4 статьи 274 ГК РФ). По требованию иных лиц сервитут может быть установлен, если такое право закреплено федеральным законом.

Нередко с требованием об установлении сервитута обращаются арендаторы земельных участков. Причем в отдельных случаях арендаторы подают негаторные иски, мотивируя свои требования невозможностью пользоваться арендованным земельных участком без установления сервитута и основывая их на статье 304 ГК РФ.

Положения указанной статьи предоставляют право собственнику недвижимой вещи требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По вопросам применения данной нормы Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что обратиться с такими требованиями вправе, в том числе, арендатор земельного участка. Такой вывод сделан в определении ВС РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15−16 638, № А35−8277/2014 и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

Однако закон не предусматривает право арендатора заявлять требования об установлении сервитута. Показательным примером предположительного результата рассмотрения требований арендатора об установлении сервитута является определение ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14−7676 по делу № А53−22 912/2013. Отказ в удовлетворении исковых требований арендатора Верховный Суд Российской Федерации мотивировал неверным толкованием статьи ГК РФ и недопустимостью применения положений статьи 304 ГК РФ с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подмены, таким образом, иска о сервитуте.

Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Таким образом, для установления сервитута необходимо доказать наличие оснований для его установления(невозможность использования земельного участка без получения права ограниченного пользования другим земельным участком). В судебном порядке такие обстоятельства могут быть подтверждены, в частности, заключением экспертизы. Также спорным является вопрос о соразмерности платы за ограниченное пользование чужим земельным участком.

При таких обстоятельствах сервитут едва ли может заменить собой правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды. Однако в отдельных случаях установление сервитута не просто целесообразно, а необходимо.

Любая правовая проблема, в том числе в сфере земельных правоотношений, требует глубокого и детального анализа. Автор статьи считает необходимым донести до читателя, что ни один общий совет не разрешит его частной проблемы по существу. Вместе с тем освещенные вопросы, возможно, подтолкнут кого-то достать свои земельные проблемы из «долгого ящика» и приступить к их немедленному разрешению.

Проблема частной собственности на землю в России

В качестве базовой, главной проблемы, на которой выстраивается гигантское сооружение многочисленных сложностей и недочетов, трудностей и нестыковок, характерных для самого аграрного сектора, следует выделить отсутствие в России вплоть до самого последнего времени частной собственности на землю . Законы, реально легализирующие частную собственность на данный важнейший ресурс, вступили в силу только в 2002-2003 гᴦ., и практики функционирования земельного рынка еще нет. Нормальный рыночный механизм, при котором ограниченный ресурс достается тому субъекту экономики , который может его максимально эффективно использовать (а потому готов за него больше заплатить), пока остается блокированным. Попав в руки нерадивого владельца или даже вообще оставаясь заброшенной и неиспользуемой, земля не может перейти к более рачительному хозяину.

Не должна быть в этих условиях и нормальных арендных отношений, в т.ч. и чистой ренты . А это означает, что мотивация производителœей сельскохозяйственной продукции к бережному использованию земли сильно ослаблена. Мотивация же, основанная лишь на дифференциальной ренте , явно недостаточна. Отсюда ¾ отсутствие у работающих на земле чувства хозяина и наличие хищнического, потребительского отношения к природе.

Тесная связь существует также между собственностью на землю и финансированием сельскохозяйственных предприятий, в котором они острейшим образом нуждаются для закупки техники, удобрений, кормов. Дело в том, что земля как недвижимое имущество традиционно считается одним из наиболее надежных видов залога, под который банки охотно выдают кредиты . У наших аграрных предприятий этого источника средств пока нет.

Наконец, частная собственность способна ограничить неприкрытое административное вмешательство центральных и местных властных структур в хозяйственные дела коллективных и фермерских хозяйств, ныне подчас граничащее с произволом.

Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, с точки зрения экономической теории представляется абсурдным волевое исключение из системы рыночных отношений столь важной составной части, как частная собственность на фактор земля. Принятие нового Земельного кодекса РФ и других законов, вводящих реальное право частной собственности на землю, в данном смысле представляет собой абсолютно верное решение. Вместе с тем практическая реализация частной собственности на землю в современных российских условиях сопряжена с огромными рисками. Лучше всœего понять их происхождение можно, рассмотрев положение сельскохозяйственных предприятий страны.

Проблема частной собственности на землю в России - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Проблема частной собственности на землю в России" 2017, 2018.

О ПРОБЛЕМАХ СТАНОВЛЕНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

П.П. ЗГОННИКОВ

Одним из актуальных вопросов всегда был, есть и будет вопрос о частной собственности на землю. Земельная собственность России имеет свою историю.

К.Д. Кавелин подчеркивал: "У всех народов во все времена история поземельных прав есть одна из важнейших страниц государственной, политической истории; около поземельных прав группируются выдающиеся государственные и политические события и реформы; словом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы со всеми важнейшими их изменениями и оттенками" .

Размышляя над общинной формой землевладения, С.Ю. Витте указывал: "Чтобы народ не голодал, чтобы труд его делался производительным, нужно дать ему свободно трудиться на земле, освободив его от попечительских пут, подчинить его общим нормам, сделать его полным и личным обладателем своего труда и своей земли, сделать его с точки зрения гражданского права персоною. Человек не разовьет свой труд, если он не имеет сознания, что плоды его труда суть его собственность и собственность его наследников" .

Аргументируя необходимость введения права частной собственности на землю, Л.А. Никонов писал: "Отчуждение крестьянина от собственности на землю, орудий труда и его плодов, полученного дохода оказалось пагубным. Самое дурное в этом деле - ничейность, обезличка, бросовость. Столь недопустима и несправедливость в распределении собственности" .

К.П. Победоносцев обращал внимание на то, что во всех европейских странах понятие "земельная собственность" развивается параллельно с историей общественного права. Всякая перемена в отношениях владельца к земле вызывает перемену в общественных отношениях и наоборот. В нашей истории цивилистическое понятие о праве собственности на землю образовалось не вдруг и не само по себе, а постепенно, вместе с осознанием гражданской личности. Первый период юридического быта в России представляется периодом неосознанного владения землей. Земли было много, славяне жили родами на общей земле. Кто возделывал, тот и владел. Было ли это в состоянии вотчинного права, мы не можем сказать с полной достоверностью .

И. Кант также указывал: "Владение всех людей на земле, которое предшествует всякому их правовому акту, - это первоначальное совместное владение (communio possessions originaria), понятие, которое не есть эмпирическое и зависящее от условий времени, понятие вроде вымышленного, но недоказуемого понятия первобытного совместного владения, а представляет собой понятие практического разума, a priori содержащее принцип, единственно согласно которому люди могут по правовым законам пользоваться местом на земле... Эмпирическим основанием приобретения было основанное на первоначальной общности земли физическое вступление во владение" .

До образования Древнерусского государства не было частной собственности на землю. Славянские племена, проживавшие на территории от Черного моря до Белого и Балтийских морей в VI - VIII вв. родовыми общинами, не имели землю на праве собственности, а владели ею целым родом, общиной, выступавшей в общественной жизни публично-правовым образованием. Общинное вечевое устройство у славян проникло во все сферы их хозяйственной и политической деятельности. Общинники сообща владели и пользовались землей, принадлежавшей общине ("куда соха, коса и топор ходили"), и имели равное право на участок (надел) пахотной земли без права ее отчуждения. В общем пользовании находились сенокосы, выгоны и леса. Предоставление земским общинам полного владения землей сохраняло единство и связь всей Русской земли .

Исходя из Русской Правды отношение к земле было фактическим, а не юридическим. Землю занимали для земледелия и скотоводства и пользовались ею до тех пор, пока она не истощалась, а затем переходили на другой участок, оставляя первый. Лицо имело право на землю не как индивид, а как член общественного союза. В Московском государстве не было места индивидуализму. Ради сохранности и охраны от внешних опасностей все несли обязанности перед государством лично или имущественно. Так возникла идея о принадлежности всей Русской земли единственно государю и о производном пользовании ею со стороны частных лиц. Отношение последних к земле выражалось в форме вотчинного или поместного права .

И.Д. Беляев обращал внимание на то, что подданные видели в государе не частного собственника, а владыку всей земли и потому всю Русскую землю считали государственной .

Феодальная собственность на землю, создаваемая, в частности, путем ограничения земельных площадей свободных крестьян-общинников, возникает в IX в. с образованием единого Древнерусского государства (Киевской Руси). Лидирующим собственником становится великий князь. В X - XI вв. на Руси преобладала верховная собственность государства на землю, а основную массу населения составляли смерды-общинники, сохранившие личную свободу, но подвергавшиеся государственной эксплуатации. Дань собиралась путем полюдья - объезда киевскими князьями и их дружинниками восточнославянских племенных княжеств . С переходом восточнославянских земель под непосредственную власть киевской династии Рюриковичей дань стали собирать князья-наместники (возникла система "кормления") .

Вотчина - это древнейший вид феодальной земельной собственности в России, родовое имение, переходившее по наследству. Возникла вотчина в X - XI веках (княжеская, боярская, монастырская), в XIII - XV веках господствующая форма землевладения. С конца XV века противостояла поместью, с которым сближалась до XVII века, и в начале XVIII века слилась в один вид - имение .

Как полагал К.П. Победоносцев, в период утверждения центральной власти московских государей было несколько видов частного землевладения, но ни один из них не соответствовал классическому типу права собственности. Крестьяне не имели самостоятельного права на землю помещиков (поместья), исполняли натуральные повинности и платили оброк по договору. В аналогичном положении находились монастырские, церковные крестьяне, а также черносошные крестьяне на землях великого князя. Владение городских обывателей тяглыми участками также было несвободным, ими нельзя было свободно распоряжаться.

Однако в вышеуказанных разрядах К.П. Победоносцев не видел самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось в редких случаях по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная и тяглая земля превращалась в белую. Исключением являлись новгородские области, где вотчинное владение землей в виде самостоятельного права существовало и для низших разрядов свободного населения. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России .

В Своде законов Российской империи право собственности на землю определялось как "право на все произведения на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности" (ст. 424). Право земельной собственности могло быть неполным, т.е. подвергаться различного рода ограничениям в рамках частного участия, общего участия, сервитутов и т.д. Земельное имущество относилось к категории недвижимого имущества, состоящего из "благоприобретенного" и "родового" имущества. Благоприобретенным имуществом, в частности, считалось: выслуженное или пожалованное имущество; имущество, купленное от родственника, у которого оно было благоприобретенным; имущество, нажитое собственным трудом и промыслом (ст. 397). К родовому имуществу относилось недвижимое имущество, приобретенное от родственников в результате наследования по закону (ст. 399) .

При проведении крестьянской реформы 1861 г. вопрос о предоставлении земли в собственность решался путем наделения бывших крепостных крестьян землей (усадебной и полевой) лишь после выплаты последними определенной выкупной цены. До выплаты последними определенной выкупной цены временно обязанные крестьяне должны были выполнять в пользу помещика определенные повинности и имели лишь право пользования полученным земельным участком. Кроме того, в течение девяти лет надельные земли не могли отчуждаться и закладываться.

Таким образом, в результате этой реформы сохранились две исторически сложившиеся формы землевладения: общинное и подворное.

Изменения в земельных отношениях России произошли в результате аграрной реформы П.А. Столыпина. Член общины (домохозяин) получил право выхода из общины с предоставлением (выделом) ему в собственность определенной части земельного массива (земельного надела). С 14 июня 1910 г. крестьяне-общинники были признаны частными собственниками земли в тех общинах, где земельные переделы не осуществлялись в течение последних 24 лет. Домохозяин имел право на объединение всех выделяемых ему разрозненных земельных участков в одном месте в виде отруба или хутора .

Коренные изменения произошли в России после совершения социалистической революции. Конституция РСФСР 1918 г. объявила землю, леса, недра и воды объектом исключительной государственной собственности и общенародным (национальным) достоянием (ст. 3). Изложенная норма была позднее воспроизведена в Конституциях СССР 1936 г. и 1977 г.

Согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г. в России отменялось право частной собственности на землю; все земли в пределах ее территории признавались исключительной собственностью государства и составляли единый государственный земельный фонд; земля изымалась из гражданского (имущественного) оборота и передавалась физическим и юридическим лицам на праве пользования.

Конституция РФ 1993 г. содержит правовые основы действующего земельного строя современной России. Граждане получили право иметь в частной собственности землю, равным образом владеть, пользоваться и распоряжаться ею (с учетом законных ограничений), защищать ее.

Как следует из п. 2 и 3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ). Это с одной стороны. С другой стороны, п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

Актуальным на сегодняшний день является вопрос о реализации правового принципа "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков".

Следует обратить внимание на то, что "переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах" .

По их мнению, во-первых, в законодательстве закреплен перечень правовых механизмов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). Интерес представляет и тот факт, что в соответствии с положениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации , одобренной 7 октября 2009 года Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки. В частности, Концепция предусматривает закрепление следующих юридических конструкций:

1) право застройки (суперфиций), обладатель которого получает право владения и пользования земельным участком, а также находящимися на нем зданиями и сооружениями с возможностью их изменять, сносить и возводить новые (п. 6.3);

2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), содержанием которого должно стать владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4);

3) право личного пользования (узуфрукт), в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (в том числе и недвижимой) в соответствии с ее назначением (п. 7.1).

Во-вторых, оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках, уже в течение определенного времени успешно осуществляется.

В-третьих, невозможно игнорировать разнохарактерность и разнородность объективной природы земли и возведенной на ней недвижимости .

Перечисленные обстоятельства не дают четкого ответа на вопрос о правовой эффективности унификации прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости и не формируют оснований для сомнений в целесообразности единого содержания этих прав с точки зрения осуществления правомочий, в частности правомочия распоряжения.

На наш взгляд, следует поддержать позицию О.М. Козырь и А.Л. Маковской для случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, предлагают установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению: здание или земельный участок. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому одновременно .

До вступления в силу Земельного кодекса РФ оборот зданий, строений, сооружений осуществлялся в России отдельно от земельных участков, на которых данные объекты недвижимости расположены. Это связано с тем, что в советском праве земля признавалась объектом публичной собственности, изъятым из оборота. С принятием Земельного кодекса РСФСР впервые появилась норма, установившая неразрывную связь между правами на здание и правами на земельный участок, на котором это здание расположено. В его ст. 37 (в первоначальной ее редакции) указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками .

В настоящее время Положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов регулируется Гражданским и Земельным кодексами РФ, которые содержат нечеткие и не выверенные с юридической точки зрения формулировки, что приводит к различному их пониманию и применению.

Отчасти принцип "единства судьбы" реализован и в других статьях Земельного и Гражданского кодексов. Так, в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ указывается, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное положение установлено и в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, предусматривающем, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, ст. 273 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Однако данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

а) отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

б) отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В западных странах также сформировалось два варианта закрепления "единой судьбы" земельного участка и объекта недвижимости, возведенного на нем. В первом из них устанавливается право собственности на два отдельных объекта. Во втором варианте земельный участок и расположенный на нем объект в юридическом смысле являются единым объектом, на который возникает одно право собственности, то есть единство юридическое.

Обратимся к соответствующим законодательным положениям других стран. Так, в законодательстве Германии в качестве основного объекта недвижимых вещей закрепляется земельный участок. Те же объекты, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению, рассматриваются существенными частями недвижимости .

Во французском законодательстве основой недвижимости также является земельный участок. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство) .

В практике судов наиболее часто встречаются следующие ситуации: а) у собственника здания, строения, сооружения, продающего данную недвижимость, земельный участок находится на праве аренды; б) у лица, купившего здание, строение, сооружение, то есть у нового собственника здания, строения, сооружения, договор аренды земельного участка с собственником этого участка отсутствует. При разрешении одних дел о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землей суды руководствуются нормами о неосновательном обогащении, при разрешении других дел о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землей суды руководствуются нормами об аренде. То есть в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве .

Не дал однозначных ответов по указанным вопросам и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснивший в п. 14 Постановления от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка .

Анализ п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также судебной практики показывает, что, с одной стороны, к новому собственнику здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должны переходить права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного с прежним собственником здания, строения, сооружения договора аренды земельного участка, на котором данная недвижимость расположена. Следует иметь в виду, что этот переход прав и обязанностей по договору аренды, то есть перемена лиц в арендном обязательстве, происходит в силу закона. В результате такого подхода и будет обеспечена реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, содержащегося в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. С другой стороны, при возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды его содержание должно определяться ранее заключенным договором аренды земельного участка. Такие случаи не исключены в связи с возможным вопросом о долгах прежнего собственника здания, строения, сооружения за пользование земельным участком до продажи недвижимости. Было бы, естественно, экономически невыгодно возлагать на нового собственника здания, строения, сооружения долги прежнего собственника за тот период, в течение которого новый собственник недвижимости земельным участком не пользовался и, естественно, не получал из этого никакой прибыли.

Литература

1. Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / отв. ред. О.А. Платонов. М., 2011.
2. Витте С.Ю. Воспоминания. М., 1923. Т. I.
3. Гудочкова Е.Г. От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта // Государство и право. 2010. N 9.
4. Кавелин К.Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М., 2003.
5. Ключевский В.О. Лекции по русской истории, читанные на Высших женских курсах в Москве в 1872 - 1875 гг. / под ред. Р.А. Киреевой, А.Ф. Киселева. М., 1997.
6. Козлова М.Н., Грудцина Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2007.
7. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2.
8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
9. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в зданиях. Вещные права: система, содержание. Приобретение: сборник науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008.
10. Мавродин В.В. Древняя и средневековая Русь. СПб., 2009.
11. Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Экологическое право. 2004. N 5.
12. Никонов А.А. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика России (XVIII - XX вв.). М., 1997.
13. Победоносцев К.Г. Курс гражданского права: в 3 т. СПб., 1868. Т. 1 / под ред. В.А. Томсинова.
14. Российское законодательство X - XX веков: в 9 т. М.: Юридическая литература, 1985. Т. 3 / под общ. ред. О.И. Чистякова. 512 с.
15. Собственность на землю в России: история и современность / под ред. Д.Ф. Аяцкова. М., 2002.
16. Советский энциклопедический словарь / науч.-ред. совет А.М. Прохоров [и др.]. М., 1980.
17. Чичерин Б.П. Собственность и государство. СПб., 2005.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1 Теоретическое освещение понятия «частная собственность на землю» 5
1.1 Понятие частной собственности 5
1.2 Особенность земли, как товара 8
1.2.1 Понятие товара - земля 8
1.2.2 Потребительские свойства земли как товара 10
Глава 2 Анализ проблем частной собственности на землю в России 12
2.1Особенности и динамика развития земельных отношений в России 12
2.2 Проблемы приобретения и реализации права собственности на землю в России 16
2.2.1 Основные проблемы регулирования земельных отношений 16
2.2.2 Актуальные проблемы права собственности 17
Глава 3 Перспективы решения проблемы частной собственности на землю в России. 25
3.1 Современные способы решения проблемы частной собственности на землю в России 25
3.2 Прогнозы развития частной собственности на землю в России 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 31

ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день на земельном рынке России существует большое количество не оформленных земельных участков. Многообразие нерешенных вопросов и проблем уже больше двадцати лет сопровождает владельцев участков по всей территории РФ. Множество земельных наделов, которые были получены еще во время Советского Союза, теперь ждут легализации уже в современной России. Особенно эта проблема касается всех владельцев дачных участков и других граждан, имеющих землю в частной собственности. Сейчас государство ведет активную деятельность по внесению участков в кадастровый учет и старается привести к тому, что бы каждый участок имел четкие границы.
Проблема частной собственности на землю в России на сегодняшний день стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых среди юристов, экономистов, законодателей, политиков и в обществе в целом, так как действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Законом декларируется, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Целью работы является анализ земельного рынка в современной России, его проблемы и перспективы развития. Из общей цели вытекают следующие задачи исследования:
1. Рассмотреть понятие частной собственности на землю в РФ.
2. Узнать о потребительских свойствах земли как товара.
3. Проанализировать проблемы частной собственности на землю в России.
4. Определить основные перспективы решения проблемы частной собственности на землю в России.
Объектом исследования работы является общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности граждан России.
Предметом исследования выступает право собственности на землю в России. Теоретическую основу работы составляют исследования российских экономистов, правоведов по проблеме права собственности на землю.
В ходе решения поставленных задач курсовой работы были использованы следующие методы исследования: теоретический анализ, выделение и рассмотрение отдельных признаков и особенностей, сравнительно-правовой, исторический, системный методы познания.
Существует множество теоретических аспектов, которые посвящены изучению особенностей земельного права, следует отметить, что учебные издания последних лет точно излагают указанную тему. Особенно следует отметить труд: И.А. Исаева «История государства и права России», в ней говорится об особенностях земельных отношений в советское и царское время, а так же профессора С.А. Боголюбова в его трудах говорится о современных земельных отношениях.

Глава 1 Теоретическое освещение понятия «частная собственность на землю»
1.1 Понятие частной собственности
Частная собственность - это закрепление права контроля экономических ресурсов и жизненных благ за отдельными людьми или их группами. Частная собственность предполагает определенное отторжение от других лиц, не относящихся к числу владельцев, права контроля за определенными объектами - капиталом, землей, доходом, конечными товарами и т. д. Все они теперь становятся персонифицированными и имеют конкретных владельцев.
Согласно действующему законодательству, физическое лицо в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Однако оно не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Гражданин вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным путем.
Частное присвоение имеет два вида, которые существенно различаются между собой:
А) Собственность на средства производства человека, который сам трудится;
Б) Собственность на вещественные условия производства лица, применяющего чужой труд.
Первый вид частной собственности имеют крестьяне, ремесленники и другие люди, которые живут своим трудом. В соответствии с экономическим законом частнособственнического трудового присвоения при единоличной собственности на средства производства работнику достаются все плоды его хозяйствования. Этим обеспечивается полная свобода труженика от каких-либо форм угнетения и порабощения со стороны других людей. Когда в одном лице соединены собственник и труженик, возникает большая материальная заинтересованность в том, чтобы лучше работать для личного блага. Не стоит удивляться тому, что единоличные крестьяне стремятся добиться устойчивости своего хозяйства, не жалея на то сил и средств.
Второй вид частной собственности имеют лица, которые владеют сравнительно большими хозяйствами с применением труда многих работников. Если в первом виде частного присвоения вещественные и личные факторы производства естественно соединяются, поскольку они принадлежат одному лицу, то дело обстоит совершенно иначе во втором виде хозяйства. В нём средства производства попадают в руки немногих лиц, а значительная часть общества отчуждена от этих благ.
Использование частной собственности является одним из базовых элементов смешанной экономической системы. Значительная часть капитала находится в частном владении. Частная собственность на капитал, произведенные товары, полученные доходы является важным условием поддержки системы свободного предпринимательства.
Частная собственность имеет разновидности:
а) индивидуальная или семейная собственность - право непосредственного контроля объекта собственности находится у одного человека или семьи. На этой форме собственности могут, например, строиться фермерские хозяйства, небольшие магазины, мастерские, кафе. Ее еще можно назвать необъединенной частной собственностью;
б) паевая собственность - объединенная частная собственность, где право непосредственного контроля объекта принадлежит группе субъектов, которые договариваются о способе управления им. Эти субъекты называются совладельцами, или пайщиками - каждому из них причитается определенная доля (пай) объекта собственности. Обычно величина этого пая устанавливается в денежном выражении. На этой форме собственности строится множество современных предприятий, так как она имеет финансовые и некоторые другие преимущества;
в) акционерная собственность является также паевой собственностью. Однако имеет важные отличия, поэтому ее можно рассматривать отдельно от паевой. Акционер - это тот, кто внес определенный пай в капитал предприятия и взамен получил титул собственности: ценную бумагу - акцию. Акционерная собственность никогда, если предприятие действует, не может быть физически разделена, избавление или приобретение части собственности может происходить только путем отчуждения соответствующих акций.
г) собственность общественных организаций - это собственность групп людей, объединенных в какие-то общественные организации: политические партии, профессиональные союзы, союзы воинов-интернационалистов и т. д. Это не персонифицированная частная собственность, т. е. здесь не устанавливаются индивидуальные доли в объекте собственности, которые могли бы принадлежать членам этих организаций. Например, если авторы этого пособия являются членами отраслевого профсоюза работников образования, которому принадлежит санаторий или пансионат на Черноморском побережье, то это отнюдь не означает, что каждый из нас может претендовать на свою долю в этом обольстительном объекте. Объект подобной формы собственности не делится на индивидуальные доли.

1.2 Особенность земли, как товара
1.2.1 Понятие товара - земля
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеоб........

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3018.
5. Коловангин П.М. Собственность на землю в России: История и современность. - СПб.: Знание; ИВЭСЭП, 2003. - 528
6. Колоскова Н.А. Правовое регулирование права частной собственности на землю // Правовые вопросы недвижимости. 2006. №2.
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.
8. Боголюбов С.А.,Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В.[Текст]: Все о земельных отношениях: учеб.-практич. пособие- М.: Проспект, 2010.- с. 230
9. Боголюбов С.А. [Текст]: Земельное право: Учебник. - М.: Проспект, 2008. с.367
10. Болтанова Е.С.[Текст]: Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.,с.200
11. Доброхотов Л.Н.[Текст]: Земельный вопрос в контексте новой аграрной реформы. - М.: 2002.,c. 464
12. Жариков Ю.Г.[Текст]: Земельное право России: учебник. - М.: КНОРУС, 2006 с.168
13. Зырянов П.Н.[Текст]: Поземельные отношения в русской крестьянской общине во второй половине XIX - начале XX века. - М.: 2002., c.153
14. Краснова И. О. [Текст]: Земельное право: Учебник- М.:Юристъ,2003; с 239
15. Кукушкин Ю.С., Чистяк О.И.[Текст]: Очерк истории Советской Конституции.- М.: 1987, c.63
16. Сыродоев Н.А.[Текст]: Земельные отношения. // Правоведение № 4. - 1999. - С. 10-47, c.10-47
17. Томсинов В.А. [Текст]: Хрестоматия по истории отечественного государства и права X век - 1917 год. - М.: 1998, c.321
18. Чистяков О.И.[Текст]: История отечественного государства и права. Ч.2.- М.: 2000 с. 79
19. Земельное право Лекции Право частной собственности на землю[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.
20. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 1 (2), 2000г Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.
21. Теорема Коуза[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.